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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式此前瞻目光缔造该项目的您和您的团队表示由衷的敬意，你们对项目高品质的追求将激发我们对该项目高品质营销的热情。根据目前我们对项目周边环境和项目地块的了解，结合综合的市场调研，我们认为，长沙房地产整体发展水平亟待新的大飞跃，我们相信，通过贵司的资源整合结合我司的专业服务，<逸居花园>有望成为这次大飞跃的成功起跳者。对于贵司项目推广之强大信心，建立在我司多年来全国各地房地产市场的摔打。作为资深的专业地产代理公司，我们具有多样化的楼盘推广经验，如香港巡回展销深圳香蜜湖城市花园、厦门滨北CBD首席豪宅——禹洲·世纪海湾和书香雅苑、黄埔花园等大型楼盘的全程代理推广，为我们操作本项目提供坚实的市场经验。我们有理由相信，在本项目卓越品质的基础上，结合我司专业热情的代理服务，本项目一定能取得预料的成功。谢谢！新加坡华置（中国）机构房地产代理有限公司董事长：蔡晓曦逸居花園2新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式第一部分项目市场研究第一节长沙宏观环境分析产品是一个项目竞争的立足点，符合市场需求的产品是项目畅销的保证，因此为了后期项目的快速销售，我司首先着手分析长沙当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域特点及客户的购买行为，再结合项目的SWOT分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。（一）长沙概览长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。（二）历史沿革3新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式长沙城名来由有三种说法。一曰因长沙星得名，称长沙为“星沙”。二十八宿中，有一宿名轸宿，旁有小星名长沙星。唐人张谓《长沙风土碑记》云：“天文长沙一星，在轸四星之侧。上为辰象，下为郡县。”所谓“下为郡县”，就是指的长沙城。《明史·天文志》也说：“长沙小星，下应长沙。”《长沙县志·拾遗》亦云：“长沙之名，……以轸旁有长沙星，正在其域分野，故云。”二曰因桔子洲得名。湘江中流之桔子洲，是由河沙长期淤积而浮现的一块狭长沙洲，全长约五公里。三曰因万里沙祠得名。《十三州志》：“有万里沙祠而西自湘州，至东莱万里，故日长沙也。”湘州，西晋末年在湖南设置的行政区，州域就在长沙，故湘州即指长沙。据建国以来考古工作者的发掘、研究，早在新石器时代(距今约五千到一万年)，长沙地区就有了人类的活动。五里牌、荣湾镇、黄家洲、大托铺、烟筒冲等地都曾发掘过新石器时代的遗物，如磨光石斧、菱形石箭骸、硬印纹陶片等。战国时期，长沙成为楚南重镇，三湘首邑。秦灭楚后，于公元前二二一年设置长沙郡。从此，长沙一直为历代郡、国、州、路、府治所及省会所在地。（三）地理交通长沙交通便捷，形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。长沙综合通讯能力居全国第3位，可与全国各地和世界180多个国家及地区进行通讯联系。4新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（四）长沙经济发展概况2005年全年长沙市生产总值(GDP)为1519.90亿元，按可比价格计算，同比增长14.9%，增幅比全国快5.0个百分点，比全省快3.3个百分点。在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，其中工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三次产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。按常住人口计算，人均GDP达23968元，同比增加3343元，同比增长13.9%；按2005年年平均汇率，人均GDP折合为2926美元。“十五”期间GDP平均增长速度为14.8%。5新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式长沙市历年GDP增长示意图20001519.915001108.91000929.49812.85728.08656.415000200020012002200320042005全市GDP（亿元）6新加坡华置（中国）机构 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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式222006年1-5月全市房屋施工面积为1555.7万m，其中新开工面积370.5万m，与去年同期相比分别增长22.0%、20.0%；222竣工面积206.6万m，与去年同期相比增长30.7%。住宅施工面积1250.5万m，其中新开工面积306.8万m，与去年同期相比2分别增长23.3%、21.9%；住宅竣工面积186.2万m，与去年同期相比增长33.8%。2、投资量2005年全市完成房地产投资220.75亿元，其中住宅建设完成投资171.29亿元，占77.6％，比去年同期增长74.71％；办公楼建设完成投资7.5亿元，占3.4％；商业营业用房建设完成投资25.5亿元，占11.55％；其他用房建设完成投资16.46亿元，占7.46％，主要是大学生公寓。2005年长沙市房地产开发完成投资情况（按用途）250220.75200171.29150亿元1005025.516.467.501合计住宅办公写字楼商业营业用房其他2006年1-5月全市共完成房地产投资92.0亿元，与去年同期相比增长15.6%；其中，住宅开发完成投资73.4亿元，与去年同期相比增长18.4%。11新加坡华置（中国）机构 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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式从商品房空置时间情况来看，至2005年12月底我市商品房空置面积中，待销房屋占71.49%，滞销房屋占23.38%，积压房屋只占5.14%。其中：住宅待销面积占住宅空置面积的77.29%，住宅滞销面积占住宅空置面积的17.02%，住宅积压面积只占住宅空置面积的5.69%。办公楼待销面积占办公楼空置面积的55.02%，办公楼滞销面积占办公楼空置面积的28.1%，办公楼积压面积占办公楼空置面积的16.88%。商业营业用房待销面积占商业营业用房空置面积的71.13%，商业营业用房滞销面积占商业营业用房空置面积的25.52%，商业营业用房积压面积占商业营业用房空置面积的3.35%。从商业营业用房空置的形态分析，既有专业大市场，也有综合楼的裙楼部分。汽配、机电、茶叶等专业市场，步行商业街、地下商业街、小商品市场等都有盲目建设，重复建设的现象。13新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（2）住宅各种户型空置情况分析222在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积60m以下的户型其空置面积占其竣工面积的1.29%，单套面积在60m~80m22的户型其空置面积占其竣工面积的1.95%，单套面积在80m~100m的户型其空置面积占其竣工面积的3.73%，单套面积在1002222m~120m的户型其空置面积占其竣工面积的3.57%，单套面积在120m~150m的户型其空置面积占其竣工面积的4.16%，单套2面积150m以上的户型其空置面积占其竣工面积的13.15%。占总空置面积的22.3%。14新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式15新加坡华置（中国）机构 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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式长沙市商品房、商品房住宅销售均价走势图3500310928472822300026912722272327242593265324872494234725002491248024812396236924002440元/平方米20002266229922162160214115007月月月月月月1月月月月月月89023456年11112年05022006商品房商品房住宅（2）二手房销售价格222006年上半年全市二手房成交均价为2072元/m，与去年同期相比上涨21.73%；其中，二手房住宅成交均价为1536元/m，2与去年同期相比上涨17.19%。2006年上半年二手房典型小区同质价格均值为1434.11元/m，与去年同期比上涨9.92%，其中6月份均值环比下降了0.1%。17新加坡华置（中国）机构 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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式与去年同期相比上升29.00%。