金地天津金地国际广场项目产品建议书

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天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部天津金地国际广场项目产品建议书金地（集团）天津房地产开发有限公司营销部2009年10月 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部目录一、区域市场分析41、项目周边片区城市定位大幅提升42、天津市中心城区商品房供应严重不足42.1土地市场42.2房地产市场52.3市区别墅市场52.4市区高端公寓市场62.5小结6二、客户分析61、天津高端客户分布特征62、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高73、本项目的客户定位8三、住宅部分项目定位101、本项目规划条件概述102、地块价值分析113、市场定位114、产品定位124.1项目规划原则124.2别墅部分总体规划形式134.3别墅户型面积区间134.4别墅部分户型设计要求144.5停车方式及车位配比154.6采暖及制冷154.7高层户型建议154.8会所164.9幼儿园、小学174.10其他配置174.11立面风格建议184.12景观概念以及风格方向22四、商业部分项目定位251、商业主题定位252、规划理念263、业态分布26 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部4、停车及车位27五、公寓部分项目定位271、写字楼市场简析271.1天津写字楼市场特征描述271.2写字楼市场供需分析281.3写字楼市场细分281.4片区写字楼项目分析301.5小结302、小户型公寓市场分析312.1小户型公寓市场细分312.2典型项目分析322.3小户型公寓贷款政策与相关费用分析362.4小结373、发展建议37六、示范区展示建议38附件：片区内写字楼项目销售情况概览39 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部一、区域市场分析1、项目周边片区城市定位大幅提升传统的天津中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的范围十分必要。市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展策略。将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。天钢柳林片区的战略地位由原先海河上游开发改造六大节点之一——智慧城板块提升为天津天钢柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建项目正位于天钢柳林片区中心位置。根据最新规划定位，天钢柳林城市新中心将建成面向国际，集商务办公、会议展览、商业娱乐、创智产业及高端居住（国际社区）于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市新中心，也必将成为天津对外开放及国际化程度最高的区域。天钢柳林城市新中心整体建设规划范围约15平方公里，规划“一带七区”，总开发建筑面积约1260万平方米，其中住宅（含还迁房）建筑面积605.5万平方米；公寓211万平方米；办公占214.5万平方米；公建（含会展、柳林公园）176.5万平方米；商业52.5万平方米。目前，该区建设指挥部已成立，已完成5路3桥1堤岸及轻轨等基础设施的建造，会展中心即将开建。天钢柳林城市新中心道路功能明确，交通组织有序，对接快速交通系统。区域轨道交通密集、发达。过境轨道交通线路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速铁路线）等。本项目距离M9M7Z1的换乘站仅300米，出行便捷，亦可通过轨道交通换乘到达全市各角落。区域定位的大幅度提升，该区域发展前景广阔，对本项目的定位提出了更高的要求，也为本案调整规划，提升项目档次提供了充足的发展空间。