珠海市写字楼市场运行状况

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1、珠海市写字楼市场运行状况3．1整体市场分析——20092010年施工量暴涨全市合计单位：万元、万平方米2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年施工面积7.82 1.93 6.77 6.32 40.33 43.78 竣工面积6.15 1.51 3.69 2.55 1.43 0.7 销售面积1.54 0.82 1.85 3.12 0.59 4.6 空置面积6.52 6.56 5.69 4.13 4.51 / 销售金额5076 2518 10081 22560 3165 365762008 年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10

2、万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。珠海写字楼市场以2009 年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20082012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。2011 年全年随着三旧改造（涉及25 宗地149.15 万平方米，大部分将建成城市综合体）的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6

3、万㎡，但较往年比有较大幅度提升。3．2供应特征——竣工量小，波动大近6年写字楼施工及竣工量走势5043.7840.334030珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至2010年底，珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。随着09 年至10 年施工量得大幅度提升，预计2011 年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。3．3供应情况（0610年）——新香洲供应集中物业管理项目区建筑面积使用当前二手售价空置入住时租金费（元/名称域（㎡）率（元/㎡）率间㎡）新首府40-60租金含管2007年香1800070

4、%9000-1000025%一号含装修理费底洲新第3不到租金含管香350040-5010000含装修10%2007年构建70%理费洲新日荣2008年香1200070%50起只租不售1830%大厦初洲国际新75-902008年科技香3192875%15000-16000160毛坯底大厦洲新恒和香4054865%50-6511，0001310%2010年中心洲光大吉/50只租不售/10%/国贸大横门道100000025-355，500//2010-10琴从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。从供应规模看：近

5、年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品质高，纯写字楼项目成为趋势。从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。3．4需求特征——总量小波动大2010 年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。3．5价格状况——呈现快速上涨趋势近6年写字楼销售量走势1200010600900072316000536454493

6、2963000313302005年2006年2007年2008年2009年2010年在经过近3 年的低价格后，受到07 年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008 年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009 年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007 年基本持平。2010 年随着恒和中心10500 元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600 元/㎡，截止上半年，写字楼市场均价在11，500左右。3．6未来带写字楼项目的分布3．7项目详列区域项目名称项目建筑面积用途入市时间工

7、程进度财富商务大厦约 3 万商业、酒店、办公预计 2011 年下半年封顶珠华商业广场32.1 万酒店、商业、办公预计 2012 年后规划中三联集团约 3.5 万商业、办公、住宅2012 年以后规划中钰海环球金融中心约 7 万商业、办公预计 2011 年下半年地下室吉大中南房产项目1.8 万商业、住宅、办公、工业2012 年以后规划中汉鼎大厦约 4 万商业、办公2011 年底规划中财富商贸项目约 3 万办公2012 年以后规划中庆华集团约 2.5