2006年上半年全市商品房、住宅供应情况项目商品房住宅批准预售面积批准预售面积2与去年同期相比（%）比例（%）2与去年同期相比（%）比例（%）板块（万m）（万m）全市285.8330.1100252.8229.00100开福区42.5252.6314.8839.5248.2215.63天心区68.9972.8125.1466.0885.1726.14雨花区78.073.1427.3162.9913.9724.91岳麓区75.48216.1126.4165.33210.4425.84芙蓉区20.78-44.147.2718.91-31.847.482、各板块现有二级市场供应量统计22006年上半年，全市二手房成交面积95.29万m，成交金额为19.75亿元，成交套数为8129套，与去年同期相比分别上2升15.26%、40.31%和3.4%；其中住宅成交68.50万m，成交金额为10.52亿元，成交套数为7733套可，与去年同期相比分别上升4.49%、22.44%和1.88%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的71.99%。二手房交易面积有所扩大，成交金额有较大幅度增长，但成交套数与去年基本持平，说明长沙市二手房市场仍有很大发展空间。3、市政府板块的供需量分析22006年上半年，市府所在的岳麓区商品房批准预售面积累计为75.48万m，与去年同期相比上升216.11%；其中住宅批准2预售65.33万m，与去年同期相比上升了210.44%，占全市住宅批准预售面积的7.48。而同期岳麓区商品房销售面积为69.3222万m，与去年同期相比上升14.33%，占全市比例为22.52%；其中住宅销售面积66.14万m，与去年同期相比上升13.16%，占全市比例为23.23%。19新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（三）长沙消费者调查为了更有效的针对长沙市场，提供更为准确的消费信息，我司在长沙市区做了一次中型规模的市场抽样调查，共发放问卷1000份，收回问卷709份，其中有效问卷701份，有效率为98.87%。1、居住地点本次市场调查样本以长沙本地居民为主，约占样本总量的7成多，外地人口占3成左右。2、性别比例本次市场调查约6成受访者为男性；女性占4成，女性对房地产关注度提高，对购房决策影响程度也进一步提高。3、年龄构成从填报年龄来看，25岁至35岁被访者占被访总量的1/2以上，他们多数具有一次性置业的意向；其次是36岁至60岁被访者，约占总量的1/4，其中多数已经有一次置业的经历，有部分人具有二次以上置业的意向。年龄构成25岁以下,60岁以上,16.68%1.76%35-60岁,26.25%25-35岁,55.31%60岁以上35-60岁25-35岁25岁以下20新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式受教育程度高中、技硕士及以初中及以校,上,4.63%下,3.16%16.36%本科,35.31%大专,40.54%初中及以下高中、技校大专本科硕士及以上4、受教育程度从被调查者受教育程度看，具有大专、本科毕业文化背景的人数占被调查总数的75%，而且多为本地常住人口。他们目前从事的工作比较稳定，工资水平较高，购房及置业支付能力较强。5、家庭状况从被调查者家庭状况看，已婚者对购房关注度最高，占到总人数的59%，是购房意向的主体；未婚者占39%，是未来几年的潜在消费者。已婚者中有小孩的占42.96%，说明此类人群购房需求最为迫切。21新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式家庭状况其他,1%已婚已育,未婚,40%43%已婚未育,16%未婚已婚未育已婚已育其他22新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式个人年收入10万元以8-10万元上无收入2万元以下6-8万元4-6万元2-4万元无收入2万元以下2-4万元4-6万元6-8万元8-10万元10万元以上6、个人年收入年收入2-4万、4-6万者（合计占59.26%）是长沙有潜在购房需求且能够买住房的消费主体。如何把握此部分人的消费需求，是长沙开发商目前进行市场研究和定位的重点。7、目前住房条件2被调查者无房者占34.39%，所占比例仍然较大，即1/3之一强的人还没有自己的自由住房。另外，目前居住面积在60m22以下及60-100m两个区间内的人群比例占45.49%，这一部分人群是具有住房改善需求的潜在对象。目前住房面积在100m以上的人群占28.13%，这一部分人群目前的住房水平已达到了中等康居水平，要激发这部分人的欲望，主要是靠高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档住宅商品住房来发挥作用，所以他们是高档商品房的潜在消费对象。23新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式目前住房条件140平米以上,6.87%无房,100-140平24.39%米,21.26%60平米以下,60-100平12.23%米,35.25%无房60平米以下60-100平米100-140平米140平米以上24新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式购房计划情况两年后,不考虑购15.52%房,2.19%半年至一年,39.09%一年至两年,43.20%不考虑购房半年至一年一年至两年两年后8、购房时间计划未来及半年至一年打算购房的占39.09%，比利较高，值得市场关注。说明今年下半年至明年上半年我市的住房需求仍然比较旺盛。未来一至两年有购房意向的占43.20%，这部分人群实际购房时间可能还要更长一点，可能延伸至三年左右，这说明未来一定时间内住房消费需求将持续旺盛。9、购房目的首次置业者、自住及改善住房条件者占84.04%，这种需求是长期稳定的市场需求，投资型需求只占12.43%，应该属于合理的、正常的范围，从总体上说目前市场需求较为理性。25新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式购房目的为子女购买,3.53%投资,首次置业12.43%、自住,46.25%改善环境,37.79%首次置业、自住改善环境投资为子女购买26新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式选择购房类型其他,二手房,2.94%7.58%经济适用房,26.68%商品房,62.80%商品房经济适用房二手房其他10、选择购房类型从被调查者的购房类型来看，选择商品房约占2/3；选择经济适用房约占1/4；选择二手房仅占7.58%。说明长沙目前居民购房承受能力较强，对政策住房的依赖度降低，商品房概念已经深入人心。但也表明了二手房市场具有较大的发展空间。11、购房区域选择购房意向者选择南边区域的较多，占49.35%，说明消费者普遍对南边区域发展较为看好，其“长株潭”核心区域位置开始得到百姓认可；其次是东城区域，占19.86%；再次是河西区域，占19.27%，河西近几年的迅猛发展和良好区域环境优势，无疑具有巨大的吸引力。27新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式购房区域选择北城区域,11.52%南城区域,河西区域,49.35%19.27%东城区域,19.86%南城区域东城区域河西区域北城区域28新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式购买户型选择商铺,商住两用,0.84%3.56%别墅,小户型,2.69%9.06%大户型,19.80%中等户型,64.05%小户型中等户型大户型别墅商铺商住两用12、户型选择中等户型需求（60-120平方米）占大多数，约占总量的2/3；其次是大户型（120-160平方米），约占总需求量的1/5，说明长沙市民的住房消费梯级进一步明晰，一部分人住房消费需求已经开始从“温饱型”向“小康型”转变。但对别墅和商铺的需求较少，分别占2.69%和0.84%。13、能承受的价位2000-2500元/平方米、2500-3000平方米的价位商品房得到较多市民的认可（合计占75.05%），居民心理预期开始接近实际销售价位。25-35岁消费者对未来期望较高，比较容易接受按揭贷款购房观念，因而易于接受目前长沙房价。29新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式能承受的价位3500以上,3000-1.53%2000以下,3500,15.55%7.87%2500-3000,32.46%2000-2500,42.59%2000以下2000-25002500-30003000-35003500以上30新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式购房关注因素450400350300250200150100500段地价格环境配套户型发商交通管理开业物14、购房关注因素价格、环境、地段、户型仍是长沙市民购房关注的重点。指着注意的是环境因素已经超过地段因素，成为长沙居民购房的第二大关注因素，显示了长沙居民购房消费观念的转变。所以，项目环境和品位的营造成为价值卖点之一。第二部分项目定位第一节项目基本情况及SWOT分析31新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（一）市府板块概况1、市政板块规划市府片区位于长沙市岳麓区北，以市政府为圆心向周边辐射，东临湘江，西至雷锋镇，南抵枫林路、北以望城为界。在城市化发展的进程中，经过数年的建设，岳麓区已经形成“五桥两环”加“四纵五横”的主要道路框架。根据长沙市总体规划，岳麓新城区还将规划建设跨湘江的南湖隧道、咸嘉湖大桥、三叉矶大桥及银盆路、龙王港路、咸嘉湖路等主干道，形成“一隧、七桥、三环”加“七横五纵”的道路网状体系，将彻底解决片区的交通难的问题，河西与河东“实际距离很近，心理距离很远”，“宁要河东一张床，不要河西一间房”的尴尬局面已经一去不返了。2、区域环境情况市府板块是岳麓区“一城、两区、四圈、四轴”规划的重中之重。随着市委市政府的西迁和岳麓区政府新址启用，岳麓大道、金星大道、银杉大道、银盆岭路、岳华路等的修建以及河西城市基础设施的快速完善，加上河西大学城历来积淀的湖湘文化底蕴和得天独厚的自然环境，市府片区的优越居住环境得到全面绽放，人气指数强劲提升。3、前景预测旺盛的消费需求及拥有天赋优势的山水资源，为开发出新一代高档生态景观楼盘奠定了坚实的基础。