(精品-2010年江苏无锡惠山时代广场招商调研及定位报告te)

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1、惠山时代广场招商调研及定位报告正奇投资招商部2010-9-25第一部分：市场调研项目招商可行性分析模型项目招商可行性分析模型13254人口规模及增长消费力及增长产业基础交通及配套商圈及商业竞争区域内商业网点布局、商业供需、竞争情况项目周边环境及配套、道路、交通条件等区域经济、产业基础覆盖范围内居民实际购买力及可期望提高幅度覆盖范围内常住、流动性人口规模、人口结构1.人口规模及增长覆盖范围内常住、流动性人口规模及人口结构无锡惠山经济开发区始建于2001年7月，2002年2月经省政府批准为省级经济开发区，总体规划面积76平方公里

2、，总规划人口为50万人，惠山新城半径为32.5平方公里，之前全部是农村地域。经过短短七年多时间的建设，目前人口规模已达20万人，一个集行政、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城已经崛起，成为了无锡北部一张亮丽的名片。开发区的建设着力体现“高端产业、高新企业、高级人才、高品质生活环境”四高特征，努力把惠山新城建设成“创新、创业、创造、创意”四创新城。1、惠山区概况及人口规模、结构全区现有区域面积325平方公里，下辖1个省级经济开发区，长安、堰桥、钱桥、前洲、玉祁5个街道和洛社、阳山2个建制镇，83个村民委员会，22个社区居

3、民委员会。截止2010年5月，全区总人口约41万，人口密度2888人/平方公里.数据来源：惠山区统计年鉴区域总户数（户）总人口（人）前洲镇1267342125玉祁镇1319545118洛社镇36362110692堰桥镇2062069216长安镇1296939958钱桥1885168532阳山1116831338总计12，583840，69792、惠山区人口总量玉祁前洲惠山新城钱桥阳山洛社沪宁城际铁路惠山站名称功能定位未来预估人口容量惠山新城（项目所在地）惠山区行政中心、经济开发区所在地，形成与行政办公、经济招商区相配套的生活

4、服务设施区38万玉祁—前洲经济发达，环境优美，尺度宜人的现代化水乡城镇18万钱桥地区职教、居住、商贸、制造业等综合功能区15万洛社以物质资料的仓储、加工、集散、流通为主业，结构清晰、功能健全的现代化滨水城镇22万阳山新市镇以生态农业为主业，以旅游及旅游配套为特色，以园区建设为辅助，自然、生态的城镇7万总计人口：96万数据来源：惠山区政府网3、新城核心区域未来人口总量随着惠山区城市建设速度的加快，未来3-5年惠山区人口总量将突破百万，市场发展空间巨大。时代广场新城半径3公里范围内客户群基数较低，客源主要取决于新城建设导入的住宅

5、、产业人口。半径3公里范围：核心消费人群总人口约8.5万人左右，主要分布新城安置房、私房区及部分新建小区、堰桥镇等；半径6公里范围：主要消费人群总人口20万人左右，主要分布在堰桥街道、长安街道、玉祁—前洲等地；4、惠山新城区位示意图时代广场5、本项目周边住宅小区分布图惠山区09、10年为住宅供应高峰期，住宅集中供应放量，目前供应总量达400万平方米，房地产住宅市场发展迅速。备注：项目附近私建房含3公里范围内老居民房，包括堰桥街道。社区名称物业性质建筑主力户型入住时间总户数入住率预计人口金惠苑安居房多层2室2厅1卫2007年底

6、800096%26400新惠苑安居房多层2室2厅1卫2007年底500090%16500项目西部、北部私建房私建房多层----15000总计579006、周边成熟小区情况分析项目名称占地面积项目总建筑面积（㎡）规划总户数规划总人口销售价格销售率入住时间绿地.波士顿公馆1521000780000587519388600098%07年2533理想城市16224008320001000033000590096%07年5785奥林匹克花园49861525570017785868680095%08年825复地公园城邦1017022.5

7、521550365512062650092%07年3654金都花园780000400000300099005500100%07年3834加州·洋房423150217000160052806500100%07年1784华厦·清水湾268313.76137596.8107435545700100%07年961百大春城54600028000021717164620095%07年3069名园227834.88116838.456418614600100%06年3500赛维拉·融域27495014100058819405500100%

8、09年233中威国际公寓120122.53561601.35381775500085%09年647嘉利华府庄园136500070000028009240900070%07年859天力.百好锦园200000958357532485还未开盘规划总人口113517现入驻人口276847、新开发小