深圳房地产市场分析报告

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1、2008年上半年深圳房地产市场分析报告前言：2008年似乎注定了是个“多事之秋”之年，冰灾、藏独、地震、股市暴跌、通货膨胀，楼市震荡……历历在目，触目惊心。深圳房价从去年10月的17350元/平方米跌到今年6月的12681元/平方米，9个月间跌去了近30%。就像去年5?30之后的股市一样，熊市疲态已在深圳房地产界明显显现。深圳房价经过较大幅度的调整后，基本已回落到去年初的水平。今年上半年3、4月份逐渐回暖的趋势。在5月12日被一场突如其来的大地震打断，楼市再次探底。为了刺激消费，各种打折促销手段应运而生，琳琅满目

2、。关外价格破5，关内破8，降价趋势不可阻挡；送装修、送车子、送电脑……“破冰”奇招层出不穷。刚刚过去的6月份，几大豪宅盘的扎堆推出，均有不俗的市场表现，从而抬高了全市6月的平均销售价格，但普通住宅大多数仍销售不理想；6月份的深圳楼市，是“豪宅”与“普宅”共处，“天价楼”与“低价房”并存的月份；深圳楼市上既有单价约100000元/平方米的天价豪宅入市受宠，也有4980元/平方米的特价房供应被抢；既有总价超八千万元的大宅成交，也有总价三十几万元的房子名花有主。即使同处关内南山区的新房，也有如卓越维港80000元/平方

3、米的楼王价和雷圳07557980元/平方米的特价房。同时同地价格悬殊之大，前所未有。8月奥运会期间社会的关注热点将被百年奥运转移是可以预期的，因此在7月份这个以往的市场淡季，却被开发商理解为今年推盘的一个重要的黄金节点之一。据统计，2008年7月深圳预计有26个楼盘将会开盘销售，其中新开盘楼盘数14个，旧盘新推12个，7月份出现今年下半年的第一个推盘高峰。1.2008年上半年深圳房地产市场回顾2008年上半年基于观望气氛浓厚、房价持续下降，深圳的房地产投资局面也有所调整。上半年深圳完成房地产开发投资194.68亿

4、元，同比减少0.83%；其中，完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%。商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少7.76%。2008年上半年深圳共批准商品住宅预售面积257.44万㎡，同比2007年上半年上涨了6.3%。批准预售套数共25175套，同比上升了5.46%。2008年上半年，深圳市商品住宅成交套数共17054套，同比下降48.8%。2008年上半年，深圳市商品住宅成交面积154.25㎡，同比下降54%。全市商品住宅销售均价

5、为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%。二手市场受一手市场低迷的影响，市场严重萎缩。2008年上半年，深圳二手房市场成交总套数为19520套，同比下降63.5%。总成交总金额112.4万，同比下降55.3%。二手房均价降幅不明显，价格反应相对于一手市场较为滞后。使得目前市场主流的刚性需求流向一手特价、低价房。2. 2008年上半年深圳房地产市场数据分析2.1新房批准预售情况统计分析2.1.1 2008年上半年深圳批准预售建筑面积257.44万㎡2008年上半年深圳批准预售建筑面积257.44万㎡，与07

6、年上半年242.41万㎡相去不远。08年上半年预售面积放量较为均匀，呈逐月上升趋势。2.1.2 2008年上半年深圳批准预售套数25175套2008年上半年深圳批准预售套数25175套，同比07年上半年23870套上升了5.46%。2008年第一季度，各月的预售套数放量均匀，第二季度各商家在促销的同时，希望能迅速走量，回笼资金，开始加大推盘量，第二季度月推盘量均维持在5000多套/月，特别是6月推盘高峰期更是达到了6783套。比第一季度明显放量超过一倍。2.2新房销售情况统计分析2.2.1 2008年上半年深圳商

7、品住宅成交均价12789元/㎡按深圳市房地产信息系统统计口径，2008年上半年，全市商品住宅销售均价为12789.26元/㎡。自2007年10月份商品住宅成交均价达到历史高点17350元/㎡以后，随着市场交易量的大幅减少，住宅价格出现调整。4月30日，5月1日，2日的成交均价分别是9323元/㎡，9758元/㎡，9929元/㎡，为自07年1月至今的日成交均价的最低水平。6月份新入市的楼盘中，包括南山的“浪琴半岛”、“卓越维港”、罗湖的“百仕达乐湖”、盐田的“万科东海岸上居”和“东部华侨城天麓”等高价位楼盘扎堆上市

8、，并且销售理想，从而直接带动了深圳商品房整体成交价格的上升，其中，6月22日全市商品房成交均价已经达到了21657元/平方米，成为08年上半年的最高日成交均价。豪宅产品的热销也成为该月深圳楼市一大亮点。从图3可看出，全市新房成交均价从2月份开始，呈急剧下降趋势，一与市场观望气氛有关，二与近期面市的产品有关，三与市场充斥降价房和特价房有关。2.2.2 2008年上半年深圳商