无锡惠山市调报告1

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1、平湖天地市场问卷分析精品生活时尚消费玉祁平湖天地市场问卷分析2011-9-28◆宏观市场环境分析1、玉祁宏观分析2、土地市场3、经济基础分析◆区域市场分析1、玉祁商业地产环境分析2、玉祁商业布局3、平湖新城概念◆项目地块环境分析1、地块周边项目分析2、地块环境分析3、地块配套分析4、地块SWOT分析◆项目初步定位1、初步定位方向2、业态划分一、宏观市场分析概述：江南水乡无锡，镶嵌着一颗璀璨的江南明珠——玉祁。玉祁镇始于唐末五代以前，迄今有4000多年历史，历史悠久、源远流长，名人辈出，人文荟萃。玉祁镇位于无锡、常州、江阴的交界处，总面积39.7平方公里，人口近10万，

2、下辖17个行政村，1个水产养殖场，1个社区居民委员会。原为芙蓉湖中高地，如湖中之玉，因而得名。1934年置玉祁镇，以驻地命名。1945年10月至1949年4月，设玉祁自治实验乡。1949年为玉祁区，1957年设玉祁乡。1958年成立玉祁公社，1983年复为玉祁乡，1987年撤乡改设玉祁镇。1.经济平湖天地市场问卷分析精品生活时尚消费无锡玉祁经济总量从2001年的40亿元，猛增到2006年的203亿元，（超过了当时我国西藏全省得GDP）平均每年增幅高达45%。经济实力的增强主要依托于当地的乡镇企业的迅速发展，是无锡市重要的工业重镇。教育事业“一条龙”发展，成教、中教、小

3、教、幼教全部跻身省级先进行列，满足了人民群众对优质教育资源的需求。公益事业“一盘棋”推进，道路、绿化、污水处理厂、自来水厂、社区中心、客运中心、休闲广场等全部焕然一新，有效提升了人民群众的生活质量。群众保障“一体化”落实，社保、农保、“地保”、医保、低保等“五保并举，应保尽保”，农民人均收入也逐年提高，超过了1.1万元。2006年一举获得“全国小城镇建设示范镇”、“全国环境优美乡镇”，“国家卫生镇”等三块“国家级”金牌。玉祁镇党委也被中共中央组织部表彰为“全国先进基层党组织”。今年又加快了转型发展、创新发展的步伐，坚持“政府主导、多元投资、环保优先、滚动发展”的方针，

4、全力推进平湖城的开发建设，打造高品质的人居环境，提升玉祁的综合竞争能力。（1-1）2010年全国GDP总量排行从图（1-1）可以看出无锡的经济总量处于全国十强，可以用‘富可敌国”来形容.差不多可以和亚洲一些小国家一年的GDP相当了，但远远落后于苏州了。平湖天地市场问卷分析精品生活时尚消费（1-2）近年无锡GDP增长情况统计2006年到2010年无锡年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP逐年上升的比例较稳定，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为中国经济体系中一个重要的环节，每年所创造的价值都有大幅度上升

5、，是中国GDP的重要组成部分。那么，它对于大环境的变化也是非常敏感的，整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。2.土地市场（1-3）近年量价走势图平湖天地市场问卷分析精品生活时尚消费l2010年商业地块近年来量成交最高的年份，其中成交量为549万平米，另外地块成交均较2009年有一定下滑，降幅为30%左右；l通过我们对今年成交地块的跟踪来看，主要的成交地块集中在锡山区，区域整体土地价格较低，造成了今年商业市场土地成交价格的一定走低；l2010年的无锡政府大力打造锡山区高铁商务区，滨湖区太湖新城，造成了区域性成交量的放大，也是成交量较上年大幅增长的主要

6、原因。l从近期国家对房地产市场的调控，特别是住宅市场的调控、收紧。使得商业地产的成交走势相对看好。l纵观全年的成交走势来看，2011-2012年无锡商业地块走势依然会平稳发展。附注：近期惠山区土地市场成交情况无锡市2011年第二批国有建设用地使用权挂牌出让结果锡国土（经）2011-41XDG-2011-5地块惠山区惠山大道与342省道交叉口西南侧信源集团有限公司20300锡国土（经）2011-42XDG-2011-7地块无锡惠山区风电产业园创业路与纵二路交叉口东南侧由市国土资源局收回锡国土（经）2011-43XDG-2011-22地块惠山区江海路南侧、江南机械西侧无锡

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