仲量联行上海万科七宝地块商业项目零售市场研究终稿

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1、为为为上海万科房地产集团有限公司而作万科七宝53#地块项目零售市场研究（最终报告终稿）商铺部–上海2006/9/81免责声明
就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
新的政府法令
公司政策的变化
对上海房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等
我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的市场研究和初步建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同

2、时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调，对于未来商业趋势、物业租金的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的分析、建议和结论而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2目录页码
研究目的和方法……………

3、……………………………4
上海市宏观零售市场分析………………………………6
影响区域分析……………………………………………44
零售供应分析……………………………………………65
代表性竞争性项目分析…………………………………106
消费者调查……………………………………………120
区域交通分析…………………………………………152
市场定位及初步租户组合建议…………………………1653研究目的与方法研究目的我们理解上海万科房地产集团有限公司正在着手对万科七宝53#地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目之零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初

4、步的看法，我们确定主要目标如下：
基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位；
基于测试性消费者调查分析的基础上，确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力研究方法
政府相关部门访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划
政府有关方面政策与计划的分析和评价
政府机构具统一口径的统计数据
基于仲量联行在中国房地产市场所积累的丰富市场信息与数据库，包括宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型对市场进行评估与分析
针对本项研究的部分内容来自直接消费者的市场需求调查分

5、析，包括规模分析、倾向性分析等
研究区域市场中代表性竞争项目4工作步骤前期组建和准备上海市宏观零售市场分析本项目一级影响区域分析本项目二级影响区域分析需求分析供应分析交通分析办办办住住住零零零公公公酒酒酒酒宅宅宅售售售物物物店店店物物物物物物业业业业业业业业业业业本项目初步定位建议本项目目标消费群体建议5上海市宏观零售市场分析6社会消费品零售总额1000025.00%GDP社会消费品零售总额9000GDP增长率社会消费品零售总额增长率
上海市社会商品零售总额在过去的十年800020.00%7000里平均年增长率为11%，略低于GDP的增600015.00%长率

6、11.4%，但其增长趋势和GDP的基本5000亿元400010.00%保持同步。300020005.00%1000
目前上海的人均GDP已经超过了7000美00.00%1996199719981999200020012002200320042005元。稳定高速的经济增长带来了巨大的上海GDP与社会消费品零售增长比较发展动力和发展机遇。数据来源：上海统计年鉴、中国统计年鉴上海市恩格尔系数变化趋势图
上海城镇居民的恩格尔系数下降速度很0.6快，从1996年的近50%下降到了2004年的0.5536%，说明上海居民的生活水平得到了0.5较大的提升。0.450.40.

7、350.3199619971998199920002001200220032004数据来源：上海统计年鉴、中国统计年鉴7人口及家庭结构
和八十年代相比，九十年代上海的人口增长1,3700.90%1,360户籍人口增长率0.80%率下降。八十年代平均增长率为1.13%，九十1,3500.70%年代的平均增长率为0.29%。1,3400.60%1,3300.50%1,320
但从1998年开始，上海的人口出现增长加速万人0.40%1,3100.30%的情况，自2000年到2005年的四年间，上海1,3000.20%1,290的户籍人口增长了39万，平均年增长率为1

8、,2800.10%0.58%。1,27