深圳房地产市场年度分析报告

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1、2008年深圳房地产市场年度分析报告以下报告由深圳市尺度市场策略顾问有限公司发布（行业研究部陈玲陈文斌吴帅琴）前言 2008年,深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小。房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%。共成交72宗地块，土地总成交面积约

2、为270万平方米，其中住宅用地共成交9宗，土地总成交面积约为82万平方米。（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大。与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。（四）商品房销售规模有较大幅度下跌。1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中。国家统

3、计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降。自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势

4、。然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增长”15目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，未来一段时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，未来发展不容

5、乐观。因此，对于2009年的深圳房地产市场来说，想要重现2007年的“辉煌”几无可能，继续2008年的楼市调整是其唯一出路。对于2009年深圳房地产市场，尺度有以下展望：（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展（二）由于资金压力和市场预期双重作用，开发商拿地热情不高（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方（四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年成交量将比今年有回升（五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导（六）房价依然处于下行通道，下调幅度约在10-15%之间一、2008年房地产

6、行业相关政策分析从2007年底以来，全国房地产市场开始走向不景气，全国主要城市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧（标志性政策是2007年9月27日出台的关于第2套房贷的政策），股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流十分紧张。而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。另一方面，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。随着CPI指数的回落，“防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车——投资、出口和

7、消费都出现了一些问题：出口受阻，内需不足，中国的经济增长受到严峻的挑战。为了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策（上半年连续7次提高存款准备金率），转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。15在政府公布的4万亿元的经济刺

8、激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是，我们看到，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采取