房地产开发项目财务评价案例(1)

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1、房地产开发项目财务效果评价案例一、项目概况本项目规划设计要点如下：(1)用地面积：11417m2(2)建筑密度：≤35％(3)容积率(地上)：≤4.62(4)绿化率：≥25％(5)人口密度：≤1085人／公顷(6)规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以上配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为1

2、9层高，为住宅用途。本项目主要经济济技术指标参见表1与表2。表1项目主要技术经济指标(一)项目单位数量项目单位数量占地总面积m211417居住人数人1064总建筑面积m252426平均每户建筑面积m2122居住面积m236898平均每户居住人数人3.5公建面积m24280人均居住用地m234.68绿化面积m22854道路面积m24681居住户数户304车库面积m27200表2项目技术经济指标(二)层数功能所占面积(m2)总面积(m2)裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898

3、地上建筑面积合计52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1．有关工程计划的说明项目总工期为36个月(从2005年3月～2008年3月)。当完成地下室第一层工程时，开展销售工作。2．项目实施进度计划9项目实施进度计划如表3所示。表3项目实施进度计划表四、项目财务评价基础数据信算1．项目投资与成本费用的估算(1)土地费用。①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6150万元。②拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块

4、拆迁补偿费为9000万元。以上两项合计为：15150万元。(2)前期工程费。本项目的前期工程费如表4所示。表4前期工程费估算表序号项目计算依据金额(万元)1规划设计费建安工程费×3％330.392可行性研究费建安工程费×1.5％165.203水文、地质、勘探费建安工程费×O.5％55.064通水、通电、通路费建安工程费×2.5％275.335场地平整费60元/平方米68.50合计894.48(3)建筑安装工程费。本部分建筑安装工程费主要包括三个方面的内容，即土建部分、设备部分和装饰部分，我们依据单位指标法对这三项内容的费用进

5、行估算，估算结果见表5所示。9表5建安工程费的估算单位：万元序号项目建筑面积土建设备装饰合计(m2)单价金额单价金额单价金额l塔楼3689814835472351.721298161.3559573652裙楼商铺部分11248l483l668351.72396514.725792643公建部分42801483635351.72150514.72220l005合计ll013(4)基础设施费。基础设施费估算结果见表6所示。表6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5.2426公顷3402供水工

6、程15万元/公顷5.2426公顷78.643道路工程42.13万元/公顷0.468l公顷19.724绿化工程5.4万元/公顷0.3501公顷1.895其他工程占建安工程费的2％1l013万元220.26合计660.51(5)开发期税费。开发期税费如表7所示。表7开发期税费估算表单位：万元序号类别计算依据缴纳税额1投资方向调节税投资额×5％550.652配套设施建设费建安工程费×12％1321.563建筑工程质量安全监督费建安工程费×4％。44.054供水管网补偿费住宅：0.3t/人，600元/t商铺：O.1t/人，600元/

7、t住宅：22.28商铺：67.495供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8KVA/百平方米，1000元/kVA住宅：58.37商铺：89.986其他建筑安装工程费的2％220.26合计2374.64(6)不可预见费。取以上(1)～(4)项之和的3％。则不可预见费为：(15150+894.48+1l013+660.51)×3％=831.54(万元)开发成本小计：以上(1)～(6)项之和为30924．17万元。2．开发费用的估算(1)管理费用。取以上(1)～(4)项之和的3％，则管理费为831.54万元。(2

8、)销售费用。销售费用的估算见表8所示。表8销售费用估算表单位：万元计算依据计价合计广告宣传及市场推广费销售收入的2％1082.51销售代理费销售收入的2％1082.51其他销售费用销售收入的1％541.262706.289(3)财务费用。详见借款还本付息表9所示。表9借款还本付息表单位：万