德思勤深圳花语坊项目阶段执行方案

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1、精诚合作，再创新高---花语坊阶段执行方案德思勤置业2005年4月16日本报告针对现阶段理想新城所面临的内外部竞争及营销环境，并结合项目自身提出的阶段性营销策略及执行报告。前言目录一、了解理想新城二、理想新城大社区的形成三、花语坊阶段推广策略及执行方案一、了解理想新城1、理想新城基础数据2、全息图3、资源盘点4、理想新城的现在与过去5、理想新城——再创新高的思考？6、回到理想新城、回到社区、回到根本1、基础数据三期住宅总建筑面积:35132平方米总建筑面积：22万平方米总建筑容积率：2.5（总规划指标）建筑覆盖率：30%（总规划指标）绿地率：35%（总规划指标）停车位：7202、全息图第三

2、期第二期第一期3、资源盘点卖点类型卖点核心卖点罗湖生活圈首个低密度超大规模社区成熟大社区准现楼围岭公园主打卖点风情园林及带状公园一梯两户至四户户型方正、使用率高营造卖点即将改善的交通条件、教育条件、生活设施4、理想新城的过去与现在4.1、过去项目所在地位置特殊，有独特的优势资源前期产品、价格及宣传推广核心概念明确，销售情况较好。4.2、现在---本体社区氛围初成，大社区优势显现花语坊高层远处景观较好交通在改进，周边大环境仍欠佳4.2、现在---周边5、理想新城——理想生活能走多远？5.1、市场大势5.2、直接竞争图5.3、客户调查5.4、结论城市化进程迅猛发展，大深圳逐渐形成房地产价格总体

3、稳步上涨，关外房地产价格涨幅加大，关内外价格差距逐渐缩小近期宏观政策调控措施加强，对楼市产生了阶段性降温作用5.1、市场大势近期政策一览：提高房贷利率提高逾期还房贷的罚息水平《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》通过深圳房地产信息网公示实际销售情况，增加售房进度的透明度。5.2、市场直接竞争布心主要在售楼盘价格基本上在6000元/平方米以上，规模相对偏小，客户群与本项目有较大差距。对比本项目，竞争项目优势为罗湖房产证，周边大环境相对较好，配套较齐全。上述四个项目规模都较大，临近本项目，加上地铁三号线的规划以及撤关呼声的高涨，与本项目形成了直接的竞争，分流了相当一部分关内客户

4、。5.3、客户调查客户现居住区域集中在罗湖，福田及龙岗占有相当一部分。客户现工作区域以罗湖为主，但相对居住区域比例，福田客户有所上升。此部分客户对交通较为敏感。注明；以下客户调查数据来源于本项目前期成交客户及近期客户调查综合分析得出客户职业层面较广泛，以工薪阶层为主，行业集中在制造及服务行业，中高收入行业如金融、政府等较少。客户了解的主要渠道为朋友介绍/报纸广告/网络，其他媒介得知信息较少。客户经常购买的报纸为主流媒体为特报/商报/南都，一些小报也时有关注。客户原有住宅以租房及公屋为主，相应置业目的以自用居家为主客户置业需求户型面积小于75平方米的占33%，75-90平方米占25%，中小户

5、型仍是客户主要的选择目标。二房、三房仍是客户主要选择。3500-5000元/平方米是客户主要承受的单价区间客户能够承受的月供款主要在3000元以下，总体支付能力较弱选择二成首期的客户占大多数，客户居家置业趋向明显.带简装及装修套餐的产品客户有一定的需求客户置业选择区域集中在罗湖及福田成熟大社区、环境优美、价格是吸引客户主要的原因5.5、结论市场环境的改变，要求项目营销须积极开拓市场及客户层面。罗湖同价位同规模的项目较少，本项目城市规模社区的优势仍十分明显，但对于关外同类大项目，园林/配套价格等优势，而现客户基本以关外大社区进行对比。客户置业以自用为主，相对项目现行价格，有一定的承受力，要求

6、带装修的客户有相当一部分。6、回到理想新城、回到社区、回到根本6.1、回到理想新城理想新城到底有什么？房地产发展的几个阶段住房有无面积大小选择地点配套完善选择环境物业服务选择社区参与管理大规模住区开发小区开发楼宇开发选择户型较好绿化居住发展趋势开发强度的趋势-超大规模客户选择的趋势-精神家园从理想新城来讲从本质上讲，理想新城是城市大规模住区开发，它所提供的不仅仅是单个的产品，更是客户选择的精神家园。从客户心理来讲412351、自我实现、2、自尊需求、3、社会需求4、安全需求、5、生理需求从客户的角度来讲，理想新城所能提供给客户已不仅是对生理及安全的需求，更是客户对于环境、对于服务的更高层次

7、的自我及自尊需求、6.2、回到社区-社区发展的几个规律社区到底应该是什么？1）、可持续发展可持续发展取决于各个社区利益，需求和文化的独特性。集中包含了整合实现健全社区高品质生活理念的长远性系统途径，反映了经济、环境和社会问题的互动与相关。其量指标主要体现在对环境、对生活质量的要求上。关键词：社区感，个人归属感、价值感。2）、社区结构网络化任何社区从空间分布上都是人的集合，是人们的交往空间，单纯注重物质形态的差异及功能结构