东台市虹润华府营销策划报告

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1、虹润华府2014年营销策划报告《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】报告总目录本体解读市场解读需求洞察价值整合企划演绎推广策略PART1.本体解读2.范公路，见证了东台城市建设的千年沧桑巨变，东台中心城区南北交通大动脉，其间二女桥横跨何垛河，并交汇于由南向北的惠阳路、鼓楼路、望海路、金海路、北海路、振兴路等中心城区六大横向主干道。3.惠阳路连接沿海高速、城东新区和中心城区，是城市外环

2、路网的重要组成部分，惠阳大桥是惠阳路跨通榆河的重要节点，它的建成通车标志着惠阳路已全线贯通。1.东台市以科学规划为龙头，以拉开框架为重点，以打造环境为主体，提出用两到三年的时间，完成城南新区初期的开发建设任务，全力打造生态、亲水、绿色的新城南。中高档楼盘的聚集，美丽的人民公园，城南居住区的大方向都已成定局，规划筹建的学校、医院、商业等居住功能配套，未来潜力巨大。【区位解读】本体解读本体解读【地块属性分析】地块属性分析地块四至南靠惠阳路西靠范公路用地性质纯住宅产品性质15栋10-22层的高层项目整体

3、为15栋10-22层小高层、高层，位于东台市区南侧，紧靠人民公园，项目整体规模较小，运作风险较小。政府统一规划，未来地段优势明显。本案位于范公南路东北处，目前开发成熟度较低，但未来地段优势明显规划总用地面积52904㎡建筑密度22.9%总建筑面积132494.31㎡绿地率45%住宅建筑面积101364.06㎡自行车库地上：5572.7㎡地下：5000.41㎡容积率2总户数1032楼层4栋10层（含1层商业）、3栋15层、4栋17层、4栋22层项目体量约10万方，具备打造精致主题社区的体量基础。引领

4、东台居住潮流，实现品质快销。本体解读【基本参数】1.建筑呈现西高东低，北高南低的走势，充分保证采光度。2.整体布局具有对称、方正的美感。3.项目采用现代建筑风格，属于主流建筑风格，尊贵典雅的外立面装饰,充满着现代都市的人居气质。4.社区门口底商，可以满足业主的生活需求。5.高附赠宜居户型设计，整体居住品质感有所保证。本体解读【品质解读】项目本体认知体量适宜定位为精品化品质社区，走精致化的市场形象。2地块属于东台市南部，范公路、惠阳路交汇处。交通便捷，未来潜力地段。1整体布局合理，采用现代建筑风格，

5、高附赠户型设计，具备一定品质基础3PART2.市场解读严峻的市场环境去化少：2013年东台整体市场月去化120套左右。市场存量大：已拿预售剩余量约1900余套，需1年左右的消化期。目前市场待推余量约9000套，需市场良好的情况下5年以上的消化周期。间接竞争多：城市较小，楼盘间相对都存在竞争关系。市场解读【直接竞争分析】本案相对于城东、城北区域，城南片区楼盘相对较少，目前共有4大竞品项目，多为高层，相对同质化产品；城东新区碧桂园等大型项目以及后续供地会对本案后期去化形成一定分流压力。竞品项目概况项目

6、产品体量目前状况富丽名苑2幢18层，1幢7层商业44000㎡在售润洋壹品17—24层高层236658㎡在售君豪华庭18、28、30层181000㎡在售2013年7月28日开盘金水湾多层、小高层、高层、花园洋房、别墅560000㎡在售区域内目前周边直接竞品共有4家，但未来碧桂园等大型项目以及可能产生的土地供求会对项目后期去化造成非常大的压力市场解读市场解读本案现有规划与竞品的产品力对比优劣势并不明显，后期可通过产品优化加以提升【现有产品力对比】项目富丽名苑润洋壹品君豪华庭金水湾本案建筑风格现代风格☆

7、☆☆简约☆☆☆ArtDceo☆☆☆新古典主义☆☆☆☆现代风格☆☆☆项目体量4。4万方☆☆23万方☆☆☆18万方☆☆☆56万方☆☆☆☆10万方☆☆☆景观绿化46%绿化率，移步换景40%绿化率，30000余平米私家公园40%绿化绿，中心湖景自身配套2万平方米商业配套，规划招商大型超市、酒店、宾馆以及高档餐饮等商业业态☆☆☆高端安防系统，楼宇对讲系统，家庭报警系统☆☆☆☆☆休闲运动主题中心公园景观模式，一卡通智能系统☆☆☆☆5万方英伦风情商业街、高级会所、中央水景公园☆☆☆☆少量商业配套☆☆☆容积率☆☆

8、☆2.2☆☆☆2.31☆☆☆1.4☆☆☆☆2☆☆☆效果图金水湾≧热销分析金水湾热销原因①：成熟配套内部配套：幼儿园、菜场；外部配套：水上餐厅、盛世豪门会所、东台磊达大酒店；市场解读金水湾热销原因②：成熟社区、良好物业及治安七年之作，景观层次分明、密植性强的成熟社区；同时物业管理及社区警务室设立，确保了社区的物业及治安管理；金水湾≧热销分析市场解读金水湾热销原因③：全市覆盖性的户外媒体，推广很暴力媒体策略：全方位、多点的户外覆盖，乡镇、市区客一网打尽，形成销售信息的强制记忆！金水湾户