房地产设计阶段成本优化

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1、1岩土、结构工程设计的成本控制2一、培训目的理清房地产项目设计阶段岩土、结构成本控制的过程及思路，提高房地产公司项目岩土、结构成本控制水平，树立房地产项目岩土、结构成本控制的新观念。3二、设计阶段岩土、结构成本优化的思路4三、现阶段房地产公司项目岩土、结构成本控制现状1.工程量计算阶段；2.招投标控制阶段；3.规划设计控制阶段；4.项目定位控制阶段。5在现阶段，大部分房地产公司的岩土、结构成本控制属于1、2阶段，本次培训的目的就是房地产公司的成本控制能提到第3阶段，即设计阶段的成本控制。6四、设计阶段岩土、结构成本优化的主要内容1.基坑、边坡方面的

2、成本控制2.基础方面的成本控制3.地下室方面的成本控制4.主体结构方面的成本控制7基坑、边坡方面的成本控制在基坑、边坡的设计中，经验占70％、计算占30％，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。8边坡方面的成本控制边坡平面位置图：a)挡土支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案”。9边坡方面的成本控制b)在中标方案的基础上再综合另外的方案，以确保方案为最优。10边坡方面的成本控制c)在设计方案确定后，为进一步降低造价、便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图

3、设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理，主要有以下措施：11边坡方面的成本控制(a)对锚杆格构梁结构进行优化处理，使锚杆总长度比方案减短10%；(b)格构梁尺寸由400x500改为350x400，梁配筋由5Φ25改为4Φ20；(c)锚杆钢筋直径由全为Φ32精轧螺纹钢筋改为根据锚杆所受拉力分别采用Φ32钢筋（约占2/3）和Φ25钢筋（约占1/3）等。12边坡方面的成本控制d)成果：（a）本项目挡土支护工程限额为650万元，完成费用不到300万元；13总结：1.一个好的设计单位和设计人员是基坑、边坡方面的成本控制的关键；2.

4、由于基坑是临时结构物，很多建设单位不很重视，这是基坑事故频发的一个重要原因；3.由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节14基础方面的成本控制一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键因素。15基础方面的成本控制基础平面图：16基础方面的成本控制a）合理的基础方案决定其工程造价——为使基础工程作到安全、经济、合理，针对各栋建筑物各部位的受力特点、相对应位置的地质情况分别对采用不同持力层（粘土层、强风化基岩）、不同基础形式（天然基础、桩基础）进行技术、成本以及施工

5、分析；17基础方面的成本控制b）大量的设计过程优化可降低造价：（a）严格按照计算结果核对墙柱轴力与桩基础承载力的关系，使一部分四桩改为三桩、三桩改为两桩等；（b）桩尖由封闭桩尖改为开口桩尖；（c）核对天然基础部分的设计，充分利用底板的钢筋和混凝土；18基础方面的成本控制c）成果：基础工程限额为650万元，实际完成不到400万元；19结论：1.需要进行仔细认真的基础方案论证；2.剪力墙、柱的基础设计需要的轴力取值复核；3.设计过程中需要仔细严格的监控。20地下室方面的成本控制地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位很重视的。影响地下室造价成本的因素很

6、多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等，下面将对这个问题进行专题分析：21地下室方面的成本控制a）地质情况，特别是地下水位：地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质报告确定的，勘察单位的综合实力是决定地质报告的准确与否的关键；22地下室方面的成本控制b）地下室底板的结构形式：地下室底板的结构形式主要有梁板式和无梁楼盖式两种，需要根据地下室的埋深以及地质情况综合比较确定，一般选取无梁楼盖经济合理；23地下室方面的成本控制c）地下室的层高：地下室层高＝建筑净高（2.2m）＋结构梁高（0.9m）＋空调管高度（0.4m）＋消

7、防喷淋高度（0.1m）＝3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的；24地下室方面的成本控制d）地下室顶板的覆土厚度：水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度在1.0m左右是比较合适的；25地下室方面的成本控制（b）结果比较:I.无消防车道的钢筋为64kg/m2、混凝土为0.366m3/m2，钢筋和混凝土综合造价为376.78元/m2；II.有消防车道的钢筋为86kg/m2、混凝土为0.416m3/m2，钢筋和混凝土综合造价为481.2

8、8元/m2；26主体结构方面的成本控制要做到主体结构方面的成本得到很好的控制，应做好以下三方面的工作：体系选型与结构布置要