思源文登南海宝安西三宗地块投资初步评估报告

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1、文登南海宝安西三宗地块投资初步评估报告2010年6月北京思源置地房地产顾问有限公司目录1招商地块信息12宗地基本信息12.1宗地区位12.2宗地四至23宗地现状33.1宗地特征34项目周边配套设施44.1主要交通网络44.2其它配套设施情况45区域房地产市场分析65.1区域土地市场分析65.2区域商品房市场分析85.3周边区域海景房市场分析126项目SWOT分析157地块开发方向建议167.1产品建议167.2客群建议188项目投资估算198.1产品价格预测198.2项目经济测算199项目投资可行性初步结论21

2、1招商地块信息本报告涉及的三宗地，同处一个区位，建设用地面积分别为400、490、235亩，综合容积率为1.2，每亩底价均为60万元，折合楼面地价约750元/㎡。项目地块1地块2地块3用地性质住宅兼容商业总用地面积(㎡)357730413907199492其中：建设用地面积(㎡)266775326799156614综合容积率(≤)1.21.21.2绿地率(≥)40%40%40%总建筑面积(㎡)320130392159187936每亩地价（万元/亩）606060楼面地价（元/㎡）7507507502宗地基本信息2

3、.1宗地区位三宗地均位于文登市南海旅游度假区内，行政上隶属于南海新区。宗地所处地理位置：宗地均位于南海旅游度假区西部，滨海路以南，距离天然海水浴场在500到1300米不等。地块1西距黄垒河入海口约1600米，地块2、3东距万亩黑松林不足500米，北距人工湖核心区约1000米。391.1宗地四至地块1：东至观海东路，南至海逸路，西至观海路，北至滨海路；地块2：地块东至明珠路，南至海逸路，西至海韵路，北至滨海路；地块3：地块东至明珠路，南至海静路，西至社区规划路，北至海逸路。391宗地现状1.1宗地特征宗地平整方正

4、。地块1东西长约500米，南北宽460米；地块2东西长600米，南北宽460米；地块3东西宽300米，南北长460米。宗地现状为农地，地势平坦开阔，适宜建设。391项目周边配套设施1.1主要交通网络本案周边的交通通达性良好，主要路网四通八达。通过滨海路向东可抵达南海临港产业区，向西可接环海路直通乳山银滩，向北可由金海路上青威高速、国道309，去往青岛、威海、烟台、文登市区十分方便。1.2其它配套设施情况地块周边的基础配套完备，南海实验学校和南海医院已经完工，今年投入使用。其它各项度假休闲配套设施正在抓紧建设，目

5、前已在海边建成6公里长的南海公园一期，2010年已开工或即将开工的项目有卓达香水海国际滨海新城、五星级度假酒店（群）、300泊位的游艇码头、世威明珠岛以及南海人工湖周边商贸旅游开发，这些项目完成后，将拥有集度假、观光、娱乐、运动、疗养、购物于一体的综合休闲配套设施。39此外27洞高尔夫球场和18洞水上高尔夫球场已经确定建设，央视动漫基地正在审批之中，若最终确定将为区域增添文化创意旅游。2010年南海旅游度假区在建和新建重点项目一览项目名称项目内容投资单位总投资（万元）2010年计划投资（万元）建设进度南海中学集

6、中、小学及幼儿园教育于一体的现代化新型学校，规划建筑面积4.7万㎡，共设置27个中学班，32个小学班，12个幼儿园班，在校生可达3500人，计划9月份投入使用南海管委100006000在建人工湖商贸旅游开发打造人工湖及周边景观，进行商贸旅游开发。5月底500亩的人工湖及周边景观竣工南海管委3000015000在建香水海旅游包括水系、星级酒店、滨海运动公园在内的旅游休闲公园。计划12月份水系、公园基本成型，酒店进行主体施工河北卓达集团—50000在建滨河运动公园集休闲、体育等功能于一体的景观公园。计划4月底河道景

7、观基本形成，12月份运动场土方工程基本完工南海管委238008000新建青岛伟东五星级酒店投资1.2亿元，建设1.5万㎡五星级酒店。计划5月份开工建设，12月份主体完工青岛伟东置业集团120008000新建游艇码头计划在海滩边建设300泊位的游艇码头——新建世威明珠岛投资50亿元建设，在文登南海金滩海岸线以南2海里处的岛礁上建设一座占地2平方公里的世威明珠岛，主要发展旅游度假产业。香港世威集团500000—在建39总体来看，宗地所处的南海旅游度假区交通路网已基本形成，对外交通也十分便捷，有利于吸引游客前来度假。

8、由于起步较晚，目前金滩的休闲度假设施还有待完善，但随着大量休闲度假项目的上马和高起点的规划，将实现后发优势，能为游客提供更高、更多、更好的服务。1区域房地产市场分析相比威海其它临海地区，南海新区起步较晚，在2007年以前还是大片的盐田和虾田，基本上为尚未开发的处女地。自2007年3月启动规模开发以来，文登市政府高起点、大战略、高规格建设，基础设施配套先行，截止2010年4月，已完成基础