外来豪强与本土高手的强力抢滩，使得一场声势浩大的地产盛宴开始在市府片区激情上演，成为长沙市房地产发展炙手可热的区域之一。“市府板块”被推为河西楼市“龙头板块”，当之无愧。据统计，目前该片区在售楼盘达30多个，阳明山庄、静园山庄、标志·麓谷坐标、麓谷锦园、麓谷e人家、沁园春御院、玛依拉山庄、长房西城湾、赞佳新城、美林银谷、龙柏湾、卓越蔚蓝海岸、香海西岸、天峰名苑、长房西郡、西湖丽景、新雅园、高尚信峰、枫林美景、星蓝湾、金色山庄、翠堤锦城、格林星城、玫瑰园、和记黄埔、南山等众多项目引得市府片区风生水起，形成了一条气势恢弘的房产长龙。三十年河东，三十年河西。可以预见，随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善，未来的市府板块将远远不止是局限于区域性市场，而将是面向全省甚至周边省份市场，毫无疑问地成为一个长沙最具潜质性和成长性的板块，未来发展不可限量。32新加坡华置（中国）机构 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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式交通：118路、152路、309路、319路等；教育：商学院、小区自建幼儿园；小区配套医疗：湘雅附三医院；饮食、购物：华银旺和超市、农家餐馆；休闲：天顶公园（规划中）、雷锋广场（规划中）、小区内私家山体、人工湖等。项目名称静园山庄发展商湖南省万城国际联合招商公司项目详细地址长沙市岳麓区尖山村项目地处岳麓山脉尖山脚下，占地面积92470.82平方项目简介米，总建筑面积63000平方米，总户数990户，自带车（推售范围、面位，容积率0.6，绿化率60%。环境优越，安静、舒适、积、规模等）高雅，价格在同等房地产项目中具有绝对的优势。销售率80%在售楼宇类型别墅工程进度全现房户型面积（㎡）均价（元/㎡）室内间隔五室到八室233到2802300最受欢迎单位五室户型主力户型230㎡额外优惠一次性93折，按揭96折付款方式（几种）最高价3300一次性、银行按揭（最对应单位高7成20年）五室最低价2000对应单位八室剩余单位分析项目配套不好，用水等问题未得到解35新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式交通：309路公交车；教育：商学院、湘仪小学、航天中学等；医疗：湘雅附三医院等；小区配套饮食、购物：花卉市场、附近小超市；休闲：社区花园、金峰公园、普瑞温泉酒店等。项目名称阳光100国际新城发展商阳光壹佰（湖南）湖南置业发展有限公司36新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式项目详细地址长沙市岳麓区南大桥西头北侧项目总建筑面积24万平方米，总户数为1651套，容积项目简介率2.0，绿化率45%，是集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、（推售范围、面SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘。以岳麓为屏，积、规模等）学府为邻，湘江为带，大手笔打造新长沙标志。销售率80%在售楼宇类型住宅工程进度部分现房户型面积（㎡）均价（元/㎡）室内间隔二室二厅到五室两厅74.17-125.933000最受欢迎单位三到四室户型主力户型109.5㎡付款方式（几种）一次性、银行按揭（最高7成20年）剩余单位分析剩余单位大都由于二期刚开盘不久额外优惠一次性96折，按揭98折最高价3800对应单位五室最低价2900对应单位四室交通：3912、902、603、152、804路公交车；教育：大学城之湖南大学、湖南师大、中南大学、工业职业技术小区配套学院、南方大学、师大附中、师大附小、含浦镇中学等；医疗：市四医院、武警总医院等；饮食、购物：社区餐馆、学校周边商业街等；休闲：岳麓公园、南郊公园等。37新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（三）项目SWOT分析优势分析（strengthens）劣势分析（weaknesses）1）天元房地产开发有限公司的实力的社会影响的正面性；1）经过市场调查发现，长沙市民对于地理位置的选择作为购房消2）长房西郡的开发加快了项目周围的房地产开发规模和开费的主要选择，经过百份问卷调查，项目的地理位置被90%的被调发力度，从而形成更大的区域市场影响力奠定了基础；查人所排斥；3）周边的景观公园：黄坡塘公园，金峰公园、麓谷生态公2）从地块的面积和位置来看，本项目的开发周期和销售周期可能园；会较长，存在的不确定因素使购房者有所顾虑；4）项目面积大，规划设计，景观设计有很大的回旋余地；3）本案紧邻变电站，视觉污染严重5）已有长房西郡项目作为周边地块前期开路者,做了一定广4）周边市政配套不齐全，生活、购物不方便；告,可使本项目节约部分广告开支；5）本项目交通状况与多数楼盘比较相对较差,距最近的公交站仍6）本项目自然资源包括山水资源优势明显，可以借此发挥。有一段距离，坐公交车出行不便。38新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式机会(opportunities)威胁(threatens)1）距离普瑞温泉大酒店仅12分钟车程，为喜欢温泉的人1）威胁来自紧邻的项目：如长房西郡项目，他们的项目综合质素士提供了方便；不俗，必会对该区域市场形成强劲冲击，而且该项目已具有一定知2）本项目还处于规划设计阶段，可以发挥的空间较大，我名度,且已施工到一定阶段,比本项目早，抢占了部分市场份额；们可以通过寻找细分市场，做出适度超前的差异化产品，2）就目前房地产而言,国家宏观政策如土地政策、金融政策可能对来赢得市场；本项目有一定影响；3）项目开发只要定位准确，以适度超前的规划设计，就有3）消费者的购买心理，潜在期望与实际的落差；机会培育市场，等待在最佳时间段推出满足市场的产品，4）区域内人文素质落后，严重影响项目的市场定位及地价升值潜取得良好销售业绩；力；4）消费者除了对房屋固有的特点较为关注以外，对其独有5）来自市场变化的威胁：由于近年来长沙房地产市场持续升温，的卖点也较为关注。要使吸引市场的目光，以至引发轰动房地产的发展日趋成熟、买家的购买行为日趋理性；效应，更应控制和发挥独有的卖点；6）本案最大困难点在于偏僻的位置、不成熟的商业氛围、项目周5）强有力的、优越的策划、推广和现场销售管理以及销售围的市政配套不完善；力量，策划公司与房地产公司的紧密合作，会将劣势、威胁化解至最小限度；（特别强调的是，本案市场定位必须准确，入市价格须符合市场，以确保内在价值的提升。）第二节项目市场定位（一）定位背景概述对一个专业的房地产策划来说，土地开发与房地产策划的真正内涵就是赋予土地以特别的意义。滩涂荒岛可以变成旅游胜39新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式地；沙漠可以变成世界名都，特殊的主题和产业选择造成经济繁荣，最终导致土地价值不可思议的增值。根据房地产市场现状，要想脱颖而出开辟新市场，只能结合自身实际情况充分发挥优势，避免不必要的竞争。项目定位及开发主题可行性评估综合市场研究数据及结论，我们可以获得如下判断：本项目规模宏大，客户定位必须有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目发展的需要。本项目地块从位置、形状、发展潜力大。1、项目定位可行性评估项目定位对周边地区及长沙市相似项目竞争格局的影响本项目的发展，将大大改善居住社区的形象，打破长沙市房地产市场的旧有格局。本项目作为长沙市大型的房地产发展项目，对市内的其它项目将形成巨大的竞争力。本项目“花园式生态家园”的理念将使本项目彻底超越长沙市现有的房地产项目，起到强大的示范作用。“首席智能化生态住宅”的概念将带动长沙乃至湖南房地产业的的产品升级换代。本项目也将成为长沙房地产业的品牌。项目定位实现的可能性与现实性长沙首席智能化山水生态住区理念的提出和实施，使本项目具有超越其它项目的品质,以产品创造市场。长沙市居民的居住水平还不高，急需升级换代产品，本项目的开发迎合了市场的需求（尤其是二次置业的需求）。城市的发展、人口的增加，外来人口入驻省城，都使本项目的发展获得契机。本项目正迎合了这一需要。楼盘的核心是什么？从貌似没有特色的项目本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心40新加坡华置（中国）机构园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、广场、会所、超市、咖啡厅、西餐厅、跑马场、高尔夫练习场 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式课题与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（sellingpoint）的？2、项目定位实现的关键因素分析本项目占地达200多亩，必须保持其延续性。项目开发起点必须高，做成中高档，使项目形成“领跑者”、“示范小区”的形象。否则不足以吸引买家购买，同时也不利于项目整体价值的提升。为克服偏远、交通不便、配套不全等项目固有的不利因素的影响。逸居花园须在“生态”、“环境”、“户型”上下功夫，力求在楼盘品质上有一个飞跃提高，充分利用生态环境资源，在社区内设置主题景观，以山体为依托，以生态公园为对景，将建筑融入自然山水之中，先造具体环境后卖楼。（二）项目定位1、项目案名及释义逸居花园案名释义：◎高品质、品牌化、大众化“逸居花园”平实而不失高雅，独具的亲和力而广受欢迎，“逸居”预示着我们的产品定位：高品质、平价的大众化品牌。◎充满健康活力的生活“逸居花园”秀出自然、充满健康、活力、亲切以及田园野趣的快乐。41新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式◎不动声色的浪漫“逸居花园”独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。