房地产距离“政策底”还有多远

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1、内容目录1.核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”32.“房住不炒”兼有“房住”和“不炒”的双重含义53.“政策底”或已现，地产债精选个券7图表目录图1：深圳或已从“刚需购房”转为“改善购房”（%）3图2：武汉或已从“刚需购房”转为“改善购房”（%）3图3：深圳和武汉的房价在2018年后均处于高位（元/平方米）4图4：2018年后，武汉120-140平方米成交情况显著好于90-120平方米（%）4图5：无锡或也开始从“刚需购房”转为“改善购房”（%）5图6：2016年“930新政”以来的楼市收紧政策5图7：一二线城市的二套房首付比例普遍较高（

2、%）7图8：2018年底以来的需求端放松政策7图9：2018H2以来，房地产贷款占社融的比例显著回落（%）8表1：一二线城市的调控政策普遍较严62016年“930新政”以来，房地产调控政策不断收紧，特别是2016年底中央经济工作会议首提“房住不炒”后，2017年初部分非核心城市开始引入“限购限贷”，2017下半年越来越多城市把“双限”升级为“四限”，并加速向普通三四线城市蔓延。与此同时，随着调控政策的不断深入，2018年后越来越多城市将“因城施策”升级为“一城一策”，从菏泽“取消限售”到石家庄“全面取消落户条件”再到深圳“深汕合作区购买商品房套数不

3、计入深圳其他区限购”等，楼市需求端的放松政策越来越多，放松力度也越来越大。那么，我们应当如何看待这些楼市“微调”政策？当前距离楼市调控的“政策底”还有多远？地产债的投资机会如何？1.核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”随着房价不断上涨与经济进入L型，核心城市的“刚需”购房压力越来越大，首套购房者越来越倾向于在远郊、周边县市或“返乡”购房，以热点一二线城市为代表的核心城市房价之所以能够保持坚挺，在较大程度上可能是来自于“改善型”购房需求的支撑。囿于大多数城市没有公布楼市成交的面积区间数据，从数据相对完整的深圳和武汉来看，2018年以来90-1

4、40平方米的成交套数与90平方米以下的成交套数之比都出现了快速飙升。图1：深圳或已从“刚需购房”转为“改善购房”（%）图2：武汉或已从“刚需购房”转为“改善购房”（%）1.601.401.201.000.800.600.400.200.00深圳:商品房成交套数:住宅:90-144平方米/90平方米以下9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00武汉:商品房成交套数:住宅:90-140平方米/90平方米以下2011-012013-012015-012017-012019-012011-012013-01201

5、5-012017-012019-01资料来源：WIND，资料来源：WIND，值得注意的是，以深圳为代表的一线城市和以武汉为代表的二线城市的“大户型”成交火热都是发生在这些城市房价快速上涨之后，这意味着2018年后这些核心城市的“大户型”都总价不菲。因此，我们有理由相信，深圳和武汉等核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”。图3：深圳和武汉的房价在2018年后均处于高位（元/平方米）样本住宅平均价格:深圳样本住宅平均价格:武汉，右轴600005500050000450004000035000300002500020000150001350012

6、500115001050095008500750065002010-062011-082012-102013-122015-022016-042017-062018-082019-10资料来源：WIND，也许有人会认为，这可能是受到了“二孩政策”的影响，但我们可以用数据更为完整的武汉商品住宅成交数据进行说明。2018年后，武汉120-140平方米“豪华三房”以上户型的成交情况要显著好于90-120平方米的“舒适三房”。在高房价下，能够通过承受较高总价“一步到位”购买“豪华三房”以上户型的“刚需”客户应该比较有限。据此，我们更有理由相信，“二孩政策”

7、不足以解释核心城市2018年以来的“大户型更受青睐”现象，这些城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”。图4：2018年后，武汉120-140平方米成交情况显著好于90-120平方米（%）武汉:商品房成交套数:住宅:120-140平方米/90-120平方米0.800.700.600.500.400.300.202011-012012-042013-072014-102016-012017-042018-072019-10资料来源：WIND，值得关注的是，不仅核心城市的购房主力正在从“刚需”向“改善”转换，以无锡为代表的部分相对比较发达的三四线城市可

8、能也有这种趋势。虽然无锡2018年数据缺失，但2019年90-144平方米户型的成交套数与90平方米以下户型的成交套数之比