江苏东台德驰华府营销报告

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1、目录第一部分市场调研与分析3-21一、东台市宏观环境3-41、东台市概况42、宏观经济指标4二、东台市房地产市场5-111、市场量体分析52、产品分析63、价格分析7-84、去化分析95、客源特征分析106、东台房地产市场主要特征及发展趋势11三、项目分析及定位12-211、项目立基条件分析122、项目SWOT分析13-143、项目定位15-21第二部分全案业务行销策略22-34一、行销总体策略22-23二、行销策略创新24-281、行销策略创新一·实证主义营销242、行销策略创新二·主题性营销25-283、常

2、规策略的整合运用28三、现场运营策略29-341、销售现场运营原则292、口碑传播客源成就信心经济29-303、项目组人员及流程30-34第三部分全案销售推进计划35-45一、销售进度控制35-37二、入市原则及时机38三、价格策略及定价原理39-411、定价原则392、价格操控403、定价细则41四、整体推售进度42-451、整体推进阶段422、销售阶段详解42-45u附表：在售住宅楼盘个案资料详表46第一部分市场调研与分析一、东台市宏观环境1、东台市概况1）地理位置东台市位于江苏中部沿海，居南通、泰州、盐城

3、三市交汇处。2）人口、面积、区划：东台总人口118万，其中城市人口24万，市域总面积达3250平方公里，辖23个镇。3）交通东台交通便捷，204国道、串场运河、通榆运河、新长铁路、宁靖盐高速公路与在建的盐通高速公路拉近了东台与浙江、上海、南京的距离，距市区100公里范围内有三个机场。分析：²地理位置优越，区位优势明显；²东台城市人口基数不大，与姜堰相当；²交通条件便利，城市发展潜力较大。2、宏观经济指标2005年，全市实现国内生产总值170.44亿元，财政收入12.03亿元。连续五次进入全国县域经济基本竞争力排

4、行榜，名列全省第15位，苏北第一位。被列为长江以北县级市中唯一的中等城市。工业——2005年末统计，东台市实现工业增加值66.7亿元，定报企业实现工业增加值37亿元，销售收入152亿元，实现利税12.8亿元。全市工业体系涵盖机械、纺织、建材、化工、丝绸、食品、轻工等七大行业。分析：²东台市经济发展水平较高，为房地产业奠定了坚实的经济基础；²经济快速增长，带来居民收入提高，为房地产业发展提供了有力的支撑。二、东台市房地产市场1、市场量体分析目前，全市主要在售代表楼盘个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新宁·鑫光公

5、寓、金海康城、蓝色港湾、金东生活广场、金地盛大花园、龙晶河畔花园、新城·西湖花园等，全年开发案量达万平米左右。l在售楼盘量体附表楼盘项目名称楼盘项目案量天赐良园2.5万㎡金海西苑2万㎡汇龙大厦3万㎡新宁·鑫光公寓5万㎡金海康城6万㎡蓝色港湾6.2万㎡金东生活广场2万㎡金地盛大花园10万㎡龙晶河畔花园10万㎡新城·西湖花园14万㎡合计60.7万㎡分析：1、市场在售楼盘个案较多，大多个案体量较小，大盘数量不多；2、相对于一个县级市而言，市场整体案量较大，竞争较激烈。2、产品分析从市场在售楼盘项目来看，小高层及高层产

6、品数量的不多，市场仍以多层产品居多。主要代表个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新宁·鑫光公寓、金海康城、蓝色港湾、金东生活广场、金地盛大花园、龙晶河畔花园、新城·西湖花园。l主力面积（㎡）u多层主力面积集中在：2R：88-100㎡3R：115-130㎡u小高层主力面积集中在：2R：98-105㎡3R：125-140㎡u高层主力面积集中在：2R：106㎡3R：128-155㎡分析：1、市场主力户型以115—130平米的三房为多主，面积偏大；2、由于公摊偏大，小高层、高层主力面积大于多层。3、价格分析目前，东台房

7、地产市场中心区域与周边区域的平均价差在400元/㎡左右，相比较2005年，整体市场价格有一定幅度上涨，但上涨趋势逐渐趋缓。主要代表个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新宁·鑫光公寓、金海康城、蓝色港湾、金东生活广场、金地盛大花园、龙晶河畔花园、新城·西湖花园。l主力均价（元/㎡）u多层主力均价：2000-2500元/㎡之间u小高层主力均价：2350-2700元/㎡之间u高层主力均价：2600元/㎡l主力总价（万元）u多层主力总价集中在：2R：18-24.5万元/套3R：23-31万元/套u小高层主力总价集中在：

8、2R：23-24.5万元/套3R：29.4-35.1万元/套u高层主力总价集中在：2R：27.6万元/套3R：40.3万元/套分析：1、市场整体价格水平不高。2、中心区域与周边价差不大。3、小高层、高层价格略高于多层；4、小高层、高层总价相对较高，存在一定市场抗性。4、去化分析目前，整体市场去化情况较好，但小高层及高层产品去化速度相对缓慢。主要代表个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新