城市住房开发项目的投资策划研究

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1、南京林业大学硕士学位论文城市住房开发项目的投资策划研究姓名：陈永霞申请学位级别：硕士专业：森林工程指导教师：吴小平2003.6.1摘要对于城市住房投资的研究这个课题不是一个新的课题，许多专家和学者在这个领域都有研究。但随着时间和地点的变化，影响投资的因素不断发生着变化，各因素之间的相互重要性关系也在发生着变化，所以，在新的历史时期，对这个课题进行重新研究还是很有指导意义的。我国是一个人口大国，椐有关专家分析，我国人El总数在2050年将达到16亿；另外，我国城市化进程的步伐也在进一步加快(由目前的35％达到2050年的70

2、％)；再加上经济持续的增长、城市居民可支配收入的不断提高、相关法律法规的不断完善和人们消费观念的不断改变等原因，城市住宅市场将成为我国房地产市场的主市场。目前，在项目投资建设过程中，质量、成本、进度三大控制在认识上得到较高的重视，而面向城市住房投资开发全过程的，作为项目实施控制前提的系统策划工作却被大多数企业忽视了。因此，对城市住宅项目的投资进行深入系统的研究无于对国家、企业或是个人都具有重要的意义。本文真对城市住宅项目投资策划进行了初步探讨。主要研究情况如下：(1)分析了城市住宅项目开发的基本工作流程和操作步骤，把项目的

3、投资开发程序分成四个阶段并总结了每个阶段的主要工作内容及其里程碑事件。(2)从宏观的角度分析了影响城市住宅项目投资的主要因素，并以南京市为例进行了具体分析。运用多元统计分析、运筹学等基本理论，建立了城市住宅项目投资可行性分析等方面的数学函数模型。利用层次分析法对不同的方案、不同的施工单位、不同的地点进行优选的模型；在多种因素影响下的城市住宅项目投资可信度模型和现金流量贴现模型·作为投资者，首先要对整个投资环境进行分析，然后确定总的投资方案，其中包括投资地点的选择，投资方向和投资组合等；接下来就是对选定的区域，根据选定的项目

4、，进行区域内消费者需求的调查，根据调查确定项目的面积、套型、风格、绿化率等等；项目的细节规划确定后，就要对项目的收益进行评估，以此确定投资者是否获利，现金流量贴现模型考虑了时间的资金价值，通过对未来现金流量进行贴现来确定现有的投资项目是否可行，如果净现值大于零，那么，投资者能获得高于内部收益率的收益，．投资项目就可行。以上所有的问题解决后，作为投资者就要考虑资金的来源，通过对目前金融市场的现状、不同融资方式的特点确定融资量、融资时机、融资方式等。关键词：城市住房投资策划ABSTRACTTherealestateindust

5、ry，whichisaleadingandfoundationalindustry，haveanimportantpositioninthenationaleconomy：Sothedeepandsystematicresearchontherealestateinvestmentisnecessary．Inthispaper,thebasictheory,majorcontentsandmethodsofrealestateinvestmentwerediscussed。Also，thetheorysystemandop

6、erating-modeofrealestateprojectinvestmentwereestablished．弛emainresearchresultsandconclusionofthethesisareasfollows：(1)Combiningwiththeinteriorsystemofrealestateproject，itdiscussestheoperationprocedureandmakesthebasicooeratingprocessclearlierthanbefore。Mostimportan

7、tl)；itanalyzestherelationamongtheprojects，governmentdepartmentsandcooperationenterprisesduringdevelopment。(2)Onthebasisoftheanalysisofthehistoryoftherealestateinourcountryandoftheconditionoftherealestateinprimarydevelopednations，itpointsouttheproblemoftherealestat

8、einvestmentinourcountry．Atthesametime，itstudies，astothepossibilityofresearchofrealestateinvestment，thenecessityandconcretewayofthinking，maincontentsandm