城市功能定位提升，也使得天钢柳林区域将成为继水上奥体、梅江、老城厢后的又一高端居住区的聚集地。此外，河东区沿海河开发力度不断加大，南站CBD中的嘉里项目，中信项目，中粮六纬路等项目的开发建设必将提升河东区整体城市形象与地位。2、天津市中心城区商品房供应严重不足2.1土地市场市区土地总体供需关系异常紧张，可用于开发的土地供应量 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部远远不能满足商品住宅需求量，土地供应结构的问题直接导致市区商品住宅市场供应量的短缺。住宅土地宗数土地面积（含公建）住宅建筑面积住宅销售面积2005年1572.3151.74392006年1041.583.73242007年524.245.33272008年512.025.41272009上半年316.319.8140此外，从市区近期批租土地的规划指标分析，容积率均在2.3以上，也就是说低密度产品将在未来不长的时间内在市区绝迹。2.2房地产市场商品房成交情况2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-8月市内六区供应量（万平方米）438449.5285339.5191.782.5全市供应量（万平方米）869991.69321065.61026.7448.2市内六区占全市比例50.40%45.33%30.58%31.86%18.67%18.41%市内六区成交量（万平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交量（万平方米）1109.29905834.9990.4502.5823.7市内六区占全市成交比例55.60%48.51%38.88%33.05%25.43%24.79%市内六区成交均价（元）38715166639682241008310413市内六区均价环比涨幅32.26%33.45%23.81%28.58%22.60%3.27%全市成交均价（元）310440284803612869387119全市均价环比涨幅32.30%29.77%19.24%27.59%13.22%2.61%市内六区较全市均价涨幅差值-0.04%3.69%4.57%0.99%9.39%0.66%市区商品住宅供应量逐年萎缩，成交面积也相应不断下降。2004年，市区商品住宅供应量面积约占全市总面积的一半，2009年已下降至18%，市区成交面积占全市的比重也由2004年的55.6%下降至2009年的25%。市区商品住宅严重的供需矛盾造成成交价格逐年快速上涨，上涨幅度每年均高于全市价格上涨幅度。产品供不应求，尤其低密度产品的稀缺性日益显现，为项目差异化定位创造条件。2.3市区别墅市场项目名称项目别墅规模项目已推出已推未售量后期供应量待售总量钻石山5.53.30.52.22.7西康路36号3.853.851.0501.05 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部霞光道5号4.124.12000檀府6.566.561.101.1Town中堂4.314.31000荷兰墅3.53.50.600.6小计27.8425.643.252.25.45从上表可以看出，市区别墅项目已非常稀有，截至今年上班年末，各项目存量所剩无几，各项目存量以联排别墅为主，约5.45万平方米。而今年上半年市内六区消化别墅产品117套，约3.6万平方米。也就是说，按目前的速度，市区别墅存量将在未来半年到一年的时间内全部消化完毕。未来市区别墅的稀缺性毋庸置疑。2.4市区高端公寓市场随着天津经济的快速发展，房地产总体开发水平也取得了长足的发展，一批开发水平高，溢价能力强，高单价，高总价的项目在市场立足，并被高端客户高度认可。天津高端市场正在被激发，高端客户对于真正高品质住宅的需求正在逐步释放。中心城区高端产品消化迅猛，为项目提高定位提供了市场支撑。n仁恒海河广场2009年8月1日开盘，推出250房套开盘即告售罄，均价16000元/平方米，目前均价已调整至20000元；n金融街津塔项目，2009年3月开盘，截至目前实现销售额15.2亿，目前均价21000元/平方米；2.5小结近年来，天津经济快速发展，增幅居全国前列，收入金字塔中上部客户的基数迅速放大，高端商品住宅需求旺盛。