2、项目主题要点定位逸居花园——长沙首席智能化山水生态住宅区引领时尚的领跑者，具有7大优势：理念优势。为长沙首席智能化生态型住宅社区，以优质居住空间引领时尚，倡导全新的生活方式和居住模式。规模优势。本项目为长沙市大型的房地产发展项目，居住空间和环境空间广阔。价格优势。本项目定位为长沙市的优质高档物业，在价格上却属中档。突显本项目物超所值的价格优势。环境优势。抽样调查数据显示，长沙居民购房决策影响因素的第一位为环境，优于价格（第二位），交通（第三位）和物业管理（第四位）本项目具有长沙市房地产项目中独一无二的山水景观。只要合理利用地形地貌，定可打造出长沙市最具特色的山水住区。产品优势。本项目由著名规划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为长沙前所未有的产品。科技优势。本项目采用当前国内先进适用的技术和设备，为项目住户提供高品质的服务。服务优势。本项目强化和提升物业管理职能，优化社区服务，倡导社区文化，力创长沙最佳居住环境和文明住区。3、目标客户定位长沙市房地产市场正处于起步阶段和高速发展阶段，客源广泛。另外，由于长沙省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。对本项目客户来源的判断，基于如下分析：1.长沙市在售楼盘的客户情况分析。2.长沙市城市经济发展所带来的需求分析。3.外地客源需求的增长预测。4.依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。42新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式预计本项目的客源主要来自如下几方面：1.由于折迁补偿产生的买家。2.第一次置业者。（如结婚产生新家庭）3.第二次置业者及多次置业者。4.特殊企事业单位、政府官员。5.长沙周边县市（如望城、宁乡、益阳）先富起来的小老板、具有公务员身份的人士，有意愿在长沙购房置业者。6.城市化进程，人口入城产生的需求。7.沿海、边贸产生的新客户。核心客户构成：市内暴发户、小高收入行业职沿海、边贸、矿业产生特殊企事业单位，具有公外地来长沙的来源二次置业者老板业经理的老板、暴发户务员身份的人士置业者比例30%15%5%10%20%20%1.项目主要针对二次置业者、来长沙置业的人士及高收入阶层。2.对环境要求特别高的人士。3.对配套设施和服务相当看重的人士。4.追逐时尚和创新的人士。潜在客户消费心理及消费行为：1.潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘品质要求较高。2.收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。3.对物业管理服务和生活设施配置要求较高。4.购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。43新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式5.对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。4、形象定位我们的住宅以什么样的形象出现？智能化的现代花园生态社区产品设计唯一性产品质变创新差异化产品创新创品牌项目核心竞争力相对高的利润抢占市场制高点相对小的风险定位论证：1）定位智能化的现代花园生态社区，即是对现实生活的提炼，又是对美好未来的憧憬，将给长沙市人民提供一种崭新的44新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式生活方式。2）美丽的长沙市是一个有着几千年历史的老城，从它城市的建筑特点和历史发展来看，是受湖湘文化影响的结果。3）欧陆风格的建筑对长沙市早已不是新事物，目前在长沙市大多数开发商的楼盘风格定为欧陆风格，对欧洲文化的理解也较为肤浅，多是对欧式建筑符号的简单模仿和克隆，诸如欧式一条街给人生硬冰冷感觉。假如我们再定为欧陆风格，难免不会落入俗套，所以我们需要创新。4）从沿海发达地区及其它一些大城市的房地产市场来看，成功的大盘项目（其建筑面积在10万M²以上）明显都具备一个共性，即有一个鲜明的营销主题理念。比如北京的万泉新新家园“前后学府，左右名园”，诉求的是地段与环境、上海万科城市花园–––优诗美地的成熟大规模社区、广州番禺奥林匹克花园运动型健康系列住宅社区、深圳世纪村的“21世纪国际文明居住标准”。本项目位于具备丰富的自然景观优势，将项目的形象定位为智能化的现代花园生态社区就是最大化的强化项目优势–––景观和规划，形成项目独特的核心市场竞争优势，多景观社区，高规划充满异域特色，有深刻文化内涵，能在市场上形成别具一格的形象。5、面积配比定位分析①本项目定位为中高档社区，从市场需求来看，目前在长沙市热销的户型和面积分别60–90M²左右的二房和110–140M²左右的三房，此类户型厅房配比合理，功能分区明确，空间使用率高，我们定位略高于目前市场上的热销户型，既不影响空间布局，使房间内空间布置更加合理，总价又不高，有利于市场竞争。45新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式②考虑中高收入家庭人口较多，有的家庭需住得舒适，因此户型定位为一部分的四房，对项目客户群做有益的补充，复式或跃复合体主要是考虑有一部分人群有更高的要求，设计成跃复合体的三错层，有利于提升小区的品质和档次。逸居花园建议建筑类型为和小高层，高层为主，配以多层，洋房。住宅装修标准为毛坯房。（注：为满足部分客户对大户型的要求，建议设计时可考虑运用现代的设计手法，对相邻两套户型合理设计以便于日后打通。）住宅户型、面积比例分配表（单位：平方米）户型二房一厅二房二厅三房二厅四房二厅洋房面积50—7576—9091——130131—150150以上分布35%35%15%10%5%6、户型设计建议建筑以板式结构为主，结合小部分占式结构（建议主要分布在B地块）。户型做到户户明窗明卫，动静分离，干湿分离，户户双阳台，窗台采取飘窗设计。同时考虑到部分要做本项目的精品，因此建议部分三房及四房和跃式引入入户花园设计及酒店式主卫设计。46新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式第三部分项目产品策划第一节项目规划设计建议47新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（一）核心规划理念以人为本，体现生态、科技、文化的可持续发展，创造长沙最佳的园林山水生态住区，构建引领21世纪居住水平的高品质示范居住区。产品主题企划概念描述主题深入典雅的·娱乐的·休闲的·人文的现代建筑艺术与欧洲风情相融地域人文长沙市首席智能化山水生态住区人文精神和现代都市生活相溶+典雅建智能、高尚、人文、优雅、休闲、生态+品质空（二）哲学观体现“天地合一，道法自然”的自然观——山地生态观。系统观——规划设计充分考虑和尊重整体性和可持续发展空间。（三）规划设计构思贯彻项目“长沙市首席智能化山水生态住区”的项目定位。充分体现智能、高尚、人文、优雅、休闲、生态等几个特点。48新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式充分利用和保护自然生态条件——地形、地貌、水源及环境背景等，创造优质的居住环境，总体布局要充分体现巧于利用地貌、与环境融为一体、构图生动活泼、规划结构清晰、环境整合有序、生活出行方便、物业管理科学。力求形成湖光山色、山川秀丽钟灵、百花盛开、绿树掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、园、花、城”融成一体的美好家园。（1）从项目内外部空间环境的整体考虑，注重处理规划组织结构与体现自然环境及地域文化特征的关系，达到人与自然的和谐。规划过程中要贯彻可持续发展理论中著名的3R理论：通过对山地生态系统的有效调控，减少（Reduce）山地环境中可能产生的各种危害；通过合理运用山地建筑形态（如掩土建筑或架空建筑），利用建筑顶部的覆土层或架空的底部增加植被，以实现对土地资源的再利用（Reuse）；通过悉心保护山地生态系统中的各个要素，促成山地生态系统内各要素的良性循环（Recycle）。（2）处理好规划结构骨架、组团规模均衡、居民出行方便、绿地率达标及建筑组群间的合理间距等问题。（3）创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和人性个性化发展的需要，同时注重传统文化的延续。（4）合理布局以获得良好的声环境，最大限度降低噪音污染。（5）充分利用原有水系，构造富于动感的景观水系，满足人们的亲水本性。形成整个住区山水相融的特色。（6）提供充足的室外体育休息综合设施和山区缓跑径，把居民带往健康锻炼之路。（7）居住区内实施无障碍设计，方便休闲，渡假人士生活之便。（8）考虑设置先进完善的通讯系统，令使用者可以方便快捷地与外界沟通。（9）充分考虑分期发展的需要。每一区的住宅发展具有独立性，能享受到自然的环境，并在发展的过程中可以保持相对49新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式的完整性，直至整个居住小区完全落成。（10）合理布局服务设施，使居民能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。（11）强调主入口的设计，形成宏大的气势。类别坡度建筑场地布置及设计基本特征平坡地3%以下基本上是平地，道路及房屋可自由布置，但须注意排水。缓坡地3%-10%建筑区内车道可以纵横自由布置，不需要梯级，建筑群布置不受地形的约束中坡地10%-25%建筑区内须设梯级，车道不宜垂直等高线布置，建筑群布置受一定限制。陡坡地25%--50%建筑区内车道须与等高线成较小锐角布置，建筑群布置与设计受到较大的限制。