成都城北金都苑市调报告31页

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1、第一部分　调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解城北房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目xxx项目二期的营销提出一定的建议，实现项目投资效益回报的最大化。（二）调查内容1、对城北区域宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）城北房地产现状2、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况l楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l类别、档次及整体布局l装修材料、水平l硬件设备l配套服务功能及功能分区l公开销售日期l销售价格、开发期价格的变化情

2、况、销售率l付款方式、银行按揭安排l车位配备l物业管理公司及费用（2）营销策略l目标客户选择决策l市场定位与宣传重点l营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查31l房管、土地、规划等相关部门访谈l报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查l项目规划谈论会l项目现场考察l有关人员访谈l相关资料收集整理3、竞争市场调查l现场踩点调查l报刊、文献网上资料收集与分析31一、城北区域概括和未来前景1、城北本次市调所研究的城北指：东至成绵高速、南至一环路（二环路北一段－二环路北四段区域内）、西至营门口路、北至三环路。（图片来源于：焦点房地产网）2、城市规划2.1城北区域规

3、划2.1.1金牛区规划金牛区的分区规划修编调整工作已基本完成，到2020年城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，凤凰山第三产业开发区，市青少年科技会馆，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心，以及新规划位于府河上的市综合体育公园等。2.1.2城北新区成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中

4、心并共同构成北部新城。目前新都占地480平方公里，总人口62万，其中城市人口17万。根据成都市规划的“北部新城”31计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第三产业。目前，根据成都市政府对新都区的定位，区委、区政府提出将新都打造成为成都的“新城北、新外滩”。作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。2.2城北发

5、展趋势预测2.2.1城市改造金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，反之推动城北的城市化进程。沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。2.2.2规划导向新的城乡规划的出炉，也及北新干线的开工建设和地铁规划的影响将大大推动城北新区房产开发的步伐。万科成都公司以1.75亿元成功竞得总占地637.5亩，建设用地面积

6、401.9亩（267946.73平方米）的“新都双水岸项目”地块。该地块处于成都市“北部新城”中心区域，是新都新城区的重要组成部分。以及其它实力品牌开发商的进驻，将进一步推动城北房产开发，提升区域开发品质。2.2.3专业市场金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。在对专业市场的规划

7、和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。2.3城北交通312.3.1“四路”建设据了解，新都“四路”即川陕路新都段、蜀龙大道、石木路（成赵路新都段）及新城区环状公路，为了完善城市综合服务功能，从去年以来，新都区就不断加大“四路”建设力度。蜀龙路免费通道前三期已经通车。建设中的蜀龙路四期起于蜀龙三期与成华区龙青环线平交道口，上跨成绵高速，经北湖风景区后与三环路连接。预计道路全长3.2公里，双向六车道，与三环路交汇处规划预留互通式立交。最终将建设对接中心城区的建设北路二段。2.3.2北新干线根据规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，使城市格

8、局从现在的环状变为扇形，而北新干线正是向北发展的一条