德思勤深圳COLOR社区开盘总结

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1、COLOR社区开盘总结德思勤置业2007年8月26日目录一、市场背景综述3二、开盘风险防范措施4三、销售情况分析6四、开盘活动的分析和总结7五、COLOR社区创造的三大“首个”8一、市场背景综述1.市场整体低迷，观望气候形成近期市场风云突变，全市楼市陷入冰冻期，从龙岗中心城开始，新开楼盘销售有价无市，不尽人意，发展商使尽营销解数，即使在营销费用、人力成本大量投入的情况下，也难以在目前的市场环境下力挽狂澜。目前宝安楼市同样陷入低谷，三级市场普遍成交冷淡，二级市场成交率锐减，与07年上半年楼市的热销形成强烈的反差。8月18－8月19日，万科、泰华、怡康苑开发的万科城、阳光海、左庭右院三个项目

2、集中开盘，结果表明，万科销售30％，阳光海仅售68套，左庭右院仅售出10余套。2.央行再次加息，缩紧银根8月22日，央行再次“加息”。此次加息已经是本年度第四次、也是2004年以来的第六次加息。伴随着未来“加息周期”的进一步强化，“压垮骆驼的最后一根稻草”也随之逐渐成形。以北京、深圳等一线城市为例，由于房价的持续飙升，现在的买房者贷款金额动辄在五六十万元以上，甚至超过百万的也并不少见。高额的贷款规模将直面未来密集而连续的加息周期。在加息周期和房产调控新政酝酿的背景下，楼市的价格波动风险将愈加明显。购房成本的提高直接导致投资客大量撤离楼市，自住需求同时被压抑，整体观望氛围浓厚。1.周末集中

3、放盘，楼市竞争激烈8月25－8月26日，南山蛇口后海滨路的澳城花园、龙岗鹏达路南的锦峰森邻和龙岗中心城的公园大地、宝安松岗集信名城、中海.西岸华府以及本项目等六个楼盘集中开盘，总入市套数9475套，约占往年深圳全年新房销售套数的1/7，创历史新高，新盘竞争异常激烈。截至8月26日晚，西岸华府主力户型两房，销售率约73%，起价约5800元/㎡，均价约8000元/㎡；公园大地主力户型四房、五房，销售率约为43%，均价约17000元/㎡；澳城花园主力户型三房、四房，销售率约为21%，均价约35000元/㎡；集信名城主力户型为单身公寓，销售率约为99%，均价约7000元/㎡；锦峰森邻主力户型为三

4、房、四房，销售率约为40%，均价约7000元/㎡。一、开盘风险防范措施1.高调营销造势鉴于对深圳楼市的担忧以及对中粮品牌形象的维护，项目组决定高调营销，回归传统的营销时代：南方都市报、特区报、两大网站网络广告、短信广告、楼体条幅、户外广告、销售中心样板房细节处理、销售物料完整齐备、三大地产剑客时刻进行论坛维护，进行全方位的广告轰炸，短时期内给予市场冲击力，造成热烈的口碑效应。2.开盘方案反复斟酌，力求完美参考了宝安多个项目的开盘流程，取长去短，经与中粮人员商量后，前往宝安体育馆多次走场，反复修改方案不下15次，力求令发展商满意、降低风险。3.力推抽签方式，体现公平在目前新政严控、打击内部

5、关系户的市场背景下，排号、排队已被大家公认为不公平的开盘方式，并且事实证明新政后的开盘项目全部采取抽签的发售方式；项目组结合市场情况，考虑到中粮的企业背景，力推抽签方式，体现出公平公开公正，得到客户的认可。1.分栋销控的选房方式，加快速度项目组认为972套单位选房速度极易受阻，于是借鉴幸福海岸分栋销控的成功模式，将1-2#楼和3#楼分开销控，极大的缓解了选房区压力，加快流程，尽量保证客户不流失。2.开盘人员、物料反复调整，齐备供给中粮人员与德思勤进行了详实的物料统计及核对，在成本控制的前提下保证开盘物料充足供应，做好后备工作；开盘共调动签约电脑40台、打印机20台、POS机15台、点钞机

6、10台。项目组考虑到宝安体育馆的场地对于工作人员人数及质素的要求，毅然决定调动德思勤深圳分公司全部人员及东莞公司、长沙公司、武汉公司部分人员合计140人，倾力支持项目开盘，并做好人员培训及多次现场走场演练，保证整个流程畅通，体现出整个团队的力量。1.审慎定价，客观亲民作为中粮地产在深圳面市的首个楼盘，在开盘时不迎合市场的高盘趋势下（即便在楼市已经转向，成交萎缩，但一手房价依然坚挺的今天），以略低于二手房价的合理价格入市。定价之前，反复调整价格策略，开盘前一周还根据市场的实际情况，结合中粮地产的销售目标及利润最大化等原则，最终决定定价为13500元的均价，客观的均价水平，体现了中粮的稳健风

7、范。2.全透明规范销售，响应政府售楼处价格公示、销控板、购房风险提示、认购书（及补充协议）示范文本一应俱全，给予客户明确清晰的展示，透明公开，响应了政府的号召，亦得到客户好评。另外，中粮决策人员当机立断，毅然同意取消筹备已久的VIP客户积累方案，停止客户入会，充分响应了政府号召。1.强化销售技能及服务，保证成交率项目组多次进行置业顾问培训，分析客户特征及意向引导，加强置业顾问及现场工作人员之间的沟通和批配合，灵活运用各种销售技巧，提