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时间:2020-01-06
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1、内容目录1.核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”32.“房住不炒”兼有“房住”和“不炒”的双重含义53.“政策底”或已现,地产债精选个券7图表目录图1:深圳或已从“刚需购房”转为“改善购房”(%)3图2:武汉或已从“刚需购房”转为“改善购房”(%)3图3:深圳和武汉的房价在2018年后均处于高位(元/平方米)4图4:2018年后,武汉120-140平方米成交情况显著好于90-120平方米(%)4图5:无锡或也开始从“刚需购房”转为“改善购房”(%)5图6:2016年“930新政”以来的楼市收紧政策5图7:一二线城市的二套房首付比例普遍较高(
2、%)7图8:2018年底以来的需求端放松政策7图9:2018H2以来,房地产贷款占社融的比例显著回落(%)8表1:一二线城市的调控政策普遍较严62016年“930新政”以来,房地产调控政策不断收紧,特别是2016年底中央经济工作会议首提“房住不炒”后,2017年初部分非核心城市开始引入“限购限贷”,2017下半年越来越多城市把“双限”升级为“四限”,并加速向普通三四线城市蔓延。与此同时,随着调控政策的不断深入,2018年后越来越多城市将“因城施策”升级为“一城一策”,从菏泽“取消限售”到石家庄“全面取消落户条件”再到深圳“深汕合作区购买商品房套数不
3、计入深圳其他区限购”等,楼市需求端的放松政策越来越多,放松力度也越来越大。那么,我们应当如何看待这些楼市“微调”政策?当前距离楼市调控的“政策底”还有多远?地产债的投资机会如何?1.核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”随着房价不断上涨与经济进入L型,核心城市的“刚需”购房压力越来越大,首套购房者越来越倾向于在远郊、周边县市或“返乡”购房,以热点一二线城市为代表的核心城市房价之所以能够保持坚挺,在较大程度上可能是来自于“改善型”购房需求的支撑。囿于大多数城市没有公布楼市成交的面积区间数据,从数据相对完整的深圳和武汉来看,2018年以来90-1
4、40平方米的成交套数与90平方米以下的成交套数之比都出现了快速飙升。图1:深圳或已从“刚需购房”转为“改善购房”(%)图2:武汉或已从“刚需购房”转为“改善购房”(%)1.601.401.201.000.800.600.400.200.00深圳:商品房成交套数:住宅:90-144平方米/90平方米以下9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00武汉:商品房成交套数:住宅:90-140平方米/90平方米以下2011-012013-012015-012017-012019-012011-012013-01201
5、5-012017-012019-01资料来源:WIND,资料来源:WIND,值得注意的是,以深圳为代表的一线城市和以武汉为代表的二线城市的“大户型”成交火热都是发生在这些城市房价快速上涨之后,这意味着2018年后这些核心城市的“大户型”都总价不菲。因此,我们有理由相信,深圳和武汉等核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”。图3:深圳和武汉的房价在2018年后均处于高位(元/平方米)样本住宅平均价格:深圳样本住宅平均价格:武汉,右轴600005500050000450004000035000300002500020000150001350012
6、500115001050095008500750065002010-062011-082012-102013-122015-022016-042017-062018-082019-10资料来源:WIND,也许有人会认为,这可能是受到了“二孩政策”的影响,但我们可以用数据更为完整的武汉商品住宅成交数据进行说明。2018年后,武汉120-140平方米“豪华三房”以上户型的成交情况要显著好于90-120平方米的“舒适三房”。在高房价下,能够通过承受较高总价“一步到位”购买“豪华三房”以上户型的“刚需”客户应该比较有限。据此,我们更有理由相信,“二孩政策”
7、不足以解释核心城市2018年以来的“大户型更受青睐”现象,这些城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”。图4:2018年后,武汉120-140平方米成交情况显著好于90-120平方米(%)武汉:商品房成交套数:住宅:120-140平方米/90-120平方米0.800.700.600.500.400.300.202011-012012-042013-072014-102016-012017-042018-072019-10资料来源:WIND,值得关注的是,不仅核心城市的购房主力正在从“刚需”向“改善”转换,以无锡为代表的部分相对比较发达的三四线城市可
8、能也有这种趋势。虽然无锡2018年数据缺失,但2019年90-144平方米户型的成交套数与90平方米以下户型的成交套数之比
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