思源文登南海新区黑松林北地块投资初步评估报告

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1、南海新区黑松林北地块投资初步评估报告2010年6月北京思源置地房地产顾问有限公司目录1招商地块信息12宗地基本信息12.1宗地区位12.2宗地四至、用地指标23宗地现状特征33.1宗地特征33.2地表现状44项目周边配套设施54.1主要交通网络54.2其它主要配套设施情况65区域房地产市场分析75.1区域土地市场分析85.2区域商品房市场分析105.3周边区域海景房市场分析146项目SWOT分析177项目初步定位197.1产品开发方向197.2客群定位方向208项目投资估算218.1项目投资估算219项目投资可行性初步结论241招商地块信息用地指标：总用地面积323587㎡，其中建设用地面积

2、272880㎡，综合容积率1.2，总建筑面积约327456㎡。土地起始价：净地价格初步设定为80万/亩，土地总价约为3.27亿元，楼面地价约为1000元/㎡。2宗地基本信息2.1宗地区位区位属性：本宗地位于文登市南海旅游度假区内，行政上隶属于南海新区。地理位置：宗地位于万亩黑松林北侧，滨海路南侧，南距海水浴场约900米，其中松林区南北宽约700米；西距城市级商业休闲中心南海人工湖（天龙湖）约2000米，距学校、医院约3000米；东距香水海国际滨海新城（河北卓达）和水上高尔夫球场约600米。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：10535278791.1宗地四至、用地指

3、标地块北至滨海路，东至规划路（直达海滩），南至黑松林，西至规划道路。宗地规划指标：用地性质住宅兼容商业总用地面积(㎡)323587其中：建设用地面积272880代征绿化用地——综合容积率1.2绿地率≥40%建筑高度——总建筑面积(㎡)327456停车泊位≥1.0车/户房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879建筑退规划用地边界线距离建筑退后滨海路道路红线32米、林场路道路红线20米，退后西侧、南侧用地边界不小于5米；若用于商业则增加退后5米。1宗地现状特征1.1宗地特征宗地东西狭长，长约1000米，南北宽300米到400米，其中东部突出有长约200米，

4、宽80米左右的带状，中间有部分生态湿地。地块均为净地，十通一平，配套管线到地边。地块北：临滨海路，为双向四车道的城市主干道，路灯为太阳能景观路灯，路北为东里岛社区。地块东：东临规划道路，现状为临时道路；东南为金滩采贝区。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879地块南：地块南侧为700米宽左右的黑松林，可铺设小径直达海滩。地块西：为可开发建设用地。1.1地表现状宗地现状为农地（已属建设用地），地势平坦开阔，有少量菜棚，东南部有几间农房。基本不需要进行地面平整，只需进行少量拆迁（政府负责征地拆迁）。地下、地质情况：宗地靠近海边，地下水丰富，一般下挖2米就

5、可见到水层。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：10535278791项目周边配套设施1.1主要交通网络本案周边的交通通达性良好，通过滨海路向东可抵达南海临港产业区，向西可接环海路直通乳山银滩，向北可由金海路上青威高速、国道309，去往青岛、威海、烟台、文登市区十分方便。1.2其它主要配套设施情况地块周边的基础配套完备，南海实验学校和南海医院已经完工，今年投入使用。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879其它各项度假休闲配套设施正在抓紧建设，目前已在海边建成6公里长的南海公园一期，2010年已开工或即将开工的项目有卓达香水海

6、国际滨海新城、五星级度假酒店（群）、300泊位的游艇码头、世威明珠岛以及南海人工湖周边商贸旅游开发，这些项目完成后，将拥有集度假、观光、娱乐、运动、疗养、购物于一体的综合休闲配套设施。此外27洞高尔夫球场和18洞水上高尔夫球场已经确定建设，央视动漫基地正在审批之中，若最终确定将为区域增添文化创意旅游。2010年南海旅游度假区在建和新建重点项目一览项目名称项目内容投资单位总投资（万元）2010年计划投资（万元）建设进度南海中学集中、小学及幼儿园教育于一体的现代化新型学校，规划建筑面积4.7万㎡，共设置27个中学班，32个小学班，12个幼儿园班，在校生可达3500人，计划9月份投入使用南海管委1

7、00006000在建人工湖商贸旅游开发打造人工湖及周边景观，进行商贸旅游开发。5月底500亩的人工湖及周边景观竣工南海管委3000015000在建房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879香水海旅游包括水系、星级酒店、滨海运动公园在内的旅游休闲公园。计划12月份水系、公园基本成型，酒店进行主体施工河北卓达集团—50000在建滨河运动公园集休闲、体育等功能于一体的景观公园