银海成都德丰项目规划建议

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1、竞争分析竞争态势分析：项目推出之际区域内将有7个项目同时面市，总供应量将超过20万平方米。加上后期的大量面市项目，项目将面临“前堵后追”的局面2007年2008年2009年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月5月6月7月8月9月拉德芳斯：87000平方米城南科技广场：2万m2高新国际广场：基本售完特拉克斯：1万平方米（可售面积1万，其余持有）①拉德芳斯圣达：5万平方米（待定）②城南科技广场③特拉克斯中信：总建筑面积13万平方米，销售面积待定④圣达（不确定、假设5万平方米）成

2、达：7.6万⑤中信（销售面积待定）本项目⑥成达⑦本项目171www.cg35.cn最有价值房产策划2000案竞争分析竞争对手图集中信广场成达水晶体拉德芳斯圣达城南科技广场172www.cg35.cn最有价值房产策划2000案竞争分析竞争态势进一步解析——对投资者的争夺：项目在竞争中优势不明显项目VS拉德芳斯拉德芳斯由成都高新投资集团开发，该公司具备国资背景，在区域内同时操作多个项目，客户资源丰富。项目VS城南科技广场城南科技广场为综合用地性质，取地成本低，价格优势明显。项目VS特拉克斯特拉特斯为美国公司，部分持有，对外企的吸引力较大

3、。项目VS中信中信为品牌开发商，号召力强。项目VS成达成达依托于优于本项目的区位条件（位于骄子世纪城内，与天府软件园仅一路之隔）成为本项目的有力竞争对手。项目VS圣达/173www.cg35.cn最有价值房产策划2000案竞争分析对租户的争夺：区域租金集中在35-60m2，大量低租金物业将与本项目抢夺租户，从而间接影响项目销售租金高新国际广场：租金80元/m2。出租率60%80706050天府软件园、孵化园：租金45元/m2。出租率95%40城南科技广场：租金35元/m2。出租率45%30174www.cg35.cn最有价值房产策划

4、2000案竞争分析小结：区域市场供应量巨大，项目面临“前堵后追”的局面，竞争优势不明显一、区域内已建企业分为三类：1、具备地段优势的优质物业.2、具备价格优势的科技园3、综合用地性质物业二、客户：有领先客户的项目销售速度明显快于其它项目三、时间：项目入市之时区域内在售项目多以中高档次为主175www.cg35.cn最有价值房产策划2000案租户来源：私营企业行业分布广泛，是成都写字楼租户的主力客户分析——租赁客户军。外资企业和国营企业在租户中所占比例也较高成都写字楼客户构成私营企业分布较广，租5%8%户所占比例接近50%。10%47

5、%中型外资企业占到55％。小型外资机构占到3030%％，而大型与中型之间的私营企业外资机构国营企业合资企业其它外资企业占到15％。这说明成都的外资企业中，仍商住楼：低成本，可居住写字楼：提高形象，建立客户信心以中小型机构为主流。办公物业需求贸易物流业新生期，创业阶段发展期，挣扎阶段稳定成长阶段成熟期及以后国营企业多是有规模、写字楼：竞争导向，形厂区办公：便捷商住楼：接待客户，可住可办公象，品牌实力的大、中型企业。办公物业需求发展期，规模成长高速成长，某些成熟期及以后有稳定制造加工业初期，作坊类业务拓展阶段职能部门分离的客户和销售网络

6、街铺：客户导向型，法院等写字楼：竞争导向，形象要求提高，建立机构主导客户信心办公物业需求发展期，规模成长，高级服务类创业阶段稳定成长阶段成熟期及以后业务开拓资料来源：世联模型176www.cg35.cn最有价值房产策划2000案面积需求及求租动机：租赁客户以中小型企业为主，150-客户分析——租赁客户200m2是租户需求的主力面积区间。提升形象、改善办公氛围是租户求租的主要动机成都租赁客户的面积需求11%面积在100-150平方米13%之间的企业租户是市场主45%流。小型企业主要集中在31%100平米以下。150-200100-15

7、0100以下200以上成都租户求租动机企业实力和物业品质成6%为购买客户的核心驱动因15%提升形象素。44%办公气氛业务便利三者兼之35%177www.cg35.cn最有价值房产策划2000案客户分析——租赁客户不同类型的租户特征及其关注点客户特征关注点•资金雄厚，对租金不敏感•形象高档•只租不买•市中心繁华地段、交通便利外地企业办事处及•要求形象•配套完善分支机构•对现状写字楼不满意•规模不大，对办公面积要求不高•高性价比•有一定实力•形象贴近写字楼、商务配套齐全成长型及高知服务•对使用成本和租金较敏感•户型空间可变，能自由组合型

8、中小企业•对改善环境较急迫•可24小时办公•处在发展阶段，实力不强•总价•对租金和物管费很敏感•实用率高草创型企业•可换可不换，不急迫•办公和居住一体资料来源：世联模型178www.cg35.cn最有价值房产策划2000案客户分析——