同时，一批高品质，高单价，高总价的项目入市，并取得良好销售成绩，高端客户需求被进一步激发，天津高端住宅市场在质量和容量上均进入快速发展期。二、客户分析1、天津高端客户分布特征 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部天津高端住宅市场大致可以划分为水上奥体、梅江、老城厢等几个板块，不同版块依托区域自身良好的自然资源、人文资源、政策导向等优势逐步发展成为天津市高端住宅区域。水上奥体版块是天津传统的高端住宅区域，区域内有水上公园、堆山公园、奥林匹克体育中心公园等一批市区稀缺的自然资源及人文资源，吸引了天津市南部地区教育、科研、医院等行业高端人士以及韩、日、欧美等外籍人士的入住。特别是2004年以来，借助奥运场馆建设、水上公园改造等契机，该区域已迅速成熟并成为天津市高端市场的标杆。梅江区域同样凭借其良好的水域资源，在政府规划的多项目同时开发的条件下，迅速获得天津市中南部私营企业主、周边企业中高端管理者及外地进津高端人士的青睐，成为市区又一高端住宅区域。老城厢区域在老城区拆迁改造后，一批高端住宅项目破茧而出，凭借其优越的区位优势，良好的商业和商务氛围，吸引了大量的政府公务人员、高端商务人士、高级白领以及一批对老城厢有深厚情结的客户的入住，成为市中心新兴的高端住宅区。此外，随着天津滨海新区开发开放力度不断加大，滨海地区聚集了大量的天津新贵阶层，成为金融、现代制造、信息产业、航空航天等新兴产业的高端人群比较聚集的地区。中外建项目凭借天钢柳林副中心的政府规划导向、滨海新区快速开发的带动、海河沿线的快速开发、良好的轨道、快速路交通体系、城市土地资源的日益稀缺，必将进一步激发天津市区与滨海新区各类高端人士聚集，成为又一高端居住聚集区。2、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高日前市统计局公布的《2008年我市人口发展状况》报告显示：2008年，本市常住人口成为进入新世纪以来增长最快的一年，主要原因是外来人口大量涌入本市。2008年，本市新增加外来人口主要呈现以下特点：一是增量大幅上扬。2008年本市常住人口是进入新世纪以来增长最快的一年。数据显示，2008年全市外来常住人口达224万人，比上年增加了53万人，占全年常住人口增量的比重高达86.89%。本市的外来人口增量首次超过京沪，比北京多7.6万人，比上海多34.77万人。二是本市常住人口年龄老化进程趋缓，本市外来人口中，15岁—64岁人口为192.3万人，占全部外来人口的比重达到85.85%。使常住人口的年龄结构趋向年轻化，减缓了本市人口的老龄化进程。三是外来高素质人员增加，高新技术和高端化、高层次的产业逐步形成，对高素质人才的吸纳作用也在逐步体现。2008年本市外来人口中，大学及以上受教育程度人口比重已达到10.2%，与上年相比提高了1.79个百分点。天津经济的快速发展，人才引进政策的逐步落实，越来越多的大项目、大企业在津投产，都是高端人才选择天津的重要因素。越来越多的高端人士在津落户与天津经济活力与日增强形成良性互动，互相促进。而越来越多的高学历、高收入、高素质的人士落户天津必将对天津高端商品住宅市场产生巨大拉动。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部3、本项目的客户定位项目位于河东区，天钢柳林城市副中心，片区城市地位的提升、市场形势以及本项目成本等因素，都要求我们必须要牢牢抓住高端市场，树立起天津东部乃至全天津市最高端的产品形象。从和平区小白楼CBD、河东区南站CBD、河西区友谊路地区等经济最活跃，高端人口最密集的区域吸引客户，这是项目成功的前提和关键。项目客户总体定位于讲究生活品味，追求生活品质，高学历、高素质、高收入，现代、时尚、有国际化视野的客户。由于本项目规模较大，同时不同地块产品有所区别，因此将按照地块定位不同进行客户定位：别墅客户A.年龄：主力客户年龄段40-55岁之间；B.来源地市区65%——主要来自小白楼CBD、河西友谊路地区、南站CBD等滨海30%——空港、西区、TEDA等外地投资客5%C.