仲量联行中国物流仓储市场需求趋势

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1、中国物流仓储市场需求趋势2017年5月2仲量联行｜中国物流仓储市场需求趋势仲量联行｜中国物流仓储市场需求趋势3宏观需求中国快速成长的消费者群体是推动高品质物流配送空间需求的主要驱动力。过去二十年间，中国家庭人均消费支出随着可支配收入的增长而上升，随之带动了中国的仓储需求不断攀升。日益增长的收入拉动了一系列产品的零售销售额，产品种类包含快时尚、耐用消费品、食品饮料、家居用品和汽车等等。2016年，全球供应链协会（GSCC）在仲量联行的支持下进行了一项在线调查，以深入了解中国仓储市场的现状。总结调查结果的信息图表已附在本报告的末尾。如今，中国

2、的中产阶级和零售市场在地理分布上呈多样化趋势发展。改革开放前二十年，财富积累和消费力的增长主要集中在一线城市，并且这一优势延续至今。然而，近年来，随着二、三线城市，甚至是四线城市人口的逐步增长和财富的累积，越来越多的人群成为主力消费群体，有能力和意愿购买品牌商品。2000年，中国只有3个城市的零售年销售规模超过1000亿人民币（145亿美元）；而截至2015年，中国已有76个城市跻身此行列。中国供应链基础设施的快速布局为物流业提供了长期的发展机会。同时，制造业逐步向内陆迁移，加上新中产阶级的兴起催生了一轮优质仓储空间的需求。由于国内消费市

3、场的不断增长和电子商务的蓬勃发展，仓储需求得到了强有力的支持。此外，制造业和零售商在优化供应链的过程中，逐步由老化的设备场地转向高标准的仓储和厂房。未来，中国对交通网络和基础设施的重大投资也将助力企业扩大分销网络。4仲量联行｜中国物流仓储市场需求趋势主要需求驱动力电子商务经历了十余年的发展，中国已经跻身为全球最大的电子商务市场。2015年，中国线上销售以1.55万亿美元的年销售额占到全球市场的43%；预计到2020年，这一比例将提升至59%。自2008年以来，中国零售额每年以10-20%的增长率高速发展；与此同时，电子商务线上销售额以年复

4、合增长率62.1%的速度指数型增加。依托零售行业和电商领域的蓬勃发展，电子商务在中国的零售份额从2008年的1.1%上升到2015年的12.7%；但鉴于数以亿计的中国消费者仍未开始在线购物，我们预计电子商务的份额仍将持续上升。全球电子商务年销售额对比2020年预测24%2015年35%美金美金43%1.554.06万亿万亿59%22%17%中国美国其他国家数据来源：eMarketer仲量联行｜中国物流仓储市场需求趋势5第三方物流尽管一些消费品和电子商务企业会直接租赁仓储空间，但仍有众多企业选择第三方物流运营商外包其分销或配送业务。近年来，

5、由于企业将更多的物流预算分配到第三方物流服务，中国的第三方物流收入呈指数型增长，预算比例从2009年的49%上升至2014年的65%。现如今，第三方物流已成为推动中国高标准仓储市场需求的最强驱动力。2016年第四季度，第三方物流占据了高标准非保税仓库净吸纳量的40%以上。市场上活跃的租户包括百世物流、顺丰速运、中通快递、韵达速递、德邦物流等，均表示出了首次公开上市的意向。中国第三方物流消费占企业物流总支出的比重70%60%50%40%30%20%10%0%2009201020112012201320142015数据来源：中国物流与采购联合

6、会6仲量联行｜中国物流仓储市场需求趋势案例分析普洛斯普洛斯是目前中国最大的高标准仓储开发商，拥有全国半数的甲级物流仓库面积，普洛斯的租户类型被认为是高标准仓储市场上最有代表性的数据。根据普洛斯的2016年报，截至2016年底，普洛斯全球90%的高标准仓储租户为消费类相关企业，其中细分行业包括零售、快餐、快速消费品、物流服务商、电子产品和汽车零部件。电子商务租户在普洛斯中国物业的仓储面积占有份额迅速增长，从2009年的3%快速上升至2016年的26%。从业务角度出发，为了保证其高效运作和按需配送，电商企业对高标准仓储需求度极高。普洛斯的前五

7、大租户中，有三家是电商企业，分别为京东、唯品会和亚马逊，另外两家为第三方物流企业——百世物流和德邦物流。普洛斯中国2017年4月租户类型按租赁面积占比其他6%机械1%制药、医疗器械2%,汽车零部件10%零售、快餐电子产品、高科技28%10%物流服务快速消费品21%22%数据来源：普洛斯仲量联行｜中国物流仓储市场需求趋势7新兴发展趋势多层仓储日益普遍由于建造费用较低，中国高标准仓储市场过去一直以单层仓库为主，普遍受到开发商的推崇。但自2013年以来，这种情况开始改变，尤其是在上海这类主要物流枢纽中心，地价的上涨和政府对提高投资密度的要求使得

8、开发商不得不选择增加楼层数。截至目前，多层项目在内陆和二级市场相对较少；然而随着地价的不断上涨以及电子商务租户的增长，今后十年，多层项目这一趋势将越来越为租户所接受。2013-2016年上海新