保利小屯城中村改造商业部分市场研究报告_部分(2)

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1、昆明保利房地产开发有限公司小屯城中村改造商业部分市场研究报告汉博顾问2011年05月本文件及附件知识产权属于汉博顾问公司，本文件仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。报告说明：本报告为昆明保利房地产开发有限公司小屯城中村改造项目商业部分市场研究报告；工作宗旨本报告主要解决项目关于城市研究及宏观经济背景下对项目的影响

2、城市商业总体分析

3、核心商圈分析

4、区域市场

5、区域消费群体构成及消费力、消费需求特征等市场问题以及项目发展战略

6、总体市尽职调研专业分析场定位

7、业态及主

8、题定位

9、租售策略

10、建筑规划

11、初步财务测算等，为界定核心精准定位项目发展提供市场及技术保障；本报告主要分析材料来源于市场尽职调研

12、政府统计资料

13、消费群体问卷调研及部分网络资源；出于对城市和项目理解，本报告将对相关物业市场进行专业化分析，以期为项目提供准确到位的市场依据的同时，为项目植入成功的精髓。2©2011HanBroadCorporation.报告整体逻辑导视城市属性分析开发目标、项目情境、约束条ⅰ件界定本报告应解决的核心问题宏观经济分析为解决核心问题而进行的基础城市规划发展分析ⅱ分析（发展战略及定位

14、基础）城市商业市场分析区域市场相关物业市场分析ⅲ区域市场及项目分析项目分析人群构成消费行为及需求ⅳ消费者研究专题投资行为及需求ⅴ发展战略与初步定位方向对项目的商业认知总体定位商业主题商业等级及体量建筑形式及风格ⅵ项目整体定位消费群体定位功能布局建议租售策略及价格业态建议及比例ⅶ商业建筑规划ⅷ项目初步经济测算设计建议3©2011HanBroadCorporation.前期调研我们进行了以下工作，以客观、全方位的把握项目及其面对的市场，为准确的商业定位提供依据项目商业市场研究的主要工作模块：城市及宏观经济背景

15、的研究；昆明整体商业市场和竞争环境的调研；区域商圈（3公里半径范围的核心商圈、5公里的竞争性商圈及10公里范围的次级商圈）重点调研分析；包括商圈特征及商业供应、区域消费人群构成及消费特征、业态业种及品牌构成分析、区域商业竞争分析、未来商业供应和需求预测等；消费者研究；主要是区域消费者的总体构成和消费结构，以及相关客层的消费能力、消费特征、消费习惯等方面的研究；商家访谈；目前成果：《昆明保利房地产公司小屯城中村改造项目商业市场研究及定位报告》《区域消费者研究报告》4©2011HanBroadCo

16、rporation.市场研究目录：1约束情境2整体市场3项目界定4区域市场5消费者分析6初步定位5©2011HanBroadCorporation.多方约束下的情境分析，以厘清项目研究方向及内容，界定项目属性及核心问题ⅰ项目约束情境•城市约束•宏观市场约束•城市商业约束•区域约束•项目地块条件约束6©2011HanBroadCorporation.任何项目的发展，均无法脱离其独有的城市情境。也就是说，城市属性、地域及文化特征是决定项目商业发展的必要因素从大的城市模式上讲，城市所具有的属性、地域文化特质、城

17、市价值体现将直接影响其商业模式的发展什么样的城市属性？什么样的地域文化？本质是：城市情境的用什么样的商业载表现形态体与体现城市文化，实现商业价值什么样的生活模式？什么样的精神实质？7©2011HanBroadCorporation.而宏观市场条件则是支撑项目发展的经济基础，包括了城市宏观经济、人均可支配收入及人群消费特征、城市规划发展等等必要条件城市宏观经济提供了项目商业发展的背景和条件，有助于准确把握城市商业发展特征与城市人群消费特征。城市发展决定商业需求体现城市经济发展要素商业市场角色需求城市居民收入

18、要素商业主题档次需求城市大背景项目小环境城市消费特征要素商业业态品牌需求城市规划定位要素商业战略规划需求8©2011HanBroadCorporation.总体城市商业环境因素是商业研究定位的基础，包括城市商业发展特征、业态及品牌发展需求特征、商业规划特征等的要点把握从城市商业层级分析、总体业态构成分析、重点商家及品牌构成研究的把握，对项目未来的市场方向、定位的机会点把握、针对性的竞争研究及招商方向进行把握城市商业层级项目总体市场把握总体业态构成项目市场机会把握商业环境研究重点重点商家构成项目竞争研究把握

19、城市品牌研究项目品牌招商把握9©2011HanBroadCorporation.区域研究是项目定位的决定性因素，对于区域的城市定位、规划方向、基础群体及未来导入群体的特征把握、竞争环境等构成项目区域约束项目市场角色是项目定位的出发点，确定项目所属区域的地域特征和区域属性，明确竞争环境和消费群体的构成现状、导入情况，才能确定项目的目标消费群体，进而对商业档次、主题、业态进行细化研究。区域属性界定消费群体构成项目所