职业特征n中型以上私营企业主n金融、地产、物流、钢铁、贸易等传统优势产业高级管理者n垄断行业等大型企业中高级管理者n新金融、IT、电子、信息技术、现代制造、航空航天等新兴行业高级管理者n滨海地区各类外资企业中高级管理者n各类在津的外籍人士，以及外地来津的经营者或新天津人D.客户特征：这部分客户是天津高学历，高素质，高收入的客户群体，很多客户有海外学习或生活的背景，目前事业有成，他们对于生活的品味有较高追求，对于住区的品质要求极高。E.家庭构成：国内客户主要以三口之家为主，少量有三代同堂，小孩年龄初中以上，如果是三代同堂家庭，则阶段性或长期会有驻家保姆；F.置业类型：多次置业；G.出行方式：家庭主要成员自驾私家车出行为主，会有部分公车接送，部分女主人驾私家车； 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部A.价值诉求：城市别墅、理想居所，有“一步到位”的心理。他们对居住品质要求很高，认为居住的社区一定要体现身份认同感和尊贵感。他们既要靠近滨海新区这个中国北方经济高地，又要享受天津城市新中心提供的完善配套；对于房产美观、户型舒适型、景观环境、配套等各方面均有较高要求，愿意为高品质的居住区付出较高的代价。由于年龄的问题，对于居住健康和舒适进一步关注；B.生活习惯：这部分客户工作繁忙，压力大。因此，对于业余时间的休闲生活要求比较高，对于社区配套会所、家庭内部的休闲娱乐及学习的空间均有一定的要求；景观高层部分A.年龄：主力客户年龄段30-45岁之间；B.来源市区——主要来自小白楼CBD、河西友谊路地区、南站CBD60%滨海——空港、西区20%东丽区高端人口15%外地客户5%C.职业特征n中小型私营企业主n金融、地产、物流、钢铁、贸易等传统优势产业中高级管理者n垄断行业等大型企业中高级管理者n公务员、教师、医生、律师等n新金融、IT、电子、信息技术、现代制造、航空航天等新兴行业中高级管理者及科研人员n滨海地区各类外资企业中高级管理者n各类在津的外籍人士D.客户特征：这部分客户是同样是高学历，高素质，高收入的客户群体，很多客户有海外学习或生活的背景，事业蒸蒸日上，前景广阔，他们别墅客户在对品味和品质的欣赏和追上没有本质的区别，只是由于年龄、资历的原因，在收入水平和社会地位方面存在差距。由于其良好的教育背景，这部分客户对于健康、环保的居住方式尤为关注。E.家庭构成：主要以三口之家为主，小孩年龄多处于学龄；F.置业类型：2次及以上置业；G.出行方式：家庭主要成员自驾私家车出行为主，有少数客户公车接送 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部，部分女主人自驾私家车；A.价值诉求：高品质社区，强调身份认同感，对产品舒适度同样要求较高，对于周边基础教育配套有一定需求，对于健康、环保的生活方式有一定的偏好和追求；B.生活习惯：生活忙碌，业余时间渴望休闲健康的生活方式；公寓部分A.年龄：主力客户年龄段25-35岁之间；B.来源n市区55%n东丽区20%n投资客，租客通过轻轨来自市区或空港等地区25%C.家庭构成：二人世界、三口之家（小孩较小），部分家庭成员工作地点分别在市区和滨海；D.置业类型：1次置业，过渡型产品，或投资型；E.出行方式：自驾私家车、公共交通、班车等F.价值诉求：过渡型房产，不离开市中心，希望能有较好的城市环境、便捷的公共交通，良好的基础教育配套；G.生活习惯：奋斗型客户三、住宅部分项目定位1、本项目规划条件概述宗地位于天津市东南区域，东南半环快速路与外环之间，行政隶属于市内六区之一的河东区。宗地地处中心城区—滨海新区的城市发展主轴带上，北侧紧邻连接天津市区与滨海新区核心区的主干道——津塘路和地铁9号线(原津滨轻轨)一号桥站，同时规划地铁7号线也在项目东侧设站，南侧距海河约1.2公里，地理位置优越。