房地产行业资金链状况分析

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1、行业及产业房地产行业2012年2月22日行业研究生存当可维系发展路在何方——房地产专题研究四：房地产行业资金链状况分析/行业深度证券研究报告投资要点：不管是行业整体还是上市公司，扣除刚性开支，资金余额基本打平，同时考相关研究虑负债结构的更趋合理，我们认为，大面积资金链问题的概率不大，因此生《资金为本，季调为器——行业专题研究一：房地产行业销售投资预测方法探存当可维系。主要理由是：1）以当期资金来源扣除最低资本开支计算，基讨》本打平，未出现较大的资金缺口。2012年全行业资金盈余为3947亿，远小2011-10-17于09

2、-11年的情况，处于历史较低水平，仅比08年略大；而从上市公司情《库存日渐攀升消化尚需时日——行业专题研究二：行业库存研究和分析》况来看，2012年资金盈余为106亿，远小于09-11年的情况，亦仅好于082011-10-24年；2）整体流动性状况稍好于08年，主要是负债结构更趋于合理。首先刚《房地产销售，孰主兴衰？》----房地产专题研究三：各城市限购政策效力比性开支存在一定的调整的余地，包括大幅降低开工和缓和开工带来现金流支较，2012-1-9付压力减小；极端情况下，从上市公司小样本反应，停付工程款后的资金开支中，现金

3、覆盖短期贷款的比例明显提升。2012年，基于当前金融环境和房价的回落，我们认为，依托传统的融资模式拓展的空间并不大，而销售回款、股权融资和往年盈余可能是重要的资金补充，但整体来看，基于对于资金面的判断，2012收缩投资是必然。长期来看，房地产行业的发展势必需要对融资渠道进行创新和拓展。1）短期来看，由于金融环境难以发生较大的改变，信贷和信托的融资规模都不会出现较大幅度的增长，同时考虑到由于房价下调带来的预期收益率回落，企业融资能力亦将下降；2）销售回款、股权融资可能是对企业资金面影响较大的弹性因素。但即使在较乐观情况下，

4、12年开发商资金流入并不富裕，若无其他融资方式创新，收缩土地购置和投资规模是必然选择；3）长期来看，商业持有带来的稳定租金收入使需求端融资创新成为可能，而地产开发融资方式创新也将更趋多样化。在金融脱媒的背景下，保险资金、私募基金、信托资金有证券分析师殷姿A0230210050002望成为新的主力。yinzi@swsresearch.com研究支持投资建议：建议短期选择抗风险能力较强的企业，长期选择融资能力较强的韩思怡企业。1）短期来看，优选资金安全度高，及销售改善存在可能且对资金链hansy@swsresearch.co

5、m边际影响较大的公司，如：保利、万科、金地、招商、苏宁环球、首开、北京城建、金科股份和华夏幸福等；2）长期来看，融资能力强弱将决定企业联系人韩思怡的竞争能力和增长速度，推荐：保利、世茂、招商等。(8621)23297818×7702hansy@swsresearch.com地址：上海市南京东路99号电话：(8621)23297818上海申银万国证券研究所有限公司http://www.swsresearch.com本公司不持有或交易股票及其衍生品，在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务；本公司关联机构

6、在法律许可情况下可能持有或本研究报告仅通过邮件提供给恒泰证券恒泰证券股份有限公司(zcglb@cnht.com.cn)使用。1交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，持有比例可能超过已发行股份的1%，还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch.com索取有关披露资料或登录www.swsresearch.com信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾处的"法律声明"。2012年2月房地产行业专题研究伴随着去年下半年房地产销量大幅萎

7、缩，市场对房企资金链的恐慌也日渐升温。在本篇报告中，我们试图通过行业整体、上市公司以及个案研究，剖析行业的生存现状，探究信托以及民间融资的规模，以期更好的解答投资者的困惑；同时基于行业未来的发展和现有的金融市场，我们也将进一步分析房地产市场未来可能的融资模式。我们的结论是：不管是行业整体还是上市公司，扣除刚性开支，资金余额基本打平，同时考虑负债结构的更趋合理，我们认为，大面积资金链问题的概率不大，因此生存当可维系，但可用于发展的余钱有限。若无融资方式创新，2012收缩投资是必然。目前企业已有融资渠道拓展空间不大，企业短期的

8、融资能力下降，长期需要对融资渠道进行创新和拓展。具体请见下文！1.资金链分析框架1.1核心看资金余缺市场曾一度担忧2012年房地产企业存在大量倒闭、破产的风险。我们认为，房地产企业的资金状况虽不宽裕，但要维持基本的生存、维持最低的资本开支来讲，还是问题不大。对于行业资金链的分析，简单而言，我们认为，核心