高力国际无锡锡山区锡沪路地块综合项目考察_部分(II)

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1、第53页无锡优质服务式公寓供应无锡服务式公寓历年供应情况无锡新增服务式公寓增长率单位：套6027间单位：套100%6,0002,00080%4,5001,50063%64%60%3022间3,0001,00040%40%1,50050017%17%20%000%2007200820092010E2011E2007200820092010E2011E新增存量新增增长率2007年以后服务式公寓概念逐步进入无锡，未来将有大量供应无锡服务式公寓总量呈逐年稳步上升态势，近年新增供应增长趋缓，市场进入一个冷淡时期随着

2、大量项目启动，预计2010年后将有无锡将有较大体量的服务式公寓入市数据来源：高力国际（2010Q2）第54页无锡优质服务式公寓列表供应套装修标编号项目名称开盘时间产权物业管理公司数准部分由凯宾斯基管理;部分为合资公1凯燕环球中心酒店公寓2006年4月500多套50年精装司管理2柏雅居东和苑服务公寓2009年506不销售精装柏雅居酒店管理有限公司已有项目3禾嘉国际2005年5月58150年精装华基美信(上海)物业管理有限公司4中威国际公寓2008年53850年毛坯无锡华美达广场酒店和无锡威孚物业5摩天360200

3、4年6月33650年精装银辉物业6红豆.国际广场2010年5月48050年精装世邦魏理仕在售7晶石国际公寓2010年6月9840年精装香港招商局物业顾问管理项目8时代国际2009年11月1,03650年精装深圳长城物业管理有限公司9第一上海广场服务式公寓2010年5月180左右70年精装无锡逸林物业管理有限公司规划11长江一号未确定700左右未知未确定未确定项目12无锡九龙仓未确定未确定未知未确定未确定第55页无锡优质服务式公寓分布无锡建成优质服务式公寓主要位于市中心地区编号无锡服务式公寓列表现有项目1凯燕环

4、球中心酒店公寓2柏雅居东和苑服务公寓3禾嘉国际4中威国际公寓5摩天360在售项目6红豆.国际广场7晶石国际公寓8时代国际9第一上海广场服务式公寓未来供应11长江一号12无锡九龙仓第56页无锡优质服务式公寓供应特征无锡服务式公寓供应规模无锡服务式公寓产权状况17%10%25%10%17%41%80%300套以下301-500套501-700套701套以上50年40年70年50年产权为主，大量项目规模大于500套无锡服务式公寓项目供应在500套以上的占41%，其次是供应在300套以下的项目占25%无锡80%的

5、服务式公寓是50年产权数据来源：高力国际（2010Q2）第57页无锡优质服务式公寓租售策略无锡市服务式公寓项目租赁与销售的比例7.7%92.3%纯租赁项目销售项目仅一家租赁型项目无锡纯租赁项目仅占总量的7.7%，即位于新区的柏雅居东和苑项目销售型项目便于回笼资金，但在后续运营管理方面存在大量缺陷租赁型项目通常整体档次高，能够提供真正的酒店式服务数据来源：高力国际（2010Q2）第58页无锡优质服务式公寓租金名称入住时间主力户型租赁价格可租赁的房源情况最短租期1房/65-72平米凯燕环球中心酒店2008年

6、1房/80.4平米96元/平米/月近4成房源可租1天起租公寓2房/151平米柏雅居东和苑服务2房/120平米左右整体有3成房源可租2009年108元/平米/月一年一签公寓3房/140平米左右（有新楼供应）禾嘉国际2007年1房/50-70平米43元/平米/月有2成房源可供出租付三押一中威国际公寓2008年1房/63-92平米35元/平米/月有较多房源可供出租付三押一摩天3602005年1房/50-90平米41元/平米/月有2成房源可租付三押一装修及管理品牌对租金有直接影响无锡服务式公寓每平米月租金在100元

7、左右的仅两家，其较高的租金与内部装修品质及管理品牌有直接联系租金最高的是位于新区的柏雅居东和苑服务公寓数据来源：高力国际（2010Q2）第59页无锡优质服务式公寓客户构成凯燕环球中心服务式公寓租客构成柏雅居东和苑服务式公寓租客构成5%15%20%40%60%60%日本欧美本地企业其他日本欧美+韩国+东南亚无锡高端优质服务式公寓的租客以外籍人士为主，地缘特征显著凯宾斯基凭借其外资品牌运营公司吸引了60%左右的欧美客户新区日资企业数量众多，柏雅居东和苑主要面向日籍客户并采用日式装修，因而有60%左右的日本人

8、市区的服务式公寓以居住为主，极少数用于办公数据来源：高力国际（2010Q2）第60页无锡优质服务式公寓销售价格在售服务式公寓售价（2010Q2)25,00020,00015,000平方米/元10,0005,0000无锡服务式公寓售价受位置的影响较大位于中心城区核心地段的红豆广场售价超过2万/平方米非中心城区服务式公寓售价均低于15,000元/平方米，与中心城区项目有较大差距带