城市新区综合体商业业态配比计算模型

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1、城市新区商业业态配比定性定量的计算模型——以中太•城市综合体项目为例关键词：业态配比、渗透率法、市场比较法沉淀人：金豆说明：本模型主要用于商业项目的业态配比，特别是对于旅游城市新区的商业项目的业态配比具有借鉴意义。本文档的分析方式主要从客观出发，定量方面通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能力等四大维度进行定性的计算推导，再通过渗透率法、市场判断法两种方式进行具体定量计算，然后结合定性和定量的结果得出最终各业态体量及业态配比。项目方、商家主观意愿未考虑在内，实际操作时可予以补充。以中太拉萨项目为例[定性计算]通过消费需求

2、、租金回报、业态联动、吸客能力四个方面定性分析，计算项目大致业态比例区间定性分析计算大致业态比例Step1定性计算——各方关系对城市新区商业项目业态规划提出的要求业态组合须服务整体战略的发展要求，满足目标客户需求，从而保证项目竞争力。契合定位相互间人流具有共享和带动作用，提升商业整体价值，其核心是人流带动性，影响业态配比问题。业态联动业态承租能力差别巨大，实现业态与租金的动态平衡对业态配比、均有明显作用。租金回报经营者对于物业的要求，发展商如何利用有限的空间创造更多的价值，这要求做到空间安排的合理取舍。空间约束对项目业态类

3、型和比例的直接要求，项目定位的直接体现。指导项目业态配比问题。消费需求发展商投资者经营者消费者新商场的客流发动机，业态配比需结合业态的吸客能力排定。吸客能力业态配比模型构建休闲娱乐餐饮零售其他业态联动20%OOOO租金回报20%OOOO消费需求30%OOOO吸客能力30%OOOO消费需求是业态之根本，多数项目需优先考虑此项权重。新商场需要发动机，业态的吸客能力是城市新区商业项目业态重要考虑的因素之一。人流带动和租金回报因素通常因项目发展阶段不同差异较大，对于项目初期更多会考虑能迅速促进“稳场”与“旺场”，而中后期更佳注重租

4、金回报，视情况进行权重取舍。权重关系说明4大因子子因子评价方式业态一业态二业态三业态四…业态联动业态对于人流的带动、影响能力——以业态自身特征为评价依据租金回报业态租金水平——以当地各业态实际平均承租能力为评价依据消费需求该业态潜在需求强弱关系——结合需求人群特征进行评价吸客能力业态新商场发动机——结合当地业态吸引力综合评价1：业态关联带动性评价业态品类关联带动性评分业态品类关联带动性评分休闲娱乐夜总会3零售旅游产品2KTV3.5服饰1.5网吧2化妆品2棋牌茶楼3数码1.5电影院3.5建材、家居1.5酒吧3餐饮藏餐、尼泊尔

5、餐2足浴3川菜2母婴儿童玩乐4大众连锁餐饮2美容美发3异域餐饮2运动健身2.5商务餐饮2其他银行ATM、邮政1甜点饮品类3医疗诊所1.5图文印刷、干洗1以业态自身特征为评价依据2：业态租金回报评价4123以当地各业态实际平均承租能力为评价依据零售其他餐饮休闲娱乐3：业态消费需求评价零售休闲娱乐餐饮服务客户需求4123以当地各业态客户实际需求为评价依据零售其他餐饮休闲娱乐主力店业态价值补充业态主力业态品牌服饰、鞋类、礼品、化妆品、饰品、名表、旅游产品、烟酒茶等眼镜、烟酒茶、便利店数码产品医疗诊所甜品地方菜、大型宴请运动健身/

6、瑜伽、养生/足疗/ktv/夜总会/酒吧美容SPA、美发、美甲图文印刷、干洗儿童玩乐儿童零售异域餐饮、商务餐饮、大众连锁、银行ATM、邮政零售其他餐饮休闲娱乐4：业态吸客能力评价以当地各业态对新商场人气的吸引力为评价依据4321综合评价结果：将各项因子评价结果汇总，分别乘以权重可得总的配比倾向：休闲娱乐≈35.85%，餐饮≈27.96%，零售≈30.66%，其他≈5.54%休闲娱乐餐饮零售其他业态联动20%3.732.573.180.65租金回报20%3.353.233.841.08消费需求30%3.983.023.340.

7、3吸客能力30%3.952.982.80.5综合评价—2.5361.6882.1431.931业态配比35.85%27.96%30.66%5.54%计算方式：R1=业态联动均值R2=租金回报均值R3=消费需求均值R4=竞争差异均值综合评价=(R1*0.25)+(R2*0.3)+(R3*0.3)+(R4*0.15)业态综合价值评价结果，作为项目业态配比的重点参照。[定量分析]再通过渗透率法、市场判断法两种方式进行具体定量计算，得出项目业态比例定量计算确定业态比例Step2定量计算方法一：渗透率法——零售业态商圈居民坪效(单位

8、面积营业额)渗透率零售总消费额商业容量人均商业消费旅游客群渗透率人均商业消费名词解释辐射范围：指本项目所能吸引消费人群的最大范围，通常以公里数为半径，并根据实际情况调整渗透率：渗透率（penetrationrate）是指本项目可吸引的客流量，即潜在消费者数量。人均消费支出：根据拉萨市统计年鉴，撇开与零售