规划性质土地面积建筑面积建筑密度绿地率居住A66337.9（包括小学用地10000）142364.7 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部容积率不大于1.8，建筑面积235302.1平米(不含小学、幼儿园)不大于20%不小于45%B76026.8（包括幼儿园用地2400）商业金融业A-1地块36518.936518.9不大于100000平米不大于40%不小于20%178883.6平米（含幼儿园小学用地）335302.1平米（不含小学幼儿园）2、地块价值分析本地块四面临路，北侧为津塘路，南侧为规划先锋路，东侧为变电所路（规划武当路），西侧为钢厂路。周边这四条路均有拓宽改造的规划，津塘路将进一步拓宽，路两侧进行大规模绿化，变电所路拓宽后将更名为武当路，直通即将开建的柳林桥，道路通达性极佳，南侧先锋路及西侧钢厂路也将于近期动工改造，这两条路均将建设成为区域内的重要交通干线。地块周边为传统的居民区与企事业单位混杂的地区。地块北侧与津塘路隔路相望的是万客隆超市和二号桥居民区，以及一些企事业单位；地块西侧为待整理的一机床厂、月牙河及新建居住区，东侧与居民区与科研单位临近，再向东3公里左右就到达东丽区区中心，地块南侧是正在拆迁改造的天钢分厂、村庄等，向南1公里为海河。从未来规划看，周边地区除了一些刚刚出让的土地之外，其余的企事业单位及村庄都将被拆迁，搬离这一地区。地块西南侧的天津钢厂已完成拆迁，土地基本平整，准备重新出让。地块南侧靠近海河及河滨公园，交通便捷，闹中取静，景观资源好，居住舒适度较好，适合安排低密度高端产品。地块北侧靠近津塘路一号桥，津塘路不但有地铁9号线在此设站，而且有多条公交线路通达市内各地及滨海地区，此外在地块北部还规划有商业综合体，生活便利性非常好，适合安排高层产品，这样布置也可最大限度避免项目内部各物业类型间的互相遮挡问题。地块东西两侧紧邻交通主干线，恐怕会有一定的噪音干扰，规划时应加以考虑。3、市场定位项目客户总体定位于讲究生活品味，追求生活品质，高学历、高素质、高收入，现代、时尚、有国际化视野的客户。因此，本项目产品应充分迎合这部分客户的偏好，努力营造项目品味，追求建筑品质，项目总体风格现代、时尚、国际化，别墅产品不失典雅、稳重、大气的气质。此外，本项目年龄较长的客户则对于健康配置十分关心，年轻客户大都有良好的教育背景，对于环保类技术十分关注，而对于。因此，对于建筑新技术方面侧重健康、环保 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部，提升居住舒适度等技术的应用。本项目别墅部分定位为：大隐于市的官邸型城市别墅本项目高层住宅部分定位为：五星级城市公馆本项目商业部分定位：生活主题的休闲商业公园4、产品定位4.1项目规划原则从06年至今，市区内成交的土地平均容积率达2.5，本项目住宅部分容积率仅为1.8，为市区内非常稀缺的低容积率项目，也是唯一具备拆分容积率，规划高附加值产品的项目，而这样的高附加值产品同样将是市区非常稀缺的产品类型；目前，天津市区内的别墅产品即将绝迹，本项目应抓住这一市场机遇，规划城市别墅类产品，填补市场空白，迎合高端客户对于城市中的高档次、低密度社区的向往，必将获得极大的产品溢价能力；近来，天津高端公寓市场正被逐步激发，一些高品质、高舒适度的公寓产品也取得了很好的业绩，也是一种高附加值，高溢价能力的产品类型；在以上两种主要的住宅类产品中，我们应尽量多的排布别墅类产品，剩余面积安排景观高层产品；在A-1地块内，根据容积率、覆盖率等规划指标，规划约6万平方米经济型公寓类产品，适应当地普通客户需求；规划4万平方米地上商业面积，2万平方米地下商业面积。通过合理的规划设计，保持基地原有的规划肌理和原生树木，让建筑散落于树木之间，力争将其建设成为现代建筑、原生地貌及人文积淀完美结合的经典项目。项目规划注重主题营造，为后期推广铺垫；要符合中国传统“风水”理论；物业类型面积（万平米）位置联排别墅9B地块及A地块南侧景观高层14.5A地块公寓6A-1地块商业（地上+地下）4+2A-1地块 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部4.2别墅部分总体规划形式建议采用合院别墅的规划形式概念，形成组团的围合感，加强土地利用效率，同时注意避免合院形式的别墅对居住私密性等方面的影响，在小院范围、开窗方式、入户方式等细节处理上应充分考虑。尽量保证三级院落的空间体系，即社区空间、合院空间、私家庭院空间，每一层空间强调不同的功能。