急坡地50%--100%车道须曲折盘旋而上，梯道须与等高线成斜角布置，建筑设计需作特殊处理。悬崖坡地100%以上车道及梯道布置极困难，修建房屋工程费用大表坡度与山地建筑的生存关系50新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式图一规划设计分区方案51新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（四）项目规划建议小区整体布局①以东西向的轴线为规划布局的依据，将小区划分为A、B两大块规划建设（图一）。②开放的小区空间与半围合的空间组合，保持了空间的开敞性和通透性，使住户有较好朝向的同时，又拥有良好的自然景观（图二）。③A地块的山丘尽量保留原生态，建议在该处建筑3-5层的小洋房。从以人为本的生态环境出发，利用山地地形特征，将自然优势，周边生态的大环境为本区域所用，从而使得小区内的“中环境”，最终产生出住户文化的“微”环境，这种三级环境相连贯穿整个设计始末，从而产生一个有创意的、合理的空间变化并具有良好视觉景观和空间效果，宜人的生活居住空间（图二）。④B地块建议主要规划休闲、健身的会所，以避开该区域靠近变电所的弊端。该区域的住宅建议以小高层为主（图二）⑤建议大型的地下车库应连接A、B两大地块（图三）；⑥建议A、B两大地块的结合部分可自带商业门面，可增加社区的人气，方便小区的业主，形成两大地块的自然半围合（图三）；⑦建议本案大门设在A区（分西门、北门），西门与规划中的雷锋广场正对，北门开在规划中的杜鹃路一面，副门设B区（图四）。⑧临街小高层一层可作为主要的商业门面（图三）（注意：在具体的规划中要避免高压电线干扰）52新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式⑨因项目体量大，建议实行分期开发：A方案：项目分三期进行开发（图二）分期地块位置楼盘业态档位一期A区西板块，B区西北板块，会所高层、小高层中上、中A区自然山丘，A区南板块，B区健身，二期洋房、多层高、中低休闲区A区北板块，A区沿街商业，A、B两区三期多层、小高层中低、中的商业门面53新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式图二A区北板块A区西板块A区南板块聚能科技B区长房高速公路管理局西北天顶变电所西郡板块林业局图三54新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式地下车库聚能科技地长房西郡下天顶变电站高速公路管理处车会所林业局库图四主入口主入中心景观自然景观55新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式口聚能科技自然半围合竹文化景观长房西郡高速公路管理处天顶变电所林业局次入口B方案：项目分四大组团进行开发（图五）图五56新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式分团组地块位置楼盘业态主推产品档次第一组团A地块西北区会所、多层、小高层二房、三房中、中上第二组团B地块多层、小高层二房、商业中下、中第三组团A地块西南区小高层、高层三房、四房、商业中、上第四组团A地块山丘及周小高层、洋房三、四房、洋楼、中上边住宅户型与地块分配表（单位：平方米）户型二房一厅二房二厅三房二厅四房二厅洋房57新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式面积50—7576—9091——131—150150以上130分布B地块及部分A地块A地块大部分及精品区山丘区第二节建筑风格建议（一）随着生活水平的日益提高，消费者的精神需要得到进一步体现。买家从注重地段、平面设计、价格、物业管理等等逐渐过渡到追求小区绿化环境、景观、建筑外观等精神领域上来。长沙市的消费者对住宅建筑风格的要求也越来越高，如何把握这些消费心理，是房地产开发成败的主要因素之一。（二）目前，长沙市热销楼盘的建筑风格主要集中在如下几方面：©欧陆式，带有异国情调的建筑风格仍然受到购房者的追捧。©富有现代气息，简约明快的建筑风格得到相当多购房者的认同。©具有豪华高贵气氛的建筑外观在长沙最受买家欢迎。（三）当今世界建筑设计流派中，出现了一种所谓的Regionalism或Localism，是指在建筑上吸收本地的、民族的、民俗58新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式的风格，使现代建筑中体现出地方特定的风格。Regionalism或Localism不等于地方传统建筑的仿古、复旧，Regionalism或Localism建筑归根到底还是属于现代建筑，在形体上体现地方传统和地方特色，具有很大的实用主义。中国具有悠久的传统历史，现代建筑基本上又是外来的体系，是从西文引入的，而不是本地产生的，地方风格、传统风格、民俗风格的建筑很少发展。——逸居花园规模宏大，可以在建筑风格上进行一些探索，以引领长沙乃至湖南住宅建筑的潮流。——长沙市的建筑（无论是新建筑还是旧建筑）均很少体现地方特色和文化底蕴。如果能作一些成功的探索，将可引起轰动效应。——建议在“南方建筑风格”或“湖南建筑特色”上作一些突破。把传统、南方建筑的基本形式保留下来，强化形式，突出特色，应用于住宅设计上；运用比较明显的南方建筑的符号来强调突出“传统特色”；采用反复扩展、延伸、重叠等手法来扩展传统建筑的功能，来打造“新派建筑”。对传统重新诠释。强调文脉感，采用南方建筑、园林、亚热带传统建筑的一些特征，而赋予现代的内容，采用现代的结构。（四）外立面及整体形象规划外立面建议采取明快、充满时代气息感，同时又不失千年文化故城文化底蕴。因此建议A地块主要以现代气息、充满时代感设计，然后自然过渡到B地块的千年文化底蕴。59新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（五）长沙市普通居民目前在消费心理上倾向于追求时尚，追求现代和豪华。根据上述分析，提出如下建议：¾以高层和小高层为主。¾规模宏大，发展空间广阔。60新加坡华置（中国）机构 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www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式园林风格分为两种：一种是西方园林，其最大的特点是几何构图，用非圆即方的构图来设计园林，例如北京的“大水法”；另一种园林就是东方园林，即山水园林。而东方园林也有两种，一种以江南私家园林为代表；另一种是皇家园林，可以以北京承德避暑山庄和颐和园为代表，风格有很大差异。苏州园林灰墙、灰瓦，皇家园林蓝天、黄瓦，其色调是不同的。现在，很多住宅都打上了异国风情的格调，纷纷引入诸如欧洲风格、澳洲风格、意大利风情、地中海园林、印尼风情等外国特色的景观规划，风情园林引入国外设计风格、布局、甚至植物，看起来不错，但是中国很多地方的气候与国外有着许多不同，借来的东西不一定就好用，比如植被的维护可能非常难，而且保养费用很高；另一方面，照搬来的风格被客户认知和接受也需要过程。要与本地结合，融合本地的因素，并且要尽可能减少维护费用，才能获得消费者长久的认可，使之成为最有价值的卖点之一。所以，从另一方面说，符合中国特色的本土化景观更能吸引一部分住宅消费者。中国园林景观设计以天然的物质为材料，加入人工的雕琢，运用想象的表达手法，更接近自然。同时它更为讲究营造人际交往的空间，注重交流以及功能性；讲究一种“天人合一”的境界，建筑与园林浑然一体、对称、线条优美，中国园林其实就是一种非常典型的生态园林。3、传统与现代的表现方式园林发展的要点是生态景观设计，未来的高档住宅，清新质朴、生态化是一个目标，顺归自然、亲近自然，体现更多关怀是景观园林设计的要点。所以，项目热销体现在景观规划上的一个卖点就是：把具有传统风格的中式园林与现代生活的因素相融合，最终表达一种“以人为本”的生态化生活方式。4、注入景观的文化内涵62新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式现在，景观园林已成为项目的重要卖点。作为人们生活空间的组成部分，园林设计不能过分强调景观的促销功能，要更多地服务于客户，体现实用性。无论是中西方园林，还是具体的哪一种风格，都不能生搬硬套，只能吸收它的园林意境，要与当地的生活习惯、文化特征相符合。并在可能的基础上，给景观设计注入更多的文化内涵，以获得消费者的认可与喜欢。5、先做园林再建楼盘在中国，很多项目都是先做楼盘，再做景观，即使是创意品质都走在地产前列的豪宅产品，也是遵循的此种开发方式。其实，获得消费者信任并给他们实在未来的生活体现的是先做园林再做楼盘。先做好园林，楼盘好象是放在园林中一样，这样更有利于楼盘的销售。因为园林能给置业者一种美好的享受，使得他们更具有置业的冲动，所以园林对加快楼盘销售的作用很大，也是获得项目热销的又一成功要点。（二）建议逸居花园A区景观设计遵循以下原理1、增加艺术性现代住宅景观中的各类构成要素，包括植物、山石、道路、场所以及各类设施配置和人工构筑物等。其空间组合、布局形态、造型设计、比例尺度、所构成的空间序列的透视关系、视觉效果，以及各个景观所蕴涵的精神意蕴、人文特征等等，都需要有匠心独具的巧思妙想和厚积薄发的艺术素养。可以说，现在景观中的审美特征和美学价值，完全取决于创作者的艺术构思。但这一艺术构思不是纯粹的艺术品的创作，而是与科学紧密结合的，供人游憩、休闲、活动交往，又具有良好生态效应的环境空间的创作。63新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式2、把握人与自然的关系现代景观设计的最终目的，是为了创造一个舒适宜人的，有利于人类自身发展的生存环境。因此，协调人与自然的关系，也就是成了现代景观特别是豪宅景观设计的一个重要任务。而构筑人工生态系统，使人与自然形成良性循环的交互作用，便是这一“协调”的具体表现。