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《中原山东济宁微山湖郗山湾项目市场研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、山东济宁微山湖郗山湾项目市场研究报告北京中原投资顾问部2012年6月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
2、1本次调研的核心问题：1、地块有哪些资源，项目操作的风险与机会在哪？2、市场供需环境如何，能否支撑郗山湾项目的整体开发？3、客户圈层在哪里，需求特征如何？我们将围绕宗地的背景条件，本体资源，发展潜力，需求市场四个方面进行项目的可操作性研究，其次通过深访及问卷调研，从地缘性和资
3、源性两个方面进行目标客户的筛选，形成项目的研究结论。©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
4、2针对郗山湾地块，项目小组进行了大量的调查和研究工作针对供应层面：实地调研微山、薛城、台儿庄、滕州、利国的住宅项目近40个针对需求层面：•行业专家：4位台儿庄龙湾别墅项目销售经理张经理、徐州新景祥项目营销总监徐总，滕州翠湖天地项目案场销售主管，北京嘉德融经纪有限公司济宁伊莉莎白东岸项目总监等•客户深访：11位，涉及枣庄及微山区域普通购房群众，银行、公务员等行政事业单位工作人员以及微山
5、煤矿主的私营企业老板等•问卷调查：37份（有效），涉及枣庄及微山区域普通购房群众，银行、公务员等行政事业单位工作人员以及微山煤矿主的私营企业老板等其他研究：•旅游度假区研究：3个，微山岛，滕州红荷湿地公园，台儿庄古城©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
6、3目录Part1宗地概况5Part2城市宏观经济环境17Part3城市中观房地产发展环境23Part4房地产供应特征研究28Part5房地产需求特征研究70Part6目标客户初判93Part7研究结论112©Copyrigh
7、tCentalineGroup,2011Codeofthisreport
8、4Part1宗地概况宗地基本情况宗地资源情况©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
9、5微山县位臵解读位于山东省济宁市微山县郗山湾，是济宁市、枣庄市及江苏沛县的中间位臵，具备良好的地缘优势地块到济宁市：约100公里地块到枣庄市薛城区：约10公里地块到江苏沛县：约63公里济宁市济宁市微山县属山东省济宁市，但从地理位臵来说，距项目地处微山县位于山东济宁、枣庄市及江苏沛县的三离济宁市区约100公里，路程距离较远角
10、圈之中，距离枣庄和沛县较近项目宗地地处济宁市郗山湾，地缘上更近枣庄及江苏徐州©CopyrightCentalineGroup,2011©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
11、6宗地概况临近微山湖区的中部东岸，总规模3000亩，容积率小于1宗地指标：总占地3000亩，其中可开发建设用地1000亩，农业及水域面积2000亩。呈南北走向。容积率：小于1.0规划目标：含养老公寓、花园洋房、度假别墅及酒店、商业及旅游配套的综合型高端休闲养生项目项目宗地具备规模大，容积率低，具备发展综合型
12、中高端居住物业的条件©CopyrightCentalineGroup,2011©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
13、7宗地四至及景观地块周边生态环境宜人，有良好的湿地景观和丰富的原生水系宗地具备良好的湿地景观，具备独特的原生活水水系资源©CopyrightCentalineGroup,2011©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
14、8入港河道伟峰港码头枣庄港项目周边现状环境方位现状现状描述距离项目南郗山一村原住民2公里8东南
15、焦化厂有污染6公里稀土矿东104国道、道路条件良好300米京杭运河4北枣庄港、伟峰货运码头300米运河港码头5西京杭运河繁忙35公里3西南微山岛开发较晚12.5公里211郗山一村7京杭运河762焦化厂8枣庄港3郗山稀土矿4伟峰港码头5入港河道微山岛郗山一村焦化厂6微山岛地块地处郗山村区域水、陆交通便利，但整体的区域环境及生活配套不足©CopyrightCentalineGroup,2011©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
16、9宗地基本情况分析小结地块具备良好的地缘优势与景
17、观资源，开发规模及体量较大老村庄、部分污染矿业等污染源可能造成一定的不利影响先天的宗地质素、规模及交通条件较好的支撑了项目中高端居住类项目的开发条件，但存在生活配套不足、居住氛围环境低端的等问题。©CopyrightCentalineGroup,2011©C
