我国城镇化过程中土地问题研究

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1、理论探讨我国城镇化过程中土地问题研究!杜新波一、城镇化的内涵反复协商，致使谈判费用极高；为使土地资源不致衰总体来说，城镇化是一种影响极为深广的社会退，避免农户掠夺式经营，需支付极高的监督费用；经济变化的过程。它既包括人口和非农业活动向城为促使农户的种植行为符合国家需要，国家常在人镇的转型、集中、强化和分异，以及城镇景观的地域财物上给予大量的投资，支持和维系费用太高；国推进等人们看得见的实体的变化过程，也包括了城家、集体和农民对土地资源资产的“争权夺利”，使土市的经济、社会、技术变革在城镇等级体系中的扩地资源利用不充分，土地资产难以得到增值，地不能散并进入乡村地区，还包含城市文化、生活方式、价

2、尽其用，人不能尽其才，既不公平，又无效率。值观念等向乡村地域扩散的较为抽象的精神上的众多的研究表明，人口城市化以非农化为前提，变化过程。而非农化的发展又以农业生产率的提高为前提。我从阶段上划分，我国现阶段城镇化基本处于乡国现行农地制度安排效率缺失，无疑将对城镇化产村城镇化阶段。这也决定了我国当前城镇化的主要生两方面的影响：一是农民增收困难，大多数农民缺任务是完成两个转变：人口非农化和农地非农化。乏迁移能力；二是由于无法为工业化提供足够的农本文依据城镇化的内涵，侧重分析推进这两个转变业支持，将对城镇化进一步深化形成直接制约。时所产生的土地问题。（二）现行土地制度造成城镇化“门槛”过高二、当前制

3、约我国城镇化进程的主要土地问题不论是个体农民还是乡镇企业进城，都是一种（一）现行农地制度安排效率缺失，土地产出效决策行为，这也是城镇化的内在因素。所以，城镇化率不高门槛的高低是又一影响城镇化进程的重要因素。我我国现行的农地制度是人民公社瓦解后，在新国现行的土地制度大致在以下几个方面形成了过高的历史条件下，不断磨合发展，按照“人人有份、户的城镇化“门槛”。户种田”的原则，形成的“家庭承包经营制”。不可否一是在我国现行的农村土地制度安排下，农地认，我国现行的农地制度相对于人民公社制具有较承担的福利保障功能不仅要高于经济功能，而且这高的效率，但在今天的新的历史条件下，影响土地种福利功能的保障范围仅

4、限于不脱离农业的社区成制度变动的一些因素发生了很大变化，经济事人有员。我国国情决定了目前国家还不可能为$亿农民无法取得的外部利润，而且这种制度运行和实施的建立起社会保障体系，农地对于进城的农民仍然是费用极为高昂：土地的经常性变动使农户对未来的福利保障的底线。如果这种福利功能对于进城农民投资信任不足；土地均分、细化、地块分散零碎，造不能实现或者丧失，显然，农民是难于承受这种高昂成规模不经济；不同土地分配方案在集体成员间的的迁移成本。国土经济!""#年第七期%&理论探讨二是集体土地使用制度还不完善，用地门槛过用地存量将是我国城镇建设用地的主要来源。高。随着人们土地资产意识的逐步强化，许多城镇我国

5、城镇建设用地除了在外延扩展上受到制为谋求自身发展，迫于资金的压力去追逐土地利润约，在内部利用上也存在许多问题，主要表现在：的最大化，想靠“以地生财”来做大城镇，这无疑形一是城镇建设利用率低，许多城镇盲目外延，土成了很高的土地“门槛”。虽然在不少地区这条途径地利用粗放现象严重，据测算，我国城市单位土地面取得了成功，但不能忽视我国农民收入连续四年持积的平均容积率还不到")#，建制镇还不到")!，城镇续走低和大多数乡镇企业不景气的事实，如果迁移成用地的平均产出水平同发达国家甚至是发展中国家本高于迁移利益，城镇化必然缺乏内在动力。另外，在相比都存在较大差距。建设用地流转上，我国的集体土地之间、集体与

6、国有二是城镇建设用地结构不尽合理，与社会经济土地之间还存在诸多的制度性障碍。从长远考虑，必发展水平不相适应。大城市“摊大饼”式的急剧外延须降低城镇化的用地门槛，树立低成本扩张的城镇化扩张和过度分散的小城镇遍地开花的普遍存在，造思想；必须对集体建设用地制度改革完善，在城镇建成区域城镇规模结构不合理，与区域的社会、经济和设用地和乡村建设用地之间建立土地置换机制。环境发展不相协调。与此同时，在城镇内部，用地结三是现行土地制度安排下的交易成本过高，土构还有待进一步调整，具体表现在道路广场用地、绿地市场发育迟缓，限制着城镇化的进程。从本质上地、市政公用设施用地不足，大部分城镇存在住房紧来说，市场化是城

7、镇化的真正内涵，土地要素市场张、交通拥堵、环境脏乱、各项设施不完善，工业用地必然是城镇化的一个重要载体。然而，作为土地市等生产性用地普遍偏大的方面。场体系重要组成的集体土地市场一直处于薄弱状三、解决城镇化土地问题的对策和措施态，这虽然与我国整个土地市场发育较晚有关，但城镇化过程中反映出来的土地问题具有综合深层次的原因在于现行制度安排下的土地交易成性，相应的，也必须从宏观制度和微观利用两个方面本过高。研究认为，