通过植被、水体，噪声与污染源的控制，以及环境生物链的形成（如水体生物自净能力、植物群落的共生互补、彼此促进生长，有机垃圾的生化处理产生的有机肥料又进入土地植物循环系统等），来优化人局环境，增加环境的含氧量和负离子，增加对有害气体的吸收与净化，减少尘降和扬尘，调节环境小气候……所有这些，都是调节人与自然关系的有效方式。3、注重审美价值审美价值体现于现代住宅景观设计所营造的环境空间中的观赏性、悦目性，以及人们对此所产生的相应的审美体验。这一环境空间包括自然景观和人文景观两大类。两者有机结合，并以自然景观为主，方能构成现代景观设计的基本特征，即在生效应中所体现出的审美价值。即其审美价值必须以环境保护和生态购建为前提。4、侧重使用功能使用功能即现代住宅景观设计必须提供足够的，可供人自由活动，方便交往的各类户外场地，以使环境空间更适宜人们的生活起居、邻里接触、交往。尤其在住宅小区的环境设计中，更应如此。景观设计并非只是“中看不中用”的奢侈品，使各景区成为只能静观，不能进入的“禁区”。现代住宅景观设计的环境空间，应是既能远眺，又能近观；既能使人身临其境，或徜徉于林中小径、或垂钓于湖滨水畔、或穿行于假山洞壑、或闲聊于廊棚亭下，又能使人随时驻足静观、细细品味而获得审美的愉悦。同时，又有大小不一，分门类别的各类专用活动场地，或老人64新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式健身、或儿童嬉戏、或恋人幽会、或青年“Party”、或二三知己细诉衷肠、或社区联欢尽情娱乐……各自都应有相应的尺度合宜的户外活动场所。现代景观设计应该是审美性与实用性的完美结合、相得益彰。5、讲究设计的可持续性发展可持续发展，是现代住宅景观设计的又一重要任务。节能低耗、环境保护、自然能源的利用、废弃物资的回收利用等，同样应在现代景观设计中得到充分的体现。如水体生物自有机垃圾的生化处理、污水、雨水的回收利用、土壤的固氮植物增肥、太阳能供热和温室栽培，风力发电等等。这方面的发展，现仍处于起步阶段，可谓任重而道远，前景广阔。6、推陈人工生态系统现代住宅景观设计的终极目的，便是构筑一个人生态系统，以提供一个更为科学合理、使人与自然更为和谐平衡的人居环境。所谓生态，并不是简单地植树绿化，而是运用科技手段构造一方人与自然能良性互动、能不断自我修复、循环的环境生物系统，包括环境中的各类植物、花鸟鱼虫、微生物，以及人类自身。人工生态系统的建立，必须有赖于相关学科的发展和高度综合，并运用系统论的方法、规律加以整合，方有可能。这是一个复杂的，各类生物因素、气候因素、地质因素、乃至社会因素，经济因素等互相作用、制约的循环系统。人工生态系统是改善和优化人居环境的根本途径，是促进身心健康、社会发展和人类文明的必由之路。因此，环保与生态，才会成为景观设计中一个不可忽缺又亟待发展的重要课题。逸居花园A区要有独具匠心的多层景观设计手法第一层次景观是小区内部的公共主题景观，建议：在区内建山水园，且完全对小区所有住户开敞；第二层次景观是住宅街区内部的庭院景观，通过住宅首层架空与外部公共主题景观连成一片，渗透到住宅街区的每一个局部空间，它是属于住宅街区65新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式所有；第三层次是住宅单元内部的空中花园，它是属于私人住宅所有。第一层：设计要点环楼设宽阔的自然式景观绿带，除植物外还设置了漫步径、独木竹桥等丰富景观，使静态的景观具有更多的人参与活动的机会和场所。第二层：景区设计要点、特色1）居住区中心主题园林：考虑居住区园林的景观和实用结合的原则。根据原有园林规划空间分四段设计：广场——林荫道——自然林带2）广场是整个小区中央景观带的起点，是主题园林的“龙头”，突出主题植物，并以遮荫树群和绿地环绕，结合水景引导观向东延伸。3）林荫大道一直延伸至水景区域——自然林带，从轴线规划空间过渡自然绿地空间，并以蜿蜒小溪与丛林绿地为景，使人似觉流连于自然山涧中。4）自然林带继续向东延伸，与水景相映成相互渗透效果，达到空间的相互渗透与延伸。水景区中还布置了冲浪、沙滩、戏水池及小酒吧等趣味景点，把表面上纯粹的景观发展为人们游玩、娱乐、休闲放松的优越场所，达到以景为用，以用造景的效果。①中国传统自然式风景园林设计美学与西方规则风景园林设计美学融为一体，在社区中心创造一系列开敞性的、供广大居民享用的、充满大自然乐趣的公共园林。②居住区景观规划除了考虑生态效应、净化环境、改善城市小气候、景观美学、大自然乐趣之外，还特别考虑到居民休66新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式闲、文化活动、老年人及儿童的活动、体育和游戏活动等。③设计手法包括：a、景观布置在小区的四个分区中心，与居住建筑相邻布置，以使景观园林的各方面的功能效应发挥最大的作用；b、景观园林的地形、水体、种植造景布局采用以大自然景观和生物群落为原型的自然式设计为主，但根据周围建筑群体的几何造型也局部采用了一些几何形式的处理手法；c、无论园林造景美学的需要或休闲、娱乐和儿童游戏的需要，每个公园必须有活动的水体和水景，水景一般设置在园林中央；d、园林的建筑形式力求创新，但不单纯追求怪异。必须做到居民喜闻乐见，既能满足建筑物的功能要求，又能与大自然相互渗透；e、项目所在地湖南，属于南亚热带季风常绿阔叶林地带，景观中选用的植物主要采用本土植物，采用草地和部分自然式花园；f、景观中考虑人们不但可以享受自然美景、放松身心外，还设有避荫的环行步行道，使居民可以散步、跑步及其他健身活动。园路结合地形和景观设计，蜿蜒曲折，使游人在散步中有步移景易的视觉效果。景观绿化植栽根据项目定位和和园林景观的设计规划理念，建议小区的种植品种如下。67新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式种植品种：垂榕、垂柳、王棕、蒲桃、洋紫荆、桂花、荷花、蓝睡莲、水浮莲。商场屋顶层绿化参考采用透空围栏围合社区，潜心营造，各异其趣的园林景观透过围栏辐射到小区以外，社区生活的闲性妙趣于园外也可感触。亲善的透空围栏，开放的社区结构不仅以绿色感染了区域周边的总体氛围，对周边总体区域氛围进行了优化，生动了小区公共形象，更令园内居住拥有了心灵的自由感。（三）建议逸居花园B区以竹景观为核、竹文化为魂的标志型住宅小区园艺中的核心部分必须围绕竹景观来做文章，必须突出竹之茂、竹之秀、竹之美、竹之雅，否则特色就没有了，最终只能落为一个平庸的小区。杰出的小区园艺如杰出的人物一样，不仅有其外表，更有其灵魂，逸居花园园艺也是有灵魂的，这灵魂便是竹文化—经过精心选择的、精华荟萃的、令人神往的竹文化。不过，竹景观、竹文化的包装都只是手段，不是目的，让小区的居民居住得更舒适才是目的，这一点在进行具体的景观园艺设计时必须切记。需要提醒的是，小区具体的园艺设计布局，不应该也不可能全由竹景观、竹文化来构成，那样就会走向另一个极端了，最终是不妥的。1、整体定位68新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式经营目标定位以收获利润为主，同时收获名声和形象。文化风采定位以竹文化为手段、以舒适性为目标的现代居家文化。设计风格定位幽雅宁静，舒适康健，错落有致，中西合璧。幽雅宁静丰富竹景自然带来的就是幽雅宁静（竹林有天然的隔音减音功能），这就要求在建筑规划、景观园艺的设计上充分利用竹景，尽量减少小区门外公路的噪音影响，保证小区内部最大程度上的安静。舒适康健幽雅宁静与舒适康健是紧密相联的，对饱受噪音污染、光污染、大气污染的现代城市人来说尤其如此，但在设计上，舒适康乐要求的小区引入必要的运动、保健、娱乐设施也是不可忽视的。错落有致通过错落有致、层次分明的建筑物总规划设计，小区地形的坡度将得到充分的富有美感的展现，变不利为有利，化腐朽为神奇。中西合璧竹文化是中国传统文化中很有影响力的一种文化，与西式建筑的人性化、舒适化巧妙结合，浑为一体，天衣无缝。所以，69新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式中西合璧就成了极好的选择。区内景观是小区魅力集中展示的地方，是需要景观园艺设计公司最下功夫的地方，这一块做好了，小区将锦上添花，引人如胜。需要指出的是，无论哪家景观园艺设计公司，都必须围绕小区的核心理念、特色定位、品质策划等来做景观设计，绝不能抛开它们而另搞一套，否则小区策划将前功尽弃。景观园艺公司要做的，只能是深入理解小区的核心理念、特色定位、品质策划，加上他们设计师的大脑再创意、再发挥，使小区的园艺景观比策划中所建议的做得更好，——这才是唯一的成功之道。2、具体的区内景观建议东坡亭这是既是为了纪念中国历史上酷爱竹子的大文豪苏东坡，又是小区整体文化品味得以提升一个显著标志，更是小区竹文化建设中的神来之笔。这一竹亭（主要以竹为建筑材料），与水景相互辉映，两者占地不多，花费不大，却将小区竹文化的魅力发挥到了极致，十分难得。竹亭内摆放有苏东坡的书法、绘画、文章精品，那全是些千古不朽的精品，如“赤壁赋”、“赤壁怀古”……小景园70新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式建议小区分为几个似隔非隔、有机相联的组团，每一组团取一个名字，以名字为缘由造一个相应的核心小景园。名字建议为：竹梅园、竹兰园、竹菊园、竹石园。每一景园的面积大小视情而定，但不能太小，太小了就没有景观气势了。每一具体的景园中，竹景与其他景的比例应该相差不多甚至少一点也行，起到互相烘托、相映生辉的作用。如果在每一个具体的景园中竹景也占主导地位的话，那小区的竹景加起来就太多了，就不叫竹韵了，这一点在景观设计中一定要把握住。竹简艺术墙在小区的入口处或相应位置设一面仿古色彩的竹简艺术墙，上书“逸居家园赋”，文字由专家创作，书法家书写并刻在上面，使小区的历史仿佛推到了几百年前，仿佛是一个历史人文悠久的小区。水景翠竹林逸居花园中水的因素也非常重要，必须加以考虑（开发商还可以向政府提建议，对水景重新认识，并与生态公园联系起来思考，专门投资打造），可以做文章，但花费不能太大。在水景边迅速栽一大批翠竹是最佳方案之一。水边竹生长极快，长起来的效果最好。现在就栽下去，对售楼中描绘竹林之景也是非常有利的，促销功能是很强的，因为周边楼盘是没有这个优势的。