2014年智威-十堰市郧阳祥源湾年度营销策略执行方案

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1、年度营销策略执行方案智威【创造】广告2014年1月经过前几轮的沟通，目前实现了以下几块工作的推进：1、确立了以“居旅”为核心的开发模式；2、明确了以“湖湾旅居胜地”为项目的整体定位；3、明确了以“水”为主线贯穿项目整体营销推广；4、明确了以“鱼竿、桅杆、球杆”三杆生活方式；5、确立了以“一日游”旅游形式的体验式营销模式；6、建立了以“人商”为前期展示与销售的接待场所；7、确定了以“一字万金，十堰文豪”的项目起势活动。我们要思考我们的目标？第1步2014年项目一期：一期一期位于项目西南侧，共计828套，总建筑面积约15万方，主要以180户型为主。一

2、期推售计划：总货量：约15万㎡，约828套；A：首次开盘2014年9月B：二次加推2014年10月C：三次加推2014年12月D：四次加推2015年3月E：四次加推2015年6月A：总套数：约285套总面积：约5万㎡。B：总套数：约170套总面积：约3万㎡。C：总套数：114套总面积：约2万㎡。D：总套数：129套总面积：约3万㎡。E：总套数：130套总面积：约3万㎡。共计828套数，建筑面积约15万方一期销售计划：2014年首批房源570套，目标去化80%，总销金额5亿备注：2014年9-12月：计划推出570套，面积约10万㎡。2015年1-

3、6月：推出剩余约250套，面积约5万㎡。此目标的制定是立足整体市场形式预判+项目整体定位及运营思路+区域竞品情况等综合因素的基础上所确定的目标；后续如何加推根据前期去化量及市场情况而定。开盘成交均价暂时：按6250元/㎡，进行目标测算；目标如何实现？第2步首先，让我们看看我们的客户是谁？他们在那里？客户定位：大十堰核心客源重要客源边缘客源核心客户二汽集团中高层：二汽中高管理层人士，主要集中在东岳路的老小区及北京路部分高端小区。十堰政府官员：政府官员对于别墅存在较大需求，由于政策原因，对于政府客源，需谨慎处理并低调销售。企业主：郧县长岭开发区、白浪

4、经济技术开发区的企业主。商人：包括十堰重要商会的主要领导及在十堰经商的外来商人（包括地产投资、汽车产业链投资等）重要客户边缘客户经营户：十堰人民路、东岳路等城市主干道商户，白浪经济开发区汽配城经营户等主要商户。武当山当地居民：当地居民旅游收入可观，相比武当山，项目地离十堰市区更近，会吸引部分武当山市民前来置业。市区改善型人群：北京路及市中心老小区的改善型置业人群。外来客源导入：十堰下属市县中，郧西县离项目较近，存在地域上的优势，郧西县外向置业者会考虑祥源湾。度假及投资客：随着郧县撤县设区步伐的加快，项目的溢价前景日益显现。祥源湾可作为部分外地客源

5、（西安、武汉等）度假及地产投资选择。从〖项目与城市的关系〗看客群客户预判第一步1根据项目与城市的关系看客群（第一张客户地图）从〖项目与周边乡镇的关系〗看客群客户预判第二步2主要乡镇客户地图叠加（第二张客户图）本案客户地图分析步骤：项目与城市的关系预判客户地图区位属性对应置业目的交通体系对应辐射范围3.本项目首期入市产品以为180方，可做7房，性价比不言而喻，可吸纳包括度假客在内的十堰第一居所客户。产品体系对应辐射范围1.本项目处于十堰市区东北部的滨江新区郧县，郧县是离十堰最近的县市，项目可吸纳包括十堰市区在内的居住或工作的客户群体。2.郧十一级路

6、已拉通了项目地与十堰市区及整个滨江新区，本项目的地域属性将吸纳一部分以郧十一级路为主要动线的客户群体；根据项目与城市的关系预判的客群辐射范围图随着郧县撤县设区步伐加快，以及郧十一级路的成功开通，郧县成为离十堰最近的县市，同时随着滨江新区的建设，交通路网和配套设施逐步完善。通过一条一级路，将十堰市区与项目无缝对接。我们试着描绘了本项目客群的极限范围。认为主要客群在十堰市区。本案郧十一级路市区襄十高速与十堰的距离：随着郧县撤县设区脚步的加快，同时郧十一级路的开通，直接拉进了祥源湾与十堰市区的距离。与郧西县的距离：通过襄十高速，郧西县可直接上高速至郧县

7、出口下至祥源湾，非常方便。根据项目周边的主要交通动线网，我们预判本项目的主要城市客群区域为十堰市区与郧西县。郧西【柳陂镇】【青曲镇】【武当山镇】【六里坪镇】以上四个乡镇分布在襄十高速两侧，均有高速出口排布，至项目地非常便捷，同时拥有较为雄厚的经济基础。四个乡镇为项目主要的乡镇客户所在地。项目与周边乡镇的关系预判的客群辐射范围图由客户地图结论“2大要点”通过本次客户地图描摹，我们将信息汇总筛选，得出要点【1】客户生活区域图要点【2】客户主要动线图要点1：客户生活区域极限图北京路沿线小区车城路沿线小区北东岳路沿线小区经过分析，客户目前主要集中在北京路

8、沿线高档小区（柳林春晓、上海城等高档小区），东岳路及车城路为早期二汽车员工宿舍较为集中的地方。要点【2】客户主要活动动线图经过梳理，本案