城市综合体业态选择及组合比例

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1、总第178期城市问题2010年第5期〔文章编号〕1002-2031(2010)05-0041-05城市综合体业态选择及组合比例刘贵文曹健宁〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差

2、异化经营等多方面因素进行决策。〔关键词〕城市综合体;业态;业态组合;城市发展〔中图分类号〕F717〔文献标识码〕A伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平得以壮大。另外,各类商业地产项目的成功运营,确的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大立了其城市名片的地位,契合了“城市经营”的理的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住动力。而作为商业地产的高级形式,近年来城市综宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层

3、注。面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。但现起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业而生。另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。尤度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我决策风险较大。因此,本文在总结前人研究成果的国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。基础上,结合定性

4、和定量分析,来探寻符合我国现阶期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组〔作者简介〕刘贵文(1975—),男,汉族,四川阆中人,重庆大学建设管理与房地产学院副院长,博士,研究方向为价值工程、公共工程、房地产经营管理;曹健宁(1984—),男,汉族,湖南郴州人,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。〔收稿日期〕2009-06-21〔修回日期〕2009-09-14城市建设与发展·41·《城市问题》2010年第5期城市综合体业态选择及组合比例合比例。二商业业态及业态组合一城市综合体的概念及特点1.商业业态概念商业业态是经营者根据自身实力和发展战略

5、,“城市综合体”起源于法国巴黎的拉德芳斯区,结合商业地产项目所在区域的发展情况,为满足不并在该区建成了“拉德芳斯”城市综合体。此后,美同消费需求而形成的经营形态或模式。就城市综合国“洛克菲勒中心”以及东京“六本木”人们津津乐体而言,主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字道的典范。而在我国,万达、中粮以及华润成为较早楼、公寓以及住宅等。而传统的购物中心内的业态涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产主要有百货、超市、卖场、便利店、专卖店、折扣店、娱运营商,分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华乐中心、书吧、健身中心、美食广场、金融通讯服务机润万象城为系列的产品。除此之外,北京国贸中心、构

6、等。随着社会需求的变化以及竞争的日趋激烈,上海新天地以及深圳华润中心也是我国目前运营最包括室内水族馆、海洋世界、冰宫、滑雪场、射击场、高尔夫练习场、宠物园、美容护理、教育培训等在内成功的综合性高档城市综合体。所谓城市综合体,的各种新的业态形式层出不穷,且所占比例越来越西方称为HOPSCA,是酒店(Hotel)、办公室(Of2大,以满足社会新的消费需求。fice)、停车场(Parking)、购物中心(ShoppingMall)、2.业态组合会所(Congress)、公寓(Apartment)等物业英文首字所谓业态组合就是商业地产项目根据自身的定母的组合,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展位

7、确定商业业态的种类,每种业态在其中的分布状览、会议、娱乐等城市生活空间的功能进行组合,并况以及各成分组合配比的过程。具体来说,业态组在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系,从而[1]合涉及以下三个层面:形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体。———业态的选择。项目应承载哪些功能、涵盖发达国家城市化率以及私人交通工具普及率哪些业态。比如项目是涵盖所有的业态,还是只是高,多数城市的综合体都实现了郊区化发展。