多花一点钱，在对面的山坡上也栽它一大片幼竹（顺势作一次公关活动策划），几年就长起来了，它对小区视觉的美化功能是难以估量的，它也是小区独有的一道绿色风景线，其他小区只能望竹兴叹。竹景围墙小区边缘的围墙可以考虑营造厚密坚实的竹墙（为了安全，可与铁艺或石艺相组合），既不占地方，又大大增加了竹景的71新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式面积，一举两得（这在小区中也是一个创举）。（因为有红外线、保安巡逻等设施，围墙的实际防盗功能本来就已经是象征性的了。）通往水景的竹桥总的说来，竹材是不贵的，那么，用竹材架一座通往水景的竹桥在成本上是可行的，在收益上则是非常大的。首先，它独一无二。其次，它路过的地方是绿草苍苍，新竹吐翠，原野风味醉人；水边，更是一派天然之景，是目前那些已被过度开发的水滨绝对无法相比的。最后，水景边则设一点竹棚，可休闲，可品茗，……安享天然之乐，慨叹人生无悔。竹韵十足为了达到这一点，小区中竹的品种一定要更多，更丰富（力争竹景观中有长得最高的竹、最粗壮的竹、最稀有的竹、最名贵的竹），才能名副其实，个别品种量少一点不要紧，关键是要有一点（至少有几十种竹，至少要成为长沙小区竹种第一丰富之地）。另外，小区内随处可见的休闲的竹椅、竹凳、竹桌、竹栏……竹盆景、竹步道……也是竹韵的重要组成部分。它们反正都是需要的，也不用增加新的投资，只是在设计上注意一下就行了。其他环境与配套社区环境与配套服务设施，都要以人为本，以舒适性为目标，充分体现开发商（物业服务公司）对业主的体贴与关爱。以下是一些具体的建议：每一幢楼取一个与竹有关的美好动听的名字，如“乐竹居”、“听竹居”、“竹香居”“幽竹居”……以求个性鲜明，韵味十72新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式足。绿地要具有可达性，使人充分融入自然之中。并且自然景观与巧夺天工的人工景观互相呼应，体贴照顾男女老幼的休闲与健身，增加邻里之间的交流机会。应该注意区间建筑密度的科学合理，充分保障采光和日照。应该注重空间（屋顶与阳台）绿化，据专家论证，向建筑取绿化空间，可以使城市绿化覆盖程度增加28％至57％，同时又能软化建筑生硬的天际轮廊线。在优化配置空间资源上，要突出共享空间。共享空间要有大有小，大小结合。大的共享空间要围绕小区中心来组织。小的共享空间要围绕组团公共绿地来组织。要把共享空间组织好，提高居住环境的品位和美感。小区基本的配套包括供水、供电、保安、污水处理系统等均应该达到较高的质量，绝不能有意无意降低标准。生态景观的规划设计：本项目定位为“生态型住宅区”，为赋予项目相对应的实质内容，在景观设计上可适当考虑增加鱼类观景区、鸟类观景区等。以实现“真正的生态小区”的定位。73新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式第四节居住区道路交通的规划设计建设居住道路系统规划设计居住区道路系统是为居住区内居民服务的,居民的要求是道路交通规划设计的主要依据,居民的出行目的、出行方式和出行频率是我们合理规划必须要考虑的重要因素。道路规划应充分体现快捷、方便、安全的宗旨。区内道路分级清楚，做到人车分流，将车辆对住房和安全及环境的影响减至最低。特别注重居住区步行系统设计安排。以简洁的步行道路将各功能空间联系起来，并为晨跑的居民设计了安全、宁静的道路路线。组团绿地、居住区公园和居住区的各项服务设施，对于老人和儿童均可步行到达。满足消防要求。有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样性。居住区静态交通的组织建筑组团设计建筑组团设计及规划布局除满足照明、通风、噪声防治等功能要求外，要以创造居住区丰富的空间形态，实现居住区设计的多样化为原则。住宅建筑组团设计既要有规律性，又要有恰当合理的变化。74新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式住宅建筑的布局、空间的组织要有疏有密，布局合理，层次分明而清晰。住宅单体的组合，组群的布置，要有利于居住区整体景观的创造与组织。建筑组团的围合要有利于创造领域感，扩大环境的认同感，增加居民心理的舒适性和便于物业管理。第五节单体设计及装修标准建议平面设计单体平面设计方面结合总体策划理念，逸居花园推出的住宅，从一房一厅到四房二厅均有。平面设计上均应做到功能齐全，布局合理，通风采光良好，充分考虑长沙人的生活起居需要。细部设计细部设计在立面方面谈得比较多，平面方面则被忽视。住宅是与人类生活关系最为密切的建筑类型，细部的设计能带给住户真正的实惠与方便。如：在室内走廊两侧安排储藏空间；公用洗手间将洗手区和如厕区适当分开，避免干扰；预留洗衣机位置，与洗手区或内阳台结合考虑；厨房门尽量靠近入户门，避免穿越客厅；有条件的设小玄关，方便换鞋，整理衣冠，空间上也有过渡；客、饭厅尽可能连通，空间感觉宽敞，又能照顾长沙人喜欢边吃饭边看电视的习惯。其他建议1、设入口大堂住宅入口都应设入口大堂，大堂门口装可视对讲门铃，大堂外设不锈钢信箱，大堂内设公告栏及管理处，方便物业公司管理。75新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式2、首居住宅位于视平线以上首层向街住宅层为商铺，而向花园内部首层则为住宅单位。首层住宅面向人行过道，私稳性相对减少，销售速度最慢，使首层地面离地有一定高度，在人的视平线以上，有利于销售。3、大单位应放在景观好、座向好的位置大单位一般是售价较高的一批住宅，买家对大单位的选择也较为挑剔，除室内间隔方正，无黑房设计，更要求窗外景观怡人，景观开阔，座向要坐北向南，没有北风吹袭、夕阳西照。4、主人房要开阔三房以上的单位都应设主人套间，主人房的开间要开阔，有较大的玻璃墙面，在整个单位中其座向应放在东南面。5、二房以上单位客厅开间不少于3.5米二房以上单位多为家庭式组合，需放置较大的家具及有足够的公共活动空间，因此客厅不宜过小，而进深则按1：2的比例。6、双阳台设计双阳台便于空间的利用及外部视觉效果，厅出阳台的设计较受买家欢迎，如阳台在房间则使用率减低，不利于维护私秘性。另一生活阳台则应设在厨房或厕所，能放一台洗衣机及作晒衣台，约2平方米左右，布置于楼宇的凹处，使外部感观较为整洁。7、异型梁柱结构异型梁柱增加室内美感及使住户易于装修，现时异型柱已大受买家欢迎，也是以后的趋向。8、厨、厕、客房面积随着居住素质不断提高，用户对各种功能房的空间要求也有所提高。建议二房或以上单位的厨房面积要为6平方米左右，可放置厨柜及冰箱，并可同时容纳两人走动空间。厕所面积为4-6平方米左右，可放置一套三件浴房配套；9、储物室随着物质生活的丰富，家庭购置了不同季节使用的电器产品及各种必要但不常用的工具，如在空间合理布置的条件下，可适当增加一个2平方米的储物室，无需采光，以供放置多余物件。10、外飘窗台外飘窗台已深受买家的接受，因此建议住宅窗台为外飘窗台。11、跃层单位76新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式面向花园景观开放的单位可考虑作跃层式设计，使买家有小复式住宅的感觉。12、错层单位错层单位目前较受新潮白领阶层欢迎，可考虑适当设置。第六节设备设施及智能化应用建议围绕着逸居花园的环保、生态主题，我们建议可采用新材料、新技术、新工艺。1、绿色材料77新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式绿色材料除了实用美观外，还要对人体，环境无毒害、污染，其性能是环保型和健康型。如环保乳胶漆，本身不产生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含铅、不含汞等，而且还隔离墙体产生的有害物质。石膏板方面出现了一种在湿热气候下，受潮不发霉，不变形的环保型石膏板；木质地板材料方面出现了复合地板等。而塑钢门窗、水泥石渣空心砖等新材料也得到广泛的应用。2、设备设施设备设施方面可采用全玻璃真空管太阳能热水器，提供区域内的热水供应；采用分质供水系统；采用可将洗手水储入马桶部水箱的环保马桶等。3、智能化建议采用一卡通智能IC系统，全自动抄表和管线检测系统，红外线保安监控网络，每个居住小区实行全天候封闭管理，确保住户安全。铺设光纤宽频到户，引入网络技术，建立区域网，设置社区网络平台。社区网络平台可使业主与业主之间，与物业管理之间的交流更加密切，而且使物业服务的内容更加快捷和完善。项目教育配套、医疗配套、会所等配套设施的建议4、贯彻教育题材根据项目市场定位的要求，建议在本项目内设立幼儿园一间。第七节会所设置建议78新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式本项目定位为长沙首席智能化山水生态住宅区，会所的配置必不可少。如规划要求小区设置会所，建议采用“泛会所”的方式，把会所的项目设施如运动健身场所——健康缓跑径、太极运动场、儿童运动室、历险乐园等、休闲空间如茶文化区、雕塑喷泉等结合庭园和首层架空层设置。休闲、运动、交流等人性化的空间和设施遍布在小区的庭院和花园平台的每一角落，创造一种开放、邻里间融洽的生活方式，这种设置也与分期开发的要求相一致。另外，建议将中心会所设计成标志性建筑。（一）中心会所配置会所是居住区居民的公共活动空间，健身、休闲、娱乐、购物、餐饮、服务、交流是它的主要功能，比如网球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影视厅、KTV、游乐室、棋牌室等用于娱乐，咖啡厅、酒吧、阅览室等用于休闲，比如小型超市等购物设施，中西餐厅等餐饮设施，应急医疗、托老托幼、洗衣等服务设施，但会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参加联谊会、舞会，举办书法、插花、烹饪等比赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里关系和住区文化。你可以把会所看作家庭生活的延伸，住户的公共客厅，也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。