社区空间为完全开放空间，社区内所有人均可享受，让老人和儿童有相对较开阔的空间休闲；合院空间为半开放空间，提供邻里交流、小型聚会的空间；私家庭院则完全私密空间。A区靠近景观高层的1-2排布置经济型产品，其余布置舒适型产品，端户或景观位置较好的位置也可出现少量高端型产品。B地块最南侧靠近主路的一排及两侧临路位置安排经济型户型，其余大部分位置安排舒适型产品，中心位置安排高端型产品，以上各类产品端户可变异出面积稍大户型。4.3别墅户型面积区间类型地上部分户均面积户数比经济型180-19035%舒适型22545%高端型25015%旗舰型2805%B区产品类型：联排别墅容积率：不低于0.7类型户数比位置经济型15%外围，环形车道边舒适型50%中心位置高端型30%中心位置，靠近主景观旗舰型5%靠近主景观端户A区别墅产品类型：联排别墅容积率：不低于0.75类型户数比位置经济型50%外围，环形车道边舒适型40%中心位置高端型10%中心位置，靠近主景观 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部4.4别墅部分户型设计要求地下室n所有户型设计地下室，充分理解政策规定，地下室须为全部赠送面积，不计入容积率，有分割产权；n地下室面积基本与首层面积基本相同，在空间上预留较宽敞的活动空间；n除经济型外，所有户型配工人房及专用卫生间，设置于地下；n地下室空间应充分利用，结合规划设计下沉式院落，保证地下部分充分采光与良好的空气流通；n给水、排水、强弱电、暖气等各种配套设施应可在地下室正常使用；赠送面积n所有户型可适当考虑赠送附加值，不超过总面积10%，但前提是要保证户型使用的合理性；nA地块最靠近景观高层的一排利用第四层赠送面积，提升这排户型的附加值；层高n户型层高——首层3.3米，二层3.0米，三层坡顶室内最低处3.0米，地下室2.8米；可根据户型面积适当调整；户型设计具体要求n经济型户型设计原则——主要针对三口之家，开间5.1米起，三室格局，首层不设居室，二层两个居室（未必设套房），三层主卧套（主卧、卫生间、书房、衣帽间，保证主卧舒适度，书房、衣帽间尺度可适当控制）n舒适型户型设计原则——主要针对三口之家，开间6米起，三室格局，首层不设居室，二层两个套房，三层主卧套（主卧、卫生间、书房、衣帽间，保证主卧舒适度，书房、衣帽间尺度可适当控制），室内可设计中庭、吹拔等情趣空间n高端型户型设计原则——针对三代同堂，开间6.6米以上，四室格局，首层设父母房，二层两个套房，三层主卧套（主卧、卫生间、书房、衣帽间，保证主卧舒适度，书房、衣帽间尺度可适当控制），室内可以中庭、吹拔、家庭厅等情趣空间。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部4.5停车方式及车位配比B区联排别墅类型停车方式车位配比经济型（最南一排）小院停车1：1舒适型地下1：2高端型地下1：2旗舰型地下1：2A区联排别墅类型停车方式车位配比经济型地下1：1舒适型地下1：2高端型地下1：24.6采暖及制冷热源采用市政集中供暖，室内采用地辐射采暖方式。制冷，预留户式中央空调位置。4.7高层户型建议A区超高层楼座单层户数层数户型面积停车方式及车位配比中间双塔4户43117（两室）+80（一室）+180（舒适三室）+240（四室）全地下，1：1.2第二及第五栋4户43最外侧高塔4户33145+145+105+105全地下1：1在两个超高层之间，可用低于24米的7层舒适型公寓连接，该公寓为舒适型产品，两梯两户户型。居室位置面积户数户数比总面积面积比一居43F8017217.3%17.3%137609.4%9.4%二居33F10513213.3%30.6%138609.4%23.2%43F11717217.3%2012413.7%三居33F14613213.3%33.4%1927213.1%37.3%7F162282.8%45363.1%43F18017217.3%3096021.1%四居7F209141.4%18.7%29262.0%30.1%43F24017217.3%4128028.1%147.6994100%100%146718100%100% 