鸿禧广场物业管理建议书

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1、建议：一、人员编制与岗位设置方面根据目前的情况，建议设置如下部门和岗位（共38人）：1、综合办公室（4人）：负责行政、人事、采购、财务4个方面的综合事务，下设：主任（经理级）1人负责办公室管理，直接处理人事行政工作采购员1人负责采购工作出纳员兼稽核负责出纳和稽核工作会计（主管级）负责财务会计工作其中财务人员（会计、出纳）2人隶属军沙公司和综合办公室共同管理。2、卧龙公寓管理部（22人）：负责经营和管理卧龙公寓，下设：管理部经理1人负责主持管理部工作，按经营指标进行考核。房地产E网http://www.fdcew.com/前厅领班

2、1人协助经理管理前厅客房服务主管1人协助经理管理客房服务工作前厅接待3人负责前台接待工作前台收银3人负责前台收款工作，业务上同时受财务人员监管客房中心2人负责客房中心管理仓库1人负责物料管理和布草管理客房服务员7人负责客房服务PA3人负责公区保洁、地毯清洗3、物业管理部（9人）负责广场物业管理工作，下设：管理部主管1人负责主持物业管理部工作，按成本和服务质量进倍讯易http://www.pxyi.net/行考核房管员1人负责协助主管做好客户服务和保洁监管工作维修领班1人负责维修队工作，按设备完好率和成本进行考核维修员5人负责物业

3、维修工作，包括卧龙公寓维修、电脑维护等保安队长（领班级）1人负责监管保安消防工作4、营销策划部（3人）：负责大厦招商和公寓销售，下设：营销部经理1人负责主持营销工作，按销售额进行考核营销主管1人负责协助经理工作，按部门目标考核营销人员1-2人底薪加提成方式考核以上共38人，其中经理级3人、主管级别4人、领班级别3-5人。二、薪酬制度方面1、工资基数按照以上人员编制，经理级基础工资控制在1800元左右，主管级基础工资控制在1200元，领班级别基础工资控制在900-1000元之间，操作层员工基础工资控制在500、600、700、80

4、0四个档次，根据岗位稍有调整；2、工资总额每月基础工资总额控制在3.4万/月；3、工效挂钩必须完成既定任务才能拿到基础工资，完不成任务按比例扣发工资中的浮动部分；超额完成任务按照比例加发奖金；4、工资组成按照基本工资+岗位工资+效益工资+奖金的模式组成工资系列5、福利待遇所有正式合同员工均享有社会保险公司应该交纳的部分，此部分在以上工资系数以外由公司为员工交纳，作为员工福利，鼓励员工安心工作。此项支出控制为每月0.6万左右。三、物业管理方面1、按照以上关于物业管理部的岗位设置，其中保洁和保安采取外协承包方式，保洁承包标底控制在4

5、000元，保持现有服务水准不便，同等条件下任何人都可以投标；2、保安设置监控2人（12小时班次）、西门3人、大堂1人（12小时班次）、公寓2人、轮休机动2人，共10人，可以采用与保安公司合作的方式，月成本控制在7000元内。3、按照综合成本总额、根据不同月份（能耗系数不同）制订不同的月成本额度，根据当月成本控制情况和物业管理质量（客户满意度、设备正常运转和维护情况、安全目标、环境与清洁卫生目标）这两项指标，进行考核，达到考核值，发基础工资，达不到考核值，按比例扣发浮动工资，超过考核值，按比例加发奖金。4、根据经验，考核值大概可分

6、解为：物业能耗年22万、物业维修年4万、环境维护年5万，服务水平达到省优大厦目标，空调供应水平和亮化时段延续目前水平。四、酒店管理按照营业额40万、总成本25%（除营销以外的所有成本）为基础目标进行考核，达到考核值，发基础工资，达不到考核值，按比例扣发浮动工资，超过考核值，按比例加发奖金。五、营销方面按照合适的销售政策下卧龙公寓40万的月营业额和大厦每月租金？元为目标进行考核，达到考核值，发基础工资，达不到考核值，按比例扣发浮动工资，超过考核值，按比例加发奖金。其中销售员采用月400元底薪+100元通讯+100元+提成的方式，但

7、底薪有保底任务，完不成保底任务不能拿全部底薪和报销费用，连续3个月完不成任务即辞退。六、目前的重点任务1、尽快制订合理的目标考核体系并分解执行。2、公开对外招聘或暂时内部确定综合管理、酒店管理、营销三个重要岗位的部门负责人，（除酒店管理目前对内可以确定外，其他岗位并无合适人选）。3、对营销尽快实行目标考核，公开对外招聘营销人员。4、全员工效挂钩修改目标后可继续实行。5、制订和实施员工社会保险政策。6、加强对保安人员的管理提高服务品质，达不到要求的外协保安和保洁人员予以更换。房地产E网http://www.fdcew.com/