岳阳整体房地产市场研究

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1、岳阳整体房地产市场研究一、2010年岳阳房地产市场发展回顾。2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，至第四季度，市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈，对房地产市场信心十足。（一）房地产投资大幅增加，资金来源充足。1、2010 年，全市完成房地产投资70.37 亿元，同比增长37.1%，其中，土地购置投资5.33 亿元、土地开发投资1.65 亿元、建筑工程投资46.50 亿元，同比分别增长108%、59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。全市完成

2、商品住房投资58.6 亿元，商业营业用房投资6.21 亿元，其他类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。2、全市房地产开发企业资金来源小计72.33 亿元，同比增长37%，其中企业自筹、国内贷款、预收款分别为36.08 亿元、7.87 亿元、14.86 亿元，同比分别增长44%、3%、24%，各占资金来源的50%、11%、21%。（二）房地产开发力度加强，住房开发比重增大。全市房屋施工面积801.6 万㎡，同比增长22.9%，其中新增开工面积351.6 万㎡，同比增长5%；竣工面积192.6万㎡，同比增长19.8%。全市商品住房新

3、开工面积295.9 万㎡，占新开工总面积的84.2%，同比增长5.1%；商品住房竣工面积174万㎡，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。（三）新建商品房供应增加，库存逐步减少。全年商品房上市109.85 万㎡，10108 套，同比分别增长28.8%、41.4%；其中商品住房上市105.35万㎡，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有74.45万㎡，比上年底减少18.71万㎡；其中商品住房可销售面积44.34万㎡，可售套数3951 套，分别比上年减少14.97万㎡，655套。（四）商品商品房销量大增

4、，第四季度市场日趋火爆。全年商品房成交128.56 万㎡，10954 套，成交金额39.19 亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万㎡，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。第四季度，福隆·巴陵尚都、天邦·珍珠湾、凯旋城、日东名苑、巴陵壹号等多个项目集中上市，商品房销售尤为火爆，月均销售量达16.5 万㎡，其中商品住房月均销售量为15.3万㎡。（五）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强。全年商品房成交均价3048元/㎡，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897 元/㎡，同比增长1

5、6.3%。以下为中心城区纯商品住房成交均价走势图。（六）供销结构不断优化，市场供需基本合理。1、商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为0.85:1，其中商品住房供销比为0.88:1，商业营业用房供销比为0.47:1。2、商品住房供需以90㎡144㎡为主。上市商品住房中，90㎡以下的占2515 套，90 ㎡144 ㎡的占6402 套，144 ㎡以上的占669 套，占比分别为26%、67%和7%，普通住房（户型面积小于144㎡）供应占比达到了93%。成交商品住房中，90 ㎡以下的占1929 套，90 ㎡144 ㎡的占7052 套，144 ㎡以上的占1260套，占

6、比分别为19%、69%和12%，普通商品住房成交占比88%。3、商品住房成交价格在30004000 元/㎡之间的面积占比达41%，其次是20003000 元/㎡，占比29%，价格在2000 元/㎡以下的占22%，高于4000 元/㎡的占8%。以上两图对照可以看出，我市房价经过一年的上涨，逐步迈上了一个新的台阶。市民对房价上涨的接受程度提高，对房价的承受能力增强。4、2010 年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的利用效率。估计

7、在今后的住宅项目中，高层住宅的比重会进一步扩大。（七）二手房市场相对较为冷清，成交量与去年持平。二手房成交62.19万㎡，成交金额7.2亿元，同比分别为2%、14%。二手住房成交50.81万㎡，4782套，成交金额5.43亿元，同比分别为1%、8%、27%。（八）岳阳房地产市场分析小结。从我们对岳阳市2010 年房地产市场运行现状及房地产个案的调查分析中，2010年岳阳市场地产市场具备以下特点：1、房地产投资大幅增长。其中商品住房投资占总投资的83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比