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部层数栋数居室面积户数户数比总面积面积比434一居8017217.3%69.2%137609.4%72.3%二居11717217.3%2012413.7%三居18017217.3%3096021.1%四居24017217.3%4128028.1%332二居10513213.3%26.6%138609.4%22.6%三居14613213.3%1927213.1%73三居162282.8%4.2%45363.1%5.1%四居209141.4%29262.0%147.6994100%100%146718100.0%100%大堂物业类型面积要求高度装修景观高层（43F、33F）120平方米以上两层(南北贯通)高档精装公寓80平方米以上一层（随商业首层高度）时尚精装大堂管理应考虑后期提升服务品质需要，考虑设置大堂助理等，提升服务品质。4.8会所同类项目会所配置项目名称面积主要功能备注钻石山6000国际标准恒温泳池、壁球馆、健身房、瑜伽、SPA、足浴共两层，地下一层时代奥城3000游泳池、健身房、瑜伽、壁球馆、乒乓球、台球、棋牌室地下一层仁恒海河广场2500左右游泳馆、健身房、乒乓球、羽毛球，其余未定不确定江胜天鹅湖5000游泳池、西餐厅、会客区、办公区（局部二层部分）地上一层，局部两层富力城3000游泳馆、健身房、乒乓球、羽毛球，其余未定地下三层本项目会所定位会所主题：健康休闲会所总面积：3000平米，基本全部地下，注意结合下沉广场、小院考虑自然通风、采光需求；位置：安排在A地块与A-1地块之间，结合商业及超高层大堂入口预留出入口主要功能： 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部游泳池4泳道25米泳池+儿童戏水池或按摩池，约800平米，有加热功能，可四季使用泳池在高档商品房项目中仍为标志型设施，是档次的象征，对客户心理影响很大，形成独特优势SPA健康SPA依托泳池，高档次定位台球/棋牌/乒乓球占用较小面积，200平米左右健身房选用名牌设备，面积适中，200平米左右4.9幼儿园、小学子女教育问题是影响客户置业的重要因素。景观高层和公寓部分的客户较年轻，其子女会有部分在幼儿园及小学年龄段。n尽量引入优质教育资源，丰富周边配套；n在布置操场与教学楼位置时应充分考虑学校操场、教学楼与住宅的相互影响；4.10其他配置常规配置n别墅部分舒适型以上面积户型，预留私家电梯位置，并可改造为储藏空间；n智能化：家居智能集成——温度、对讲、安防、信息交流等n一卡通：实现车库、门禁、电梯、缴费的全功能覆盖；n入户门电子锁——可选择密码、指纹等形式n加强安防系统配备：电子防护设备、室内保险柜位置预留等，希望能有某项特别能值得说的配置；n国际卫星电视系统；n分户中央空调机位预留；健康配置nLOW-e低辐射玻璃；n全置换式新风—— 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部新风机组将室外新鲜空气经过滤、除尘、加热（降温）、加湿（除湿）等处理后，以低速地面送风的方式送到每一个房间，相对污浊的空气从卫生间、厨房的排气系统有组织的排除室外；n光导照明——对于本项目大量地下室空间而言，本项技术实际应用效果较好；n地源热泵——地下水源中央空调系统是利用地球表面浅层的地热能资源（地下水）进行制冷的高效、节能、环保的系统。地下水源热泵通过输入少量的高品位能源－电能，实现低位热能向高位热能的转移。地热能在夏季作为热泵制冷的冷源，也可在冬季作为热泵供热的热源。n毛细网栅采暖制冷系统该类技术确实具有一定的溢价能力，对于项目品质起到很好的提升作用，而且在天津市场目前基本上是空白，具有一定的新鲜度和号召力。在不影响建筑平面布局的情况下，结合各项技术目前的成熟度，可在充分调查研究的基础上，对部分分项技术适当使用。