高力国际无锡锡山区锡沪路地块综合项目考察_部分(III)

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1、第1页无锡锡山区锡沪路地块综合项目顾问服务报告谨致：金光纸业（无锡）有限公司高力国际(上海)2010年12月10日第2页目录一．基地条件分析二．区域经济及规划分析三．优质写字楼市场分析四．优质服务式公寓市场分析五．区域优质商业市场分析六．区域优质商住物业市场分析七．区域高星级酒店市场分析八．竞争市场分析九．需求分析一○．项目初步定位一一．项目财务分析第3页地块区位分析高铁与市区中轴，受锡山经济开发区直接辐射项目位于市区东北部，沪宁高速以东，可从市区及高铁站区的联动发展中获益位于锡山经济开发区南侧，联系密切区位商业知名度高

2、项目毗邻宜家项目地块，受其影响，区位知名度高锡山经济开发区项目地块项目地块无锡中心9km6km10km无锡高铁站6km10km太湖广场宜家项目地块新区核心区无锡机场第4页地块通达性分析道路条件良好，有利于跨区辐射地块南侧为六车道的二泉东路，连接东团结大道亭核心区及高铁站区项目地块西侧为5车道新园路，将延伸至南兴塘距沪宁高速入口约3km，对外交通便捷二泉东路新园路至高铁二泉东路（6车道）342省道至市区沪宁高速新园路（5车道）第5页地块现状分析基地有待拆迁，高压走廊存在影响基地现状为厂房和堆场，有一定拆迁量地块东南

3、侧有高压走廊路过，若不能改线，将显著影响项目建筑排布地块厂房南侧地块高压走廊地块厂房北侧现有建筑高压走廊第6页地块规划参数参数数值40-70M占地面积33,332平方米160M土地性质商业、办公用地容积率2.5-2.8最大建筑面积93,330平方米建筑限高/建筑密度<50%绿地率>25%230M北侧宽度160米南北长度230米南侧宽度140米北侧河道宽度40-70米项目地块无特殊限制性规划130M第7页地块布局特征分析可视性、滨水资源较佳，人流导入存在不足地块周边道路开阔，无直接遮挡，可视性较好地块临街部分受道路规划方面的

4、限制，人流导入存在不足地块北侧滨水带长，可有效开发利用潜在人流死角编号有利因素不利因素地块整体方正，有利于建地块东/北侧无道路配套，1筑布局易形成人流死角北侧有较好的滨水资源，周边道路较宽，不利于吸2可适当主题性开发引步行人群未来西南侧沿街，可视性地块西北侧因道路为死路，3好不利于人流导入主视点第8页地块景观资源分析景观仅限于滨水资源地块北侧为南兴塘河道，水质较好，河面较宽，具备较好的水景资源地块其他方向未来均将进行地产开发，缺乏景观资源第9页地块交通配套分析未来具备轨道交通配套，但站点较远未来将有轨道交通2号线支持

5、，至市区及高铁站点均较为便捷项目地块项目距规划中的地铁2号线站点约1.2km，已超出商业步行范围，不利于吸引地铁人流有部分公交线路支持区域有数条公交线路，发车频次较低，略有不便主要公交线路起始站28火车站——新世界国际总站42学前东路八佰伴——红星美凯龙至高铁1.2KM地铁2号线站点（规划）至市区公交站点地铁2号线第10页地块配套设施分析地块周边主要商业设施主要商业设施1红星美凯龙2麦德龙3迪卡侬项目地块4百安居大型卖场为主，配套商业匮乏项目周边目前开发有数个大型专业卖场，目的性消费较强居住区较远，缺乏本地人口支持

6、最近的居住区位于沪宁高速以西地43区，与本项目区域缺乏直接联系21主要居住区第11页区域规划分析潜在大量住宅供应地块东西两侧均规划为住宅用地，潜在住宅供应量庞大商务聚集度将有显著提升地块东南侧目前规划有大量商用地块，今后将形成大量商务聚集区域潜在物业开发量土地性质土地面积（平方米）预计建筑面积（平方米）项目地块商业238,000382,000商业/办公415,000512,000居住490,0001,140,000合计1,143,0002,034,000高密度商务楼宇（在建）低密度商务/商业商用地块居住地块商业地块第12

7、页市级整体规划分析周边产业支持好，有商务发展潜力北部为锡山经济技术开发区，发展成熟，企业众多锡东新城整体规划南部为规划中主题商业和商贸物5流园区42主题性商业实力强13区域内均为主题性商业设施，未来还将开设宜家购物中心，主题性商业实力强商务/商业中心/新城规划说明1市中心商圈传统中心商务/商业圈三大主城区片区规划之一，以装饰材料2崇安新城为核心商业群，强调居住、商贸功能的居住片区项目商务发展可立足于周边产业的支持以大型专业/综合性卖场、物流园区为核3江南商贸物流城商业发展可凭借特色商业作为主题亮点心的商贸区4高铁商务区

8、站前商贸区以高铁站点为核心的商贸区5锡山经济技术开发区省级工业开发区，发展较为成熟第13页近期重点出让地块东亭商务将有大幅发展3近期东亭地区已出让数块综合用地，未来将出现大量商务楼宇，商务功能745将有大幅发展6区域将出现住宅供应项目周边近期出让两幅大型