新型城镇化建设过程中我国土地制度若干问题探析

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1、新型城镇化建设过程中我国土地制度若干问题探析　　我国在十八大提出的走新型城镇化道路是文明社会的发展方向；是我国实现富强、民主、文明的必由之路；也是本届政府推动经济转型和拉动内需的重要手段。当前，如何搞好城镇化建设已成为社会关注焦点，在土地制度方面，普遍观点认为我国现行的土地出让制度、土地征收补偿标准过低等制约了我国新型城镇化建设。因此，加强我国土地利用规划，结合我国新型城镇化建设特点选择合适的土地出让方式十分重要。观点一：新型城镇化建设过程中，土地各种权利及土地权属关系需要更加明确新型城镇化建设过程中对于集体土地所有权人

2、是否有权进行土地出让，土地流转、流转范围、流转形式、流转后土地利用方式是否可变等都需要明确。由于无论在哪种社会制度下，土地所有权都是相对的，也就是说土地所有权也受到一定的限制，这种做法在土地私有制度下依然成立。考虑到我国的实际情况，建议当前我国的集体土地在流转范围、流转形式上可以不做限制，但是在流转后土地利用方式上要强加管制，严控土地流转后性质的变化。5我国城市国有土地权属关系比较明确，建立了电子图籍和产权登记等，但大部分农村集体土地权属关系模糊，没有全面建立基于现代化的电子图籍和清晰的产权登记。在新型城镇化建设过程中，

3、这种权属关系不明、存在争议的地方会随着新型城镇化建设可能会逐步暴露出来，引起各种纠纷甚至社会群体事件。建议我国加快农村集体土地的确权，建立基于现代化的产权登记，明确土地权属关系。观点二：新型城镇化建设过程中，要制定更加合理、有效、统一的土地规划目前，我国土地利用规划是各级政府分别进行，规划中往往没能做到整体上统一协调，地方政府往往各自为政，短视现象较为严重，产业链重复建设，产生巨大的浪费。在新型城镇化建设过程中，要避免各地以此为理由纷纷调整土地利用规划，进行大规模的圈地造城运动。不同的集体土地所有权人要按照统一制定的土地

4、利用规划，严格按照规划进行土地利用，避免集体土地所有权人在利益的驱动下违反土地利用规划的现象。观点三：新型城市化建设初期，土地出让方式应沿用政府出让国有土地5不少观点认为政府垄断土地出让造成了高地价和高房价，提出允许集体土地入市、小产权房合法化等建议。笔者认为，政府垄断土地出让对高地价和高房价有直接原因，但在当前阶段允许集体土地所有权人通过出让集体土地用于非农建设并不可取。理由为：第一，若集体土地所有权人可以出让土地，那么土地出让方将很多，各出让方从自身经济利益考虑倾向于出让经济效益最高的土地，而那些生态效益、社会效益高

5、的公共绿化用地、公共设施用地等相对较少，最终可能达不到整个社会的土地效益最大化。第二，若集体土地所有权人可以出让土地，可能会出现土地市场井喷现象，大规模、粗放式的建设用地快速增长，农用地继续减少，农村空置出来的宅基地又难以转为农用地，造成国家农地减少威胁国家粮食安全。因此，在我国没有清晰的土地确权及土地利用规划统一之前，政府作为唯一的土地出让方是合理且必要的。待我国的土地确权及土地规划统一后，土地出让要尽可能地实现市场竞争，由不同的土地所有者出让。观点四：新型城镇化建设中，土地征收补偿不能按照市场价格或同类土地价格作为补

6、偿依据5现行《土地管理法》第47条，明确了征收集体土地补偿的上限总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。据报道，被征地者获得的征地补偿费占政府通过征收土地后获得的土地出让金比例一度低至10%。2011年全国征地拆迁引发的群体性事件占当年群体性事件的50%。因此，不少观点认为土地补偿太低造成被征地者感觉补偿不公平，自身利益受损而引起的群体性事件，并提出土地征收要实现公平补偿，即征收的土地补偿要与市场的同类土地市场价格作为参考依据。笔者认为按照土地被征收前三年平均年产值的30倍标准补偿并不算太低，让被征地者感觉所获补

7、偿与政府得到的土地出让金相比差距大的原因在于：征地补偿按照农用地收益，而政府土地出让金为新用途的土地收益。实际上，政府为了使征来的土地能达到市场上的价格，已在土地周边配套建设了大量的基础设施和其他投入，若没有这些投入政府征收来的土地永远只能为原来用途。因此不能简单用被征地者所获补偿与政府土地出让所得的差距来表明补偿过低，提出征地补偿按照市场价格的理由。目前实际情况是，城中村以及城郊的居民得到的补偿款已经很高，其获得的补偿远超过上述30倍补偿上限。造成这一事实的原因在于，政府有征地建设城市意愿，开发商有投资获取收益需要，城

8、中村或近郊居民有得到高补偿想法，三者合力提高了真实的土地补偿价格，从而间接提高了土地出让金，抬高了城市房价。观点五：新型城镇化建设应与国情相结合，与经济社会发展相协调，避免人为造城提速5不少观点认为城镇化建设是大规模搞城镇建设，把农民从农村赶上楼可以加速实现城镇化，提高城镇化率。甚至认为国外发达国家城镇化率超过90%