4.11立面风格建议别墅部分n稳重、典雅、大气、时尚的总体风格，突出项目品质感；n减低高度感，突出层次变化n采用三段式手法n采用米黄系列颜色，几层采用石材，上层可考虑涂料；n采用灰色调坡屋顶；方向选择一：北美风情 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部优势n可操作性强；n风格总体偏内敛，迎合部分高档次客户需求；n有一定的风情感，对于宣传推广有利；n与高层相对好配合；劣势n冲击力不够； 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部优势n建筑符号感强，对客户的冲击力较强n风情感较强；劣势n设计、施工难度均较大，要形成一定精细度较困难；n建筑形式有些地方不适宜北方天气，需做调整； 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部高层部分n采用竖线条的哥特式建筑风格n强调公建感，体现品味与档次n强调高层建筑的背景感n突出典雅、时尚、现代的风格；n在前期设计中充分考虑灯光效果的设计；n提升公共区域的档次，大堂的面积、高度、装修标准、入口形式感等；4.12景观概念以及风格方向n强调与社区建筑形式的和谐统一；n追求景观种植密度的同时，注重精细操作；n别墅部分社区入口强调仪式感；n社区围墙采用较厚重、不可透视围墙，增强私密性及专属感；n重视对外公共设计。社区外退绿带上也应有所设计，提升总体项目品质及客户感受n龙涵道短期内无过境交通，可做为我项目内街重点考虑景观设计； 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n项目地块内有大量几十年树龄的原生大树，在规划时可将一部分树木保留，打造项目景观环境；n除了基地内保留的部分原生树木外，可移栽大量品种优良的成树，在树型、花期等方面统筹考虑，协调统一；n社区内可规划小型水系，不做大面积水景，增加项目景观的情趣性。；ü活水与野趣，能够最有效地提升园林的品质档次 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部ü近人尺度用植物增强私密性ü宅间小径，营造低密度别墅风情 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部ü小品与景观结合，标示与景观结合四、商业部分项目定位1、商业主题定位打造以家庭为主题的Lifestyle型商业公园打造中高档次，以家庭消费为主题，以“品位时尚、精致生活”为理念，缔造区域型一站式休闲、娱乐、购物中心，兼顾本社区配套型需求及周边地区中高端目的型消费需求，将住宅的配套需求与时尚的零售理念相结合。在商业类型上既满足小区高档人员的生活需要，又能够将比较时尚的零售理念引入，以聚集高消费人流为目的，提升项目的市场地位。在这里休憩、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市DAY+NIGHT生活。通过自身的建筑特色与时尚的零售理念相结合，发展成为河东区最有特点的时尚中心公园式休闲购物中心美国购物中心协会定义：购物中心是由开发商策划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店，多元化商业街和足够的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。购物公园是购物中心的另一种形态。购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方风俗民情、采购特色商品的旅游观光进店，具有文化性、平民性、休闲性。购物公园个性鲜明的园林小品，具趣味性的建筑物色彩、风格，与绿色植物 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部相映成趣，质朴亲切。购物公园具有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活、分散、多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征。他集三种城市功能于一身，是一种创新、有生命力的商业形式。2、规划理念n中央下沉式露天广场，加强地下一层商业的风情感及可视可达性，达成双首层概念；n自由曲折式内街，增强游人停留的兴趣；n动态空中走廊，强调各