中国房地产策略顾问研究简报C

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1、中国房地产策略顾问研究简报ChinaRealEstateStrategicResearchBriefing总第99期2007/12/16【政策分析及行业发展趋势】3“快变量”可能导致中国房地产“快变化”3“房贷补充通知”核心点——不重标准、重思想4商业银行一季度突击房贷将受到监管5传2008年开发贷款缩减50%、利率上调10%5失去“廉价资金”支持——房企盈利能力削弱62008年房企IPO定价将大打折扣6监管层放缓地产IPO估计延至3月份6温总：严管农村建设用地6非法批地——开平市委书记被撤6【地产财经】7温总财经工作新班底热身亮相7陶冬：内地明年加息10

2、0-130个基点7汪洋履新——传深圳高官将调整7【区域市场动态分析】8北京高档二手房成交价涨停8“汤臣一品”错案成事实！8上海陆家嘴投资客加速放盘套现9广州、深圳楼市楼市调整向深度发展9天津规定住宅和非住宅项目竣工时限9武汉城市圈获批国家级试验区10唐山沿海滩涂规划建新城10【土地市场动态】11国土部：缴清全部土地出让金才能拿证11北京66万平米“住宅地王”流标11上海卢湾黄金地块拒绝外资竞拍11一、二级土地开发分歧——导致成都郫县土地流拍12东莞土地市场一路“疲软”12【地产金融市场】13碧桂园“全国房产连锁梦”受阻资金——具有行业代表性13“限外令”之

3、下外资为何逆势扩容14鑫苑中国登陆美国纽约证券交易所14【行业重大事件】15万科2008年——不碰地王、加快销售15【房地产企业竞争情报】16华润60亿打造贵阳新城16华润置地与母公司之“孵化战略”16招商地产连手九龙仓24.1亿南京拿地17恒大地产多方拿地土储直追碧桂园17SOHO中国冀两个月内落实两至三个北京以外项目17【业界观点】18任志强：一股寒流18【政策分析及行业发展趋势】“快变量”可能导致中国房地产“快变化”在看来，过去的的这一周，是调控政策真正打击持续数年的“房地产牛市”信心的一周！中央经济工作会议之后的12月中旬，太多房地产企业家的心理出

4、现实质变化。王石回答“拐点”虽指向深圳、广州楼市市况。但过去的一周，行业预期本质性改变，及产生的后续的市场影响，将对国内房地产行业的发展产生实质影响。《房地产信贷管理的补充通知》是导致预期调整的直接“导火索”，而这个“导火索”在数月前已清晰化。真正的原因在于，“政策累加效果”遭遇“货币政策从紧”这个“快变量”。中央经济工作会议定调2008年经济工作“双防”，防通涨具首位。使早前“结构性通胀”这个含糊其词、具有太多丰富意味的描述，遭遇重新定位。2008年宏观调控，注定在“货币”上大动干戈。房地产调控，也已由早前的“房价”上升到“民生”，业界已形成预期，政策执

5、行力度将增强。在房地产调控之始，土地调控首当其冲，这显然是一个“慢变量”。“慢变量”作为调控手段，显示出房地产调控手段上的局限。且其效果，在过去几年也唱反调——“愈调愈高”。从“70/90”到“增加供应”，到当前的“双70”政策——五类用地占土地供应的70%；土地出让收入70%用于社保房。从中国住房制度重置角度，对未来市场格局在行业和市场层面给予预期调整。“市场、行业秩序治理”、“治理囤地”、“暴利”、“物业税”在舆论层面不断冲击市场预期，而《房贷补充通知》在限制需求上的明确，则使得置业投资者在预期上出现实质扭转。上述论述均是“政策累加效果”，当前更值得关

6、注的是“快变量”问题。也就是为何两个月前“地王涌现”而如今“心理焦灼”的实质所在。也是为什么我们作为一个房地产行业内机构，持续数月看淡，屡次强调“宏调效果大于房调”的关键所在。“快变量”体现为：一、开发贷款、置业贷款“双收紧”引发的开发资金数量上的显著变化；二、未来将引发的行业资金收紧后“资金链风险和使用成本的上调”。三、房地产在证券市场上泡沫化程度的削弱，再融资和IPO定价折扣所导致的融资总量下调。四、行业预期调整和房企盈利下调，境内、外资金向房地产行业汇集的变化。在过去一年房企的超高速发展后，“快变量”可能导致市场“快变化”！因为导致泡沫出现的核心驱动

7、在于乐观预期，而供应、需求和资本三者的预期出现利空调整，无疑将使“中国房地产价格泡沫初期阶段”提前终结。当前能够为企业提供支持的，只剩下城市化需求的基本面和企业模式调整。详细分析见下周专题研究报告。(返回目录)“房贷补充通知”核心点——不重标准、重思想央行和银监会日前联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确“严格住房消费贷款管理”的规定。同时，11日央行和银监会在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，提出落实有关政策的具体要求。联合会议由银监会副主席蒋定之主持，央行副行长刘士余在会议上讲话。刘士余在讲话中指出，住房问题是重要

8、的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善