房地产项目融资渠道分析及结构优化研究(IV)

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1、市场调查方法•普遍调查：对调查对象进行全样本调查。•抽样调查：抽取调查对象样本进行调查。抽样调查需要根据拟调查问题的性质和调查对象的具体情况进行抽样设计。主要抽样方法有：随机抽样、分层抽样和分群抽样等。•专家调查：专家访谈、专家会议、Delphi法等。•调查方式：书面问卷、电话访谈、当面访谈等。问卷设计要尽量避免偏差。•档案研究：通过收集和查阅有关资料获取信息。可利用的资料包括宏观社会、经济统计资料、公众传播媒介信息、专业机构业务信息等。市场预测方法•定性预测通过分析历史资料和研究未来条件，凭借预测人员的经验和判断推理能力进行预测。可采用Delphi法、组织专家小

2、组进行分析判断等。•定量预测根据统计数据，运用数学分析技术，建立表现变量间数量关系的模型进行预测。•常用的方法–趋势外推法：移动平均法、指数平滑法、季节指数法、包络线趋势预测法等。–因果分析法：回归分析法、相关分析法等。市场壁垒分析•技术壁垒：能否获得所需要的专门技术？•规模壁垒：能否达到一定的经济规模？–投资能力–市场有效需求及可能取得的市场份额•政策壁垒：政府对市场有哪些管制政策？–投资许可–生产许可•能否打破既成的市场格局，取得一定的市场份额？–先入企业的技术与品牌优势–先入企业的排他性联盟–用户对后进入者的认可市场结构与企业行为•市场结构类型及其特征市场企

3、业产品对价格进入和退类型数目差别的控制出该行业完全完全不很多完全无差别非常容易竞争能控制完全没有合适替代可在很大程一个非常困难垄断品的独特产品度上控制垄断一定程度较多有一定差别比较容易竞争的控制寡头有一定差别较大程度很少比较困难垄断或无差别的控制垄断竞争市场的非价格竞争•在垄断竞争市场中，企业影响价格，控制价格的能力较弱，因而会采取非价格竞争手段–品质竞争–促销活动竞争•垄断竞争条件造成产品差别和品质竞争，有利于满足消费者多样化的需要和激励企业创新。需求价格弹性在市场分析中的意义•对于富于弹性的商品，价格与总收入成反方向变化P则TR，P则TR•对于缺乏弹性的商品，

4、价格与总收入成同方向变化P则TR，P则TR（二）投资条件与项目选址•自然条件•主要原材料、燃料动力•基础设施条件费用估算•原材料及辅助材料供应•土地费用•燃料动力供应•其它应考虑的因素–与政府的关系•人力资源条件–目标市场•社会、经济、人文条件–战略布局•政策环境•各备选方案比较（三）技术方案•产品及工艺方案•土建工程–产品功能–主要建、构筑物的建–产品规格、标准筑特征及结构设计–生产方法–特殊基础工程的设计–技术参数和工艺流程–建筑材料–主要工艺设备选择–土建工程造价估算–主要原材料、燃料、•其他工程动力消耗指标–给排水工程–生产车间布置方案–动力及公用工程–厂

5、内外运输方案–防灾设施–存贮方案–生活福利设施技术方案选择•技术方案选择要考虑的制约条件–需求制约（现存的需求结构及需求结构可能的变化）–资源制约（资金、人力资源、自然资源、其它要素）–环境制约（经济技术环境、社会文化环境、自然环境）•技术方案选择的原则–经济性原则（以最小的投入取得最好的效果）–发展原则（发展的前景及适应发展的能力）–兼容性原则（与原有经济、技术、环境、社会的兼容性）–相关效果原则（相关的经济、技术、环境、社会效果）•技术方案选择的视角–技术先进性–技术适用性产品方案评价•产品功能的合理性，产品在技术上的先进性；•产品在功能、技术、成本上的竞争优

6、势；•其它产品替代该产品的可能性；•产品的市场生命周期及目前所处的阶段；•有无可能形成产品链、产品群；•是否符合国家有关技术和环境标准的要求。工艺方案评价•技术的先进性–所采用工艺和设备的技术效能、效率、能耗水平等技术参数的先进程度–技术生命周期及所采用技术在生命周期中所处的阶段•技术的成熟程度–实验室技术–经过中试的技术–已经工业化应用的技术•技术转换成本•技术发展趋势及所采用技术的发展前景•与竞争技术相比，所采用技术的优势及缺陷（四）环境保护与劳动安全•环境现状•生产过程中职业危害因•项目主要污染源素分析•项目主要污染物•职业安全卫生主要设施•拟采用的环境保护

7、标准•劳动安全与职业卫生监督保障机构•环境保护方案•消防措施和设施方案•环境监测制度•环境保护投资估算•环境影响评价结论（五）企业组织和劳动定员•企业组织–企业组织形式–企业工作制度–企业薪酬制度•劳动定员和人员培训–劳动定员–项目年人工费用估算–人员培训计划及费用估算（六）项目实施进度安排•项目实施的各阶段•项目实施管理机构–资金筹措安排•项目实施费用–技术获得–建设单位管理费–勘察设计与设备订货–生产筹备费–工程招标与施工准备–生产职工培训费–工程施工–办公家具购置费–生产准备–勘察设计费–试运转–其他应支出的费用–竣工验收•项目实施进度安排项目实施进度计划方

8、法•横道图