长沙市白沙橘洲湾前期策划报告

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1、白沙·橘洲湾前期策划报告（定位及推广篇）2007年05月第一章项目开发条件解析一、项目发展背景总结1、宏观经济及总体房地产市场背景利好因素l长沙城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度增长，经济高效、快速发展，城镇居民生活稳步提升，长沙区域房地产价格同比偏低以及长沙消费者目前的消费心态等种种现象表明，在未来三到五年内长沙房地产市场发展存在巨大潜能。l从房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、商品房销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺。自2004年以来一直处于快速发展阶段；l从政府相关政策来看，房地产作为推动长沙城市发展的重

2、要力量，省、市政府予以了大力的扶持；l从近几年的开发量及入市量分析，目前市场是处于供需平衡的状况；l从对长沙整体销售现状，及各个楼盘的情况了解，目前长沙消费者的购房意识及投资意识逐步释放，消费者的购房热情及迫切程度逐渐上升；l市场导向和外来大型开发商的进入和竞争使新开发房地产项目产品品质不断提升，高品质、具有项目特性的创新产品必将受到市场的追捧；l长沙整体城市规划加快了城市化进程与人口向长沙市的集中迁移，势必导致住宅的刚性需求增加；注意因素l从土地市场发展来看，自2002年以来，长沙出让了大量的开发用地，且有大量的土地仍在本土企业旗下，我司预计长沙房地产市场总体土地储备量

3、约为7万余亩，土地储备充裕，未来开发上市量巨大，导致市场竞争激烈；l国家及长沙市宏观政策强调中小户型的开发，将导致3-5年内中小户型产品供给量上升，中小户型产品的竞争将格外激烈；l长沙市房地产开发投资不断增大，房价稳步上涨，但供应量也在不断放大，本项目将在2009年推出，未来市场客户分流并供需逐渐达到平衡对本项目也是一个威胁。l国家不断出台的宏观政策及措施，如贷款利率，配套设施费的增加等将不断的对房地产的开发产生较大的影响；2、区域经济规划及房地产市场背景l天心区经济发展迅速，多项经济指标列长沙市五区之首，且经济发展后劲充足，为区域房地产业的发展提供了较好的基础；l长株潭

4、发展一体化及长沙市十一五规划奠定了天心区的战略发展地位，且天心区政府对区域房地产业的发展给予了大力的政策扶持；l天心区拥有大量高收入人群，有较强购买实力的客户群体比较丰富；l区域规划：火车南站搬迁，南湖片区改造、南湖路书院路拓宽、湘江大道拉通、沿江风光带修建等都为片区房地产的开发提供了有力的支持；l目前片区内开发项目不多，且开发档次参差不齐，以中低档次定位为主；l片区内项目开发规模偏小，产品开发没有明显的特征，仅依靠片区有利的位置及配套资源；l区域旧城改造速度逐步加快，片区内拆迁量大；l区域内土地供应量在近三年内较大，随着沿江风光带、书院路、南湖路等的改造和拉通，未来楼盘

5、供应量将骤增，竞争激烈。3、同类型竞争物业分析结合项目滨江、处于城市中心区的两大显著特征，选取相似特征的片区项目与之进行类比分析现状比较滨江区域代表项目比较分析表区域资源区域房地产特点销售均价代表项目对比本项目所在区域开福区政府片湘江、浏阳河交汇，开福区政府所在地。档次一般，销售价格在河东区域偏低，2800-3250元/㎡顺天黄金海岸恒鑫澜北湾新区，高起点规划，政府资源；但区位较偏，配套尚不完善。新河三角洲片湘江、浏阳河交汇，两馆一厅，地铁站，政府大力扶植。目前还处于起步阶段，政府大力扶植区域，未来几年内将成为滨江物业领袖区域。目前3600-3800元/㎡滨江君悦香邸湘江

6、北尚高起点规划、高规格配套，政府大力扶植。河东核心片湘江、橘子洲、城市核心地段目前长沙城区房地产销售价格最高的区域，但总体供应量有限。目前5300-6000元/㎡华盛新外滩梦洁金色屋顶享有城市最核心区地段优和江景的综合优势。岳麓南片湘江、岳麓山、橘子洲，大学城。目前阳光100一支独秀，随着劳动路大桥拉通，未来发展潜力大。目前3300元/㎡阳光100国际新城岳麓山、大学城、新区，但相比本项目区位较偏，各项配套尚不完善。溁湾—银盆片湘江、橘子洲，溁湾镇商圈配套靠近市中心核心区，开发时间早，未来开发量较小3600元/㎡左右麓山才苑区位形象一般，区位不如本项目，未来升值相对不高。

7、岳北渔场片湘江、施家港水上公园/体育中心目前项目规模小、档次一般，未来开发潜力大2600-2800元/㎡星蓝湾、香海西岸区位形象一般，区位不如本项目城区代表项目比较分析表项目项目概况主力户型销售均价对比本项目融科三万英尺占地60亩，总建面20万㎡，共1500户三房、四房128-183㎡一期4200-4400元/㎡二期4500元/㎡城市最核心地段、品牌开发商优势；景观资源缺乏中江国际花城总用地3.4万㎡，容积率4.0，总建面约14万㎡三房130㎡3800-3900元/㎡城市最核心地段优势；景观资源缺乏都江新城占地23936㎡，总