青岛中冶四方区宜阳路59号项目市场调研报告

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1、中冶四方区宜阳路59号项目市场调研报告营销部2010年8月青岛中冶华方置业有限公司目录一、房地产市场总体形势……………………………………………1二、区域市场分析……………………………………………………3三、主要竞品分析……………………………………………………8四、客户市场分析…………………………………………………36五、市场调研结论…………………………………………………3739创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司四方区宜阳路59号项目市场调研报告一、2010年上半年青岛市房地产市场总体形式u青岛市市场供销分析受新

2、政影响，4月份以来成交量一直呈下降趋势，开发商放缓取得预售许可的步伐，开发商和客户都处于一种观望的博弈状态；从近期市场表现情况来看，未来市场开发商和客户僵持的局面还将继续，市场成交量将会进一步下降。u青岛市成交量价分析注：因监测数据来源等发生变化，2010年4月份（含）以后价格数据与之前价格数据不具可比性）39创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司4月份后从成交均价整体来看呈略微下降趋势，主要是新政影响下市场成交以首置产品为主，市内四区高端楼盘陷入了有价无市的境地。从8月近期市场成交情况和区域成交均价情况分析，投资

3、客群对新政观望影响较大，刚性需求对新政影响较小，阶段性观望难以释放的刚性需求近期有井喷迹象，成为开发商营销首推营销卖点，从相继开盘和即将开盘项目中，万科金色成品、保利里院里、保利百合花园项目营销策略活动主推婚房75、85、90套二产品为主，单价也小幅增长。可以预见，按照房地产规律8—10月为销售黄金季节，在地产政策未有新政出台，未来市场成交均价将会呈现平稳甚至微幅上涨趋势。u青岛市住宅存量分析从2010年4月份开始，市场存量已连续三个月上升，目前库存量较大的区域是胶南市和城阳区，四方区相对较少；存销比近3个月来一直

4、呈上涨趋势，若按目前市场去化速度，未来去化压力相对较大。39创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司u七区住宅供应成交分析从2010年1-6月份七区供应成交情况来看，七区市场整体呈现出供不应求的局势；其中四方区供应量略小于成交量；从2010年6月份七区存量对比来看，四方区库存最小，受新政影响和市内客户置业取向的转变，首置产品预计将呈现供不应求态势。二、区域市场分析u四方区概况四方区位于青岛市市区中部，胶州湾东岸；四方区位于青岛市的中心位置，为青岛的老城区，也是市内四区之一。东侧以308国道为界、连崂山区和市北区；西临

5、胶州湾；南侧以鞍山路、威海路、浦口路、沈阳路为界，邻市北区；北侧以张村河、李村河为界，接李沧区；39创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司四方区全区面积34.55平方公里，包含7个街道办事处，分别为：阜新路街道办事处、海伦路街道办事处、兴隆路街道办事处、嘉兴路街道办事处、水清沟街道办事处、洛阳路街道办事处、河西街道办事处。（宜阳路59号项目所处街道为水清沟街道办事处）u四方区战略定位39创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司打造“青岛新都心”，建设为青岛的“中央文化区”。四方区原是青岛市的交通枢纽区、加工工业区、民

6、俗风情旅游区，在全市处于举足轻重的地位，伴随着“环湾保护，拥湾发展”的战略实施，四方区作为战略启动区和半岛蓝色经济核心区的重要组成部分，原来以工业为主的岸线，将逐步调整为经济岸线、生态岸线、旅游岸线、生活岸线。四方区在全市新一轮的城市发展中占据了十分重要的位置，这是四方区加速发展的重要战略与机会。小结：由“传统工业区”向“生态生活区”的转型是区域加速发展的契机。u四方区区域发展规划宜阳路59号四方区由1-创意公园组团、2-欢乐滨海城组团、3-创意产业园组团、4-科大都市园组团、5-新都心组团五大组团组成。按照“一心

7、一环两带三大国际社区”39创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司的规划理念，未来将打造为青岛的“生态中心、文化中心、商贸中心”。从“老工业区”转变为“新活力区”，四方区未来将坚持扩大总量和提升层次并举，使服务业比重和水平进一步提高小结：四方区的空间发展格局已具雏形，但尚不具规模性，未来发展潜力巨大。u四方区商业发展规划洛阳路区级商业中心宜阳路59号双山区级商业中心海云庵区级商业中心小村庄区级商业中心水清沟区级商业中心四方区在青岛市内四区规模性商圈十分匮乏；目前正在着力打造人民路商圈、大水清沟商圈、海云庵商圈、洛阳路

8、商圈、双山商务中心等几大商圈，利群购物广场、TESCO购物中心等大型商业中心已入住人民路商圈；宜阳路59号项目所处位置位于水清沟商圈与洛阳路商圈之间，购物及生活配套便捷，但大型购物超市及商场匮乏。39创意生活新坐标青岛中冶华方置业有限公司小结：四方区虽为老城区，但商业配套较为匮乏，未来商业发展机会潜力巨大。u四方区交通分析四方区交通道路图四方地铁动线青岛地铁