房地产策划报告西直门项目

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1、1.项目用地及周边环境分析1.1项目土地概述本案19本案坐落于北京市西城区西直门西外大街德宝饭店对面　北京地区的岩性条件比较复杂，各类岩石（土）均有出露，大体上可划分为松散堆积物和基岩两大类。堆积物主要分布在山前平原区，其厚度从山前数米向东南逐渐加厚至数百米，主要为各类壤上、砂壤土、砂、卵砾石。基岩多出露在山区，主要有岩浆岩类、变质岩类、沉积岩类。中生代燕山运动形成了北京地区的基本地形骨架：西部山地、北部山地和东南平原三大地貌单元。山地约占全市面积的62％，平原约占38％。地貌类型主要有中山、低山、丘陵、平原、山间盆地等。辖区面积50.70平方公里。西城区东以鼓楼外大街、人定湖北巷

2、、旧鼓楼大街、地安门外大街、地安门内大街、景山东街、南长街、北长街、天安门广场西侧、前门大街、天桥南大街、永定门内大街为界，与东城区相连；西以三里河路、莲花池东路、马连道北路为界，与海淀区、丰台区接壤；北以南长河、西直门北大街、德胜门西大街、新街口外大街、北三环中路、裕民路，为界与海淀区、朝阳区毗邻；南以永定门西滨河路、右安门东城根、右安门西城根为界，与丰台区相连。西城区位于北京中心城区西部，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽湿润，冬季寒冷干燥，属于典型的暖温带大陆性季风气候。年平均气温为12℃左右，最高气温38℃，最低气温-15℃，年平均降水量626毫米。区内有金融街

3、、北二环、南中轴、京九线、铺陈市等多处大型绿地，北海、景山、陶然亭、什刹海、大观园等28个公园。绿地面积1023.8公顷，绿化覆盖率为28%。而西直门金贸中心正是坐落于西城区的重要经济、交通枢纽地带。本案使用土地属于商业用地，总面积120万平方米，其中项目占地面积21万平方米。下图为项目红线图：10m*12m金艺丰图文制作地址：北京市西城区阜成门外大街３６号金贸商务中心２１８室电话：(010)6853699319区域商业环境回顾：西直门作为北京内城的九大城门之一,以前却是城乡结合部，像北京北站一些老的交通枢纽一直保留在区域内。而且西直门区域目前仍有大量老式住宅，如果政府没有进行大规

4、模的旧城改造，仍会影响西直门商业的发展。此外，西直门立交桥作为北京最大的交通枢纽之一，虽然方便了西直门与其他区域的交通连接，但也像一个巨大的屏障一样，把西直门区域分割成西直门外和西直门内两个区域。西直门内以新街口的临街小店为主，适合年轻女性到哪里淘时尚类的服饰，而西直门外则以动物园区域的批发市场为主。致使区域内的商业无法形成有效互动，导致商业发展一直停滞不前。区域商业环境前瞻：随着中关村的南扩，海淀区不在把目光单一的投向中关村一些相关产业布局已经开始向西直门进行转移。另外，西外商务去已被列为西城区重点发展的六个功能街区之一。根据北京市总体规划和城市中心区控制性详细规划，将成为集科技

5、、旅游、交通、商务、文教为一体的高度繁荣的城市综合区。此外，软环境方面的政策优惠措施，也是吸引优质客户提升区域环境的重要砝码。西直门区域由于其便利的交通环境，和成熟的居住环境及逐渐成熟的商业氛围，再加上良好的未来期望，无论是对本区域还是周边区域人群都将会有很强的聚合力。尤其包括西环广场、枫蓝国际等一批标志性建筑的出现，对区域核心商圈的崛起有着不可估量的作用，推动了西直门商圈区域价值的实现。2.周边环境：1919区域商业特点简析：Ø餐饮业特别是中大型、高档中餐需求旺盛，政务、商务消费凸显n集团消费占据主流，特别是军队、国有企业、金融行业n品牌快餐店由于对环境要求太高，多分布在西外大街

6、北侧，数量较多n阜石路精品美食街的出现显示出区域消费需求的旺盛Ø区域内缺少品质高、面积大的商业物业，制约了高端行业的发展n大众化娱乐行业数量适中，较多租赁临街铺面n高顿娱乐业的消费需求仍未饱和，制约其发展的原因是高品质商用物业的缺少Ø零售类商业总体档次较低，经营状况一般n批发零售商业以中低端为主，总体规模大但位置集中，在区域内并不具普遍性n中高端零售业较少，超市较多，写字楼内的零售商业则以小型超市为主n总体看来，区域内零售商业档次普遍较低，同时各档次、不同类型的零售商业经营状况均一般区域消费人群简析：191.80万常住人口天兆家园、长河湾、远洋风景等近20个高档住宅小区，以及各个单

7、位的居住区，常住人口已达50多万。同时周边还包括北京师范大学、北京邮电大学、北京电影学院、政法大学、中央财经大学等众多高等院校居住人口，该区域的常住人口将达到80万左右。1.大量白领人士涌入随着西环广场、华远企业号、长河湾等高档写字楼项目的落成，吸引了众多的知名企业入驻。而这些入驻企业内的白领员工，成了西直门区域中高档商业的主力消费军。区域交通及条件设施简析：交通出行       地铁2号线、13号线、4号线、S2、北京北站五大轨道交通于此集结;西二环、平安大街环伺两