由于没有统一的标准，会所起码应具备哪些设施，会所的面积应多大，都因物业档次、住户数量而有很大的不同。我们认为，逸居花园这样的大盘，所设的设施应能满足它的基本功能，银行、邮局、医院、学校等也不能算入会所。精品住宅作为房地产业产品，它服务于业主。他们讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等等有着更高的要求。住宅过去是主人身份的一种象征，现在则是生活品质的反映。它作为人群的居所，其建筑79新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式本身同景观是否能相互融合决定了它完美舒适的程度。现在的住宅项目已经逐步走向成熟，许多社区纷纷打出住宅景观牌，以自然及人造景观为基础，与自然环境亲密接触。然而最能体现住宅本质的还是生活的状态，所以配套就成了对比的关键。（二）现行住宅社区会所的配套1、会所经营内容会所功能是康体、休闲和联谊及公共康体设施等。会所提供服务主要包括：a、交流活动场所：咖啡厅、休闲屋等；b、康体娱乐场所：健身中心、游泳池、棋牌室、台球室、乒乓球室;c、文化活动场所：图书室、阅览室等;除了这些普通的经营服务项目，会所开始注重经营一些体现生活享受的项目2、会所配套建议a、总服务台，负责会馆内各个功能模块客户接待、业主电话预约、上门服务电话受理等。b、生活服务区，配置家政服务中心（提供洗衣、小区报刊、邮件、牛奶等物品中转和分发等）。c、休闲娱乐及商务区，配置棋牌室、台球及乒乓球室、健身中心、休闲商务咖啡馆、商务中心。d、监控管理中心，包括有线电视机房、电信交换机房、可视对讲、监控机房等也设在会馆内。会所具体分区建议：总台服务、幼儿托管中心、老年医疗室和活动中心、物业管理办公室、会所管理办公室、小型超市、商店、干洗店、邮政、80新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式银行等。美容、美发、美甲、台球及乒乓球室、健身中心、棋牌室、文化走廊、设有商务会议室。设多功能厅，可用于演出、培训、会议、小型聚会等。（注：会所也可以建在商住楼裙楼。）（三）特色会所建议会所的名称叫“竹韵会所”，这个会所将成为竹文化集中表现的地方，令观者非常动心、居者格外喜爱的地方。以下是一些具体的建议：1、苏东坡名言一入大厅，大文豪苏东坡的名言赫然入目：宁可食无肉，不可居无竹。无肉使人瘦，无竹使人俗。人瘦尚可肥，士俗不可医。由当代书法名家手书，大气磅礴，高悬正堂，令人仰视，发人深省，撼人心魄，令人深思。2、竹器为主竹椅、竹桌、竹地板、竹墙……总之，会所中的器具（特别是茶室中的器具）尽可能的以竹为主，造成一种与众不同的效果，也会成为小区区业主招待客人的一个得意之地。3、竹艺展示宽阔的墙上挂有历代文人咏竹、颂竹的诗词绘画（多为当代名家所书所画，价值只会逐年增高的）……某一面墙可以设计成竹编、竹艺精品展示墙……4、盆栽竹展81新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式极为宽大的会所阳台或露天屋顶上摆放有造型各异的盆栽竹，它们也是非常好看的，百看不厌的……色彩总体上来说，小区的色彩应该是青绿如翠的，也是赏心悦目的。四季翠竹如画，再加上冬有梅花，夏有菊花，春有兰花……应该是十分美丽迷人的。小区的色彩分配也应该错落有致，处处悦人。材料由于小区核心理念所规定有“竹海诗意”这一条，所以，尽可能的多用一些天然材料是正确的。天然材料首先考虑的是竹材的运用，其次是石材、木材、藤材的运用。小区下行步梯可考虑用青石作阶，圆竹作栏。小区中的休闲椅也主要考虑用竹、木、藤来制作。第八节物业管理建议近年来，消费者在购房时除了考虑户型、地段、人文环境、价格等要素外，更加注重未来的物业管理水平，许多人已经将其作为衡量是否购买房子的重要指标。房屋作为商品，其售后服务也是参与市场竞争的重要手段，是营销的延续，好的物业管理促进销售，已成共识。好的物业管理能够确保物业增值和保值。作为开发商，在每一个房地产项目刚起步时，就要把物业管理定为房地产营销时82新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式的一个重要组成部分来操作完善。一个优秀的物业企业，除了能够提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准应达到相应的广度和深度，最终提供给业主比较规范、完善、人性化的高质量服务、实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现增值保值。鉴于目前长沙市物业管理的现状，在广大业主的心目中仍然是大多数管理公司服务不到位、收费太高等。而本项目定位为一个物超所值的住宅区，物业管理就应该上档次，筑成物业管理的典范和品牌。具体来说，我司建议聘请国内知名度大、规模较大的物业管理公司介入，保证本项目的档次和居住品质。同时按照市场情况收取合适的物业管理费。第五部分包装推广建议第一节项目操作及营销建议83新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（一）项目营销总体建议总体策略：营销策划公司与开发公司强强联手，通过资源整合优化，采用价格策略、形象策略、广告策略、媒体策略、推广策略等系列组合的强势冲击，滚动造市；营造长沙市空前的房地产营销热潮；引领长沙房地产业内的营销理念；创造长沙新一代的居住生活概念。广告手段通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广SP手段PR活动:广告：利用广告宣传，将楼盘卖点一一分解，“引起强烈的购买欲望”产吸生引拉现场84力ò使售楼处布置成新加坡华置（中国）机构推销员”消费者ò工地及户外包产吸统，烘托气氛。 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式逸居花园推广系统的立体框架示意图（二）营销主题打造一种现代时尚、充满健康活力的全新生活方式、营造一种全新的现代居住文化。逸居花园，闪烁最具城市魅力的物质生活与精神寻求；逸居花园，尊贵、典雅的彰显，浪漫、温馨的盈溢；逸居花园，轻松、时尚的城市多元文化汇聚；逸居花园，浓缩独特的城市文明，全景体验独一无二的城市风情。建立在物质基础上的精神家园，全面体现物质和精神双重领域的性能价格比。产品概念塑造金字塔模型：尊贵人生·超凡享受概念的升华——主概念85新加坡华置（中国）机构居住生活的升华地标性生态住宅概念的塑造——次概念 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式（三）价格定位及建议价格建议：低价入市、快速出货、滚动发展、逐年提升通过我们对长沙各大城区开发项目的仔细调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值。根据市场问卷调查结果及市场调研的一系列经济指标，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售政策，既考虑项目开发成本又考虑项目市场接受能力，拟定“低价入市、快速出货、滚动发展、逐年提升”的销售定价策略。（四）入市时机建议1．内部认购时机建议逸居花园，将是长沙首席智能化生态住区，开发规模远远超过普通的楼盘，因此，如何选择入市时机必须是谨慎的。建议小区的工程建设达到一定的规模后开始预售，使现场参观的买家对发展商的实力及项目本身规模的有明确认识；同时，完成有关的园林景观的布置，通过实景宣扬“智能化生态社区”的营销主题。2．正式发售时机建议建议正式发售设定在2007年10月1日，利用内部认购掀起的市场需求，启动本项目的销售工作。86新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式广告总体策略及各阶段划分总体建议：以新颖、超前的广告主题及创意表现，大量的投放频率，反复宣传、强化形象，营造全城瞩目的热销效应。终极推广目标：提高产品的市场最大创造长沙形象明星楼盘有效占有率帮助开发商实现土地创造长沙销售明星楼盘的最高价值提升岳麓区在长沙地创造长沙品牌明星楼盘区的品牌（五）广告战略目标广告的战略目标取决于企业经营目标。逸居花园项目作为天元公司真正推向市场参与市场竞争的项目，与自身的经营目标87新加坡华置（中国）机构 www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式相统一的广告战略归纳有四点：品牌树立目标：通过一系列广告活动，树立项目的良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感。企业形象目标：树立良好的品牌，进而扩大天元公司的社会影响力，加快公司向产业化发展的进程，只有站在这个高度，我们才能对项目的开发有深层的认识。销售增长目标：本项目的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，按开发经营计划完成销售目标。市场扩展目标：通过户外广告活动，展开以长沙市为中心的销售市场，按渐进式广告战略扩展至全区市场。（六）对物业管理推广建议1、功能保证：建议本项目的物业管理以智能化为根本发展目标，以高科技含量的管理设施、管理技术去实现物业管理的职责，保证满足业主入住后的各项基本需求，包括各种维修、保安和清洁，使业主住得安心。2、服务创新：物业管理应根据项目自身特点，不断进行品种创新和服务创新。建议成立逸居花园置业会俱乐部。实施对象是：所有入住发展商开发的所有楼盘的业主；实施要点是：邀请各大知名的商家或商场成为逸居花园置业会的连锁店，所有逸居花园置业会的业主在连锁店购物，可享受8折优惠。逸居花园置业会的形式不但可以为住区居民创造一个方便、舒适、快捷的消费通道，更重要的是提升了有欲望购房者对成为逸居花园置业会成员的向往和决心，从另一方面刺激了购买者的购买欲望。88新加坡华置（中国）机构 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