中国分时度假产品可行性研究报告

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时间:2019-05-10

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1、一、分时度假的起源、定义、产品类型(一)分时度假的起源分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期,一位名叫亚历山大·奈特(AlexanderNette)的德国人,在他所管理的位于瑞士提西诺(Ticino)的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者,然后给予每个购买者在度假地住宿的权利,所有购买者被称为股东或合伙人。随后,他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格(Hapimag)公司。这家公司是一家很成功的企业,在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代,这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国

2、家的53处分时度假地。1967年,法国著名的建筑公司LesGrandsTravauxdeMarseille也设计了分时度假产品,这是全球第一个标准的分时度假产品设计,这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。(二)分时度假的定义分时度假(Timeshare,又称Vacationownership或Holidayownership93),最初是指人们在度假地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共同拥有一处房产,共同维护、分时使用的度假形式,后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间

3、段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内(一般为20年~40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。当消费者购买了某一处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方同等酒店的使用权。从饭店产品的角度来看,分时度假产品的性质可用图1来表示。    由此可见,分时度假产品是

4、介于饭店产品和房地产产品之间的一种中间产品。国际上流传较广的两个定义:美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(RealEstateTimesharingActCH721Florida)中对分时度假的定义是:“93所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权,并且这一协约有效期在3年以上”,即称之为分时度假项目。《欧盟分时度假指令》(EuropeanUnionTimeshareDirective)中被定义为:“所有的有效期在3年以上、规

5、定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在1年的某些特定时段(这一期限要在1周之上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。(三)分时度假的产品类型1、传统的分时度假产品传统意义上的分时度假是指在购买该产品后,在指定地点、指定时间免费使用住宿设施;在指定地点、选择时间免费使用住宿设施(时间选择并非完全随意,而是在一定的期限内选择,并且按先订先住的原则管理);或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施,在这种情况下,时间选择仍要受一定的限制,住宿设施也确定为某种类型。2、新型分时度假产品——分时度假交换20世

6、纪70年代之后,分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展,带动房地产商建器大批公寓房和度假别墅。7093年代中期的石油危机中,因油价上涨使美国经济进入紧缩期,房产大量闲置,房地产商急需解决积压房产的需求,客观上推动了分时度假产品在美国的发展。但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题:即产品过于僵化,缺乏灵活性,人们一旦购买了分时度假产品之后,只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题,有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者,可以将自己的度假房产使用权,通过全球

7、网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在20世纪80年代初期,分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙,分时度假交换系统的概念又回传到欧洲,这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。在分时度假交换系统中,对于加盟的房产有明确的要求。如对于房间大小的一般规定是:度假饭店房间不小于18.6平方米;供两人住宿的套房在23.5平方米以上;供4人住宿的套房在41.8平方米以上;供6人住宿的套房60.4平方米以上;所有房间都必须备有单独卫生间,6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。而消费者只需一次购买一定数量的“点数”,这些“点数”就

8、成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“点数”,在不同时间、不同地点、不同

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