银海成都德丰项目规划建议(I)

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1、城市板块竞争备注二：未来几大板块的供应量对比（饼图）ØCBD：100万各板块未来五年内写字楼总面积Ø东大街：40万Ø本区域未来商务用地的总14%供应量为1200万平方米。假设写字楼占供应量的5%1/2，则总量为600万m2。81%CBD东大街本区域86www.cg35.cn最有价值房产策划2000案成都写字楼小结供需关系：整体市场供大于求。但存在结构性缺失，真正的甲级写字楼供不应求。发展趋势：写字楼南移趋势明显，新的商务中心将形成。租售比例：整体市场以租售结合为主。城南以销售为主。价格分布明显：价格在[10000，12000]

2、的写字楼断档。面积区间：[80，350]是市场的主力。配套设施：餐饮为主。成都写字楼普遍问题：硬件设施不足、停车位不足、缺乏公共活动空间。87www.cg35.cn最有价值房产策划2000案模模式式分析分析写写字楼字楼经济经济型型酒店酒店综综合体合体研究研究酒店酒店产产权式权式酒店酒店居居住住公寓公寓产品产品分析分析公寓公寓商商务务公寓公寓酒店酒店式式公寓公寓商业商业餐饮餐饮88www.cg35.cn最有价值房产策划2000案规律经济型酒店经济型酒店的特征及经济指标市场经济型酒店的基本特征1、本质要素：投入少、回报快，营运成本

3、低。2、主营业务：客房。餐饮、康乐、会议等配套依托于300米半径范围的市政条件。3、规模与功能：可大可小。合理布局为单层客房160-200间，层数不宜超过10层。4、风格与形式：易变化。如“城市风格”“度假风格”“大陆风格”经济型酒店的经济指标1、建筑面积：40-50m2/每间客房（包括公摊、公共、后勤面积）。2、投资概算：10-15万元人民币/每间客房（包括土建、设备、装修、家具、电器）。3、酒店员工：5-8间客房/每位员工。4、销售收入：40000---60000元/每间客房/年（限大、中城市）。5、直接运营成本：销售收入

4、的20-30%。89www.cg35.cn最有价值房产策划2000案市场自2004年来，商务、商业、旅游客群的需求促使成都经济型酒店规律经济型酒店发展迅猛，主要集中分布在城区三环以内，随城市交通环线而数量逐步递减成都有住宿业2000多家，1马瑞卡酒店5星级7家，4星级12家。2锦江之星2000年新时代酒店被美国3成都四季商旅马瑞卡酒店物管公司接收，正式更名“新时代马瑞卡酒店”4爱维酒店12第一家经济型酒店出现15瑞登酒店56如家快捷2004-2006年迅速发展，“速8”、锦江之星、宜必思等137鑫满楼商务外来品牌的先后进驻，目

5、前成17都的经济型酒店达130多家318天子道218869安逸158453足鼎立：1071410百纳商务外资代表：宜必思、美国9速81611宜必思国内连锁：锦江之星、如12七斗星商家快捷1113百花世家本土代表：安逸15814花园饭店15优派酒店16百纳商务17成都尚品18汉庭快捷其他90www.cg35.cn最有价值房产策划2000案市场经济型酒店成都经济型酒店呈现5种主要分布规律，作为城市规划规律中新CBD，该区域具备商务、交通等做酒店的条件1、按历史文化景点：武候祠、人民公园代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店；2、

6、高校周边：四川大学代表酒店：好望角酒店、百年商务、小憩驿站城市主干道型一环线3、CBD城市商务型：城市商业中心型代表酒店：锦江之星、马瑞二环线卡酒店、小憩驿站、安逸158；4、商业集中区周边文化景点型代表酒店：爱维酒店、赛家高校周边型时代酒店、郁金香公寓；城市主干道型5、主干道附近代表酒店：宜必思、何日君温泉酒店、七斗星商务91www.cg35.cn最有价值房产策划2000案市场经济型酒店二环以内经济型酒店房间数差别不大,二环与规律三环之间的经济型酒店房间数出现递减成都四季商旅u1、经济型酒店的房使用250锦江之星间弹性大（5

7、0间--200间），也与物业形态相马瑞卡酒店关，许多是旧楼改造租200成都爱维酒店一环内二环内三环内赁。成都瑞登酒店如家快捷酒店u2、经调查，主要房间数150天子道酒店量集中在100间—120间客鑫满楼商务酒店房100安逸158连锁酒店宜必思七斗星商务酒店50百花世家酒店花园饭店0优派酒店百纳商务酒店房间数汉庭快捷酒店成都尚品酒店92www.cg35.cn最有价值房产策划2000案市场成都商业、商务人口流动频繁，经济型酒店的平经济型酒店规律均开房率高，收益回报稳定成都四季商旅成都经济型酒店开房率锦江之星马瑞卡酒店u1、成都经济

8、型酒店开120%房率较高，大部分在80%成都爱维酒店以上，一环以内的都在100%一环内二环内三环内成都瑞登酒店90%以上。80%如家快捷酒店天子道酒店u2、一环、二环、三环60%鑫满楼商务酒店的开房率相差不明显。40%安逸158连锁酒店宜必思20%七斗星商务酒店0%百花世家酒