武汉写字楼酒店市场

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1、福星国际城项目前期顾问专题研究报告项目核心竞争优势我们概括项目的核心竞争优势为：武汉新兴商圈核心地段的标志性城市综合体！快速去化实现现金回流持有部分优质物业，获得长期租金收益分阶段开发并进行有效项目运营，实现整体价值最大化项目总体发展目标财务目标企业发展目标物业发展目标项目总体发展目标积累商业项目开发经验提升开发商品牌树立良好的企业形象实现各地块各物业类型的互补实现各地块内部同类物业的错位竞争项目总体发展策略项目总体发展策略发展策略1、利用商圈商业和商务氛围发展主题购物中心和写字楼物业；2、以商业和写字楼城市综合体为引擎，带动住宅和公寓快速销售，实

2、现项目整体价值最大化；3、通过部分物业销售回收资金，实现项目滚动开发。2引入先进的商业文化，提升本地消费观念避免同质化竞争，引入主题购物中心1项目开发理念逐步开发，顺势而为实现项目整体价值最大化优先开发K5和K1、K2；待两端商业氛围形成的条件下开发K3、K4，实现价值最大化开发主流写字楼产品，满足区域写字楼需求重点开发标准甲级和甲B类写字楼产品利用商业、商务产品对项目功能及形象的提升形成竞争优势商业和商务带动住宅产品价格及去化速度的提升34写字楼物业市场研究武汉及区域写字楼物业研究武汉及区域写字楼客户分析写字楼定位建议武汉宏观经济及甲级写字楼市场

3、研究武汉宏观经济发展状况武汉经济保持高速的增长态势，连续稳定两位数的经济增幅。经济结构调整日趋合理，第三产业产值占比不断攀升，已成为全市经济发展的重要支撑。武汉市甲级写字楼年吸纳量连年高速增长，甲级写字楼入驻率保持稳定提升。武汉甲级写字楼需求状况受“武汉试验区”、“中部崛起”、“承接东部产业转移”等一系列利好政策与形势的影响，武汉将吸引更多的内、外资实力企业来汉投资，保证了未来甲级写字楼需求的活跃。注：2007年新世界中心入市招银大厦泰合广场世贸大厦瑞通广场新世界国贸中商广场建银大厦禧邦可广场新世界中心武汉市甲级写字楼历年供应分析武汉甲级写字楼物业

4、市场研究与武汉市宏观经济及甲级写字楼需求连续性高增长形成对比，甲级写字楼供应呈供应体量少、间隔周期长的特点。2005年至今仅有新世界中心一栋甲级写字楼供应，三年内无任何新增供应。武汉甲级写字楼的发展严重滞后于宏观经济取得的成就，甲级写字楼供需缺口逐渐扩大。城市城市定位GDP第三产业产值第三产业从业人员全球500强亿元亿元万人家武汉中部金融中心31411572.35212.6472成都西部金融中心33241584.9297.54125城市甲级写字楼规模平均租金最低租金最高租金万平方米元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月武汉59.5544070成

5、都4511790140武汉和成都城市定位以及宏观经济指标类似，甲级写字楼市场较具可比性；武汉甲级写字楼租金水平只有成都一半，全球500强企业不足成都的6成武汉和成都城市背景相似，武汉写字楼租金仅成都一半，源于高品质写字楼少武汉甲级写字楼物业市场研究备注：严格按照成都甲级写字楼标准，武汉甲级写字楼体量为21万平方米成都写字楼市场对比分析甲级写字楼吸纳量对比分析（万平方米）城市06年之前07年08年武汉96年至06年间年吸纳量为2.3万3.7万6.1万成都98年至06年间年吸纳量为3.1万5.5万10万甲级写字楼租金对比分析（元/m2.月）城市06年之

6、前07年08年武汉51.9552.5953.48成都80-90100117武汉和成都发展历程类似，年吸纳量快速增加，写字楼市场进入爆发式增长阶段武汉租金提升缓慢，主要原因在于武汉缺乏高品质写字楼武汉和成都写字楼发展历程相似，将借以需求增长和供应品质提升之契机，实现租金水平的向上发展武汉甲级写字楼物业市场研究武昌区仅有1座甲级写字楼，研究范围内共19座乙级写字楼，整体呈几字形布局，主要集中在中南片区，但商务空间向徐东片区和中北路沿线扩散趋势明显中南、中北路片区坐落有1座老化甲级写字楼，其他充斥为品质差、档次低的乙级写字楼和商住楼；徐东片区则基本为乙级

7、以下水平写字楼青山区目前商务空间接近空白，未来商务活动区倚重徐东片区写字楼的发展中南片区徐东片区中北片区本案区域写字楼物业市场研究青山片区甲级写字楼乙级写字楼区域写字楼物业市场供应分析徐东片区处于中北路扩展区和青山交界区的交汇地带，未来商务开发前景看好区域写字楼物业市场研究区域写字楼物业市场供应分析徐东片区中北片区本案青山片区在重点关注的徐东片区和中北路片区，写字楼租金集中在25-35元/平方米/月，物业管理费集中在2.5-3.0元/平方米/月研究区域内平均入驻率达到86%，处于较高水平区域内租金最高的写字楼为长源大厦，达到45-55元/平方米/月

8、，而其入住率仍旧较高，达到90%的水平徐东、中北路片区目前供应品质差，租金较低，但入住率水平高徐东片区中北片区本案中南片区