房地产项目融资渠道分析及结构优化研究(I)

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1、亚太地区国家开展亚太地区国家开展ABSABS业务简介业务简介•ABS最早发源于美国的MBS，随后在美欧各国大量被采用。•亚洲的资产证券化业务始于雷曼兄弟公司代表美洲银行于1994年7月在香港完成的业务。该业务是把银行的住房抵押贷款卖给在百慕大注册的一家特殊目的公（SPV），此SPV发行了3.5亿元港币的债券。•第二笔交易是美国花旗银行将香港住房抵押贷款卖给一家在百慕大注册的公司，该公司发行10亿元港币的债券以购买该笔住房抵押贷款，该债券后来在卢森堡证券交易所上市。•曼哈顿信用卡公司将其信用卡应收款转卖给一家信托投资公司，该信托公司发行了2亿美元以信用卡应收款作支撑，并且由

2、单一业务保险公司担保的债券；•1995年香港一家汽车公司将其汽车分期购买合同以及租赁合同转让给一家在百慕大注册的SPV，该SPV发行了10亿元港币的证券。•1996年下半年，印度尼西亚一家大型联合企业下属的一家财务公司将其拥有的汽车贷款卖给了在开曼群岛注册的一家SPV，该SPV发行了2亿美元经过评级的债券。因为该债券由金融证券担保公司做了担保，标准普尔以及穆迪公司都将其评为AAA级，这是印度尼西亚的第一个ABS项目。•泰国TISCO公司向在开曼群岛注册的泰国汽车有限公司出售了一批汽车分期付款合同，泰国汽车有限公司发行价值2.5亿美元经过MBIA单一业务保险公司担保且得到标

3、准普尔和穆迪AAA评级的债券以购买这些合同，这是泰国的第一个ABS项目。•菲律宾航空公司也将通过信用卡出售机票的收入用以开展资产证券化业务。•澳大利亚从80年代中期就开始了ABS，早期的ABS项目以住房抵押贷款为主，目前，ABS的适用范围已经扩大到金融票据证券化、汽车和设备出租销售合同证券化、俱乐部记帐卡应收款证券化、贸易应收款证券化等多个领域。•日本的ABS项目是亚洲最多的，租契和汽车应收款是主要的证券化项目。•中国近年来也在多个领域开展ABS的试点，广州义扬投资有限公司主编:国际金融博士张泽军4ABSABS应用主要集中于如下领域：应用主要集中于如下领域：•①基础设施建

4、设，ABS的前提是具有能够产生稳定现金收入的资产，像收费公路、收费桥染、电厂、水厂等基础设施建设就属于此类，•②房地产抵押贷款，房地产证券化一直是理论热点，如何把存量的房地产变成可以流通的证券，仁者见仁，知者见智，说法不一。但把房地产抵押贷款组合，再发行债券一直是主流意见。•③银行不良资产处理，如何重组国有商业银行，降低其不良资产比率，及时补充资本，提高银行的资本充足率，是一个非常现实的问题。金融界许多人提出要成立专门的不良资产处理机构，收购银行的不良债权，以提高银行的资本充足率，从而提高银行抵御风险的能力。由这个专门机构通过出售、重组、证券化等方式，处理不良资产。•④成

5、立一个专门的SPV,收购企业的具有稳定现金收入的资产，解决中小企业融资问题；为了促进中小企业的发展，解决其贷款难的现实问题，设立中小企业信用担保机构.•⑤企业贸易产生的应收款组合起来发行ABS债券。广州义扬投资有限公司主编:国际金融博士张泽军5开展开展ABSABS业务的法律手段及对策业务的法律手段及对策•法律手段之一：SPV的设立与破产隔离•资产证券化能够成功的一个重要原因在于其破产隔离的特点，所谓破产隔离，是指当原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产生的现金流仍然按照证券化交易契约的规定由SPV拥有，并支付给ABS债券持有人，从而达到保护投资者利益，降

6、低投资风险的目的。ABS的一个特点是证券化资产由与原始权益人分离的SPV持有，并由SPV发债，以确保证券化资产和由其产生的现金流免受原始权益人任何不测事件所造成的不利影响，从而达到破产隔离的目的。•法律手段之二：ABS债券的发行•ABS债券在国际债券市场上很有生命力，并且已经占据相当之市场份额，这与国际债券市场的机制与市场发达程度很有关系。ABS债券凭借其风险低等突出的优点深受专门债券投资者（如各种基金）的欢迎。从亚太地区各国的实践来看，发行ABS债券主要是针对国际债券市场。改革开放以来，中国在国际债券市场上已经有过多次成功的发债记录。这样也有可能促成中国采用ABS方式，

7、提高债券的评级，以使中国企业债券能够在国际债券市场上顺利发行。•ABS是一种现代融资方式，它首要职能是发行债券，以获得企业经营发展所需资金。因此，在我国发展ABS，第一个问题便是要明确发行ABS债券应面对国际债券市场，还是国内债券市场？从实践来看，ABS债券主要是面向国际债券市场，对发展中国家来说尤为重要，发债的主要目的便是获得经济发展急需的资金。ABS的特点在于用一种金融手段或技巧，变相提高发债主体（或融资主体）的信用等级，从而获得更多的资金，因为在债券市场上，信用即财富，发债主体的信用等级与其所发行债券的价格、利息紧密相关