宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价

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1、宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价一、项目总体技术经济指标（单位：平方米）序号名称数值备注1总用地面积240567　　其中:S2-13106700　　S2-14-046667　　S2-14-149100　　S2-14-238100　2建设用地面积146800　　其中:S2-1360700　　S2-14-028000按总用地60%估计　S2-14-135400　　S2-14-222700　3上部总建筑面积193590　3.1不含公建建筑面积193090　3.2商业面积106440　　S2-1372840　　估计一层商业面积24280　　估计二层商业面积24280　　估计三层商业

2、面积24280　　S2-14-033600　　估计一层商业面积11200　　估计二层商业面积11200　　估计三层商业面积11200　3.3S2-14-1估计住宅面积53100　3.4S2-14-2估计住宅面积34050　3.5公建面积500　3.6地上独立车库　　4地下室面积25000暂估　地下室车位数500暂估5地上可销售住宅面积86650不含公建6建筑密度35.5%　　S2-1340.0%　　S2-14-040.0%　　S2-14-125.0%　　S2-14-225.0%　7容积率　　S2-131.20　　S2-14-01.20　　S2-14-11.50　　S2-14-21.5

3、0　14二、公建面积估算名称建筑面积单位会所500平方米超市　平方米物业管理居委会　平方米公厕、垃圾点　平方米幼儿园　平方米小学　平方米合计500平方米三、项目总投资估算附表-1:14序号名称单价数量总价备注楼面价　　数值单位数值单位万元　元/平方米1土地费用40万元/亩361亩　14434　7462前期工程费　　　　40　22.1可行性研究费　　1项20　12.2前期规划勘察设计费　　1项20　13房屋开发费　　　　24487　12653.1建安工程费　　　　18447　953　上部建筑800元/平方米193090　15447　798　地下室1200元/平方米25000　3000　

4、1553.2附属工程费　　　　75　4　会所等公建1500元/平方米500　75　43.3室外工程费250元/平方米193590　4840　2503.4勘察设计费40元/平方米193590平方米774　403.5质量监督及监理费1.5%23362万元350（3.1+3.2+3.3）*1%183.6其它费用　　　　　　04管理费（%）3.0%　万元1169（1+2+3）*3%605销售费用　　　项1602　835.1代理费(%)1.5%　项961实际销售收入*1.5%505.2广告费(%)1%　项641实际销售收入*1%336财务费用　　　项558见附表-5297不可预见费(%)3%　

5、项1269（1+2+3+4+5+6）*3%668税费(%)　　　　6760暂估,见附表-7349　合计　　　　50317所得税按预征计征2599注：楼面价为折成地上建筑面积的单价14物业名称数值　预期售价单位销售率销售收入单位住宅86650平方米3300元/平方米100%28594.5万元商业106440平方米元/平方米　35480万元一层商业35480　11000元/平方米65%25368.2二层商业35480　5500元/平方米30%5854.2三层商业35480　4000元/平方米30%4257.6地下车位数500个0万元/个　0万元地上车位数个万元/个　0万元合计　　　　64

6、075万元四、总销售收入及利润估算附表-2：注：车位暂不考虑销售附表-3:开发利润（税后）13757万元销售收入-总投资拟投入自有资金15000万元　自有资金投资回报率91.71%　　年自有资金投资回报率22.93%　　五、资金筹措附表-4:各年度销售收入预测年份第一年第二年第三年第四年合计销售比例（%）0404020100销房收入（万元）025630256301281564075营业税及附加（万元）0143514357183588土地增值税　　　　暂不计预征所得税（收入4.95%）0126912696343172商品房销售净收入（万元）022926229261146357315累计

7、商品房销售净收入（万元）0229264585257315　本项目采用预售方式筹资滚动建设，具体貸款计划见附表-5.14附表-5:还本付息计算表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1年初借款（万元）4600460002当年借款（万元）460000046003本年应计利息（万元）13827613805524本年还本付息（万元）1382764738051524.1还本（万元）004600046004.2付息（万元）13827613805525年末贷款累计（万元）