研究报告：平安证券已过政策底迎来市场底

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1、宏观经济专题2012年2月27日1证券研究报告宏观风险专题之一：房地产行业风险及其对宏观经济的影响已过政策底迎来市场底钟伟平安证券首席经济学家北京师范大学金融研究中心主任中国社科院金融中心研究员金融40人论坛核心成员核心观点：房地产行业对GDP增长的贡献约为0.5-1个百分点研究助理尽管房地产投资占固定资产投资的比重有五分之一，但以此为基础用支出法估算房地产对GDP增长的贡献会出现较大的偏误，其结果被大大高估。根据生产法的估算，房地产对GDP增长的贡献黄海南在5%左右，对GDP增长的拉动大概是0.5个百

2、分点。即便加上建筑业，对GDP增长的贡献也就一般证券从业资格编号10%，对GDP增长的拉动大概为1个百分点。S0130111070474010-66259575Huanghainan763@pingan.com.cn12年房地产投资增速中性估计为15%考虑到大量的在建房屋以及保障房的对冲作用，我们估计，2012年15%的房地产投资增速是个比相关报告较中性的假定。从资金供求来看，2012年房地产行业的资金来源大体能满足15%的投资增速。《2012年中国经济的不确定性不12年房地产对GDP增长的拉动为0.

3、7个百分点多》（2012.02.13）在房地产投资增速下滑至15%的假定下，加上建筑业，并考虑到房地产的对其他行业的带动效应后，2012年房地产对GDP增长的贡献为0.7个百分点，相比于2011年下降了0.47个百分点。因此，即便不考虑任何对冲政策，在消费保持大体平稳的情况下，2012年GDP增速大致为8.7%，去库存化是房地产行业的中期风险我们预计到2012年、2013年年底，商品房房屋库存大约为45-46亿平米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000-3500亿，从而严重挤压房地产利润，并使房

4、价重新向上的势头变得迟缓而艰难。12年房地产政策难以全面放松房地产调控政策放松必须满足以下两个条件之一：要么经济出现硬着陆，比如单季度GDP增速低于7.5%；要么房价出现全面的显著的下降，比如全国均价下降10%。我们认为，2012年经济增长的国内外环境不确定性不多，政策回旋余地较大，因此中央层面的政策放松可能性很小。最乐观的局面是：地方微调、中央默许。年内房地产市场将表现出很强的韧性，能够抵御已经出现的政策底；年内即便刚性需求持续释放，流动性状况有所好转，去库存化也将使得房地产行业中期内面临价稳量升的压

5、力状态。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。1我们将对2012年宏观经济的不确定性或潜在风险陆续推出专题报告，本期讨论房地产行业风险及其对宏观经济的影响，下期将讨论利率市场化及其对资产价格的影响，敬请关注。请务必阅读正文后免责条款宏观经济专题正文目录一、房地产景气下滑对宏观经济的影响：不必悲观......................................................................

6、...41.1房地产行业对GDP增长的贡献约为0.5-1个百分点..............................................................41.2房地产投资增速放缓，对固定资产投资增速关联性较弱......................................................51.3房地产景气下滑对今年GDP的敏感性分析：负面影响约0.5个百分点.............................61.4房地产景气下滑对地方

7、财政造成一定的负面影响..................................................................8二、2012年房地产投资增速预测：中值为15%...............................................................................92.1从施工面积来预测房地产投资增速........................................................

8、..................................92.2从保障房对冲角度来预测房地产投资增速............................................................................11三、资金供求估算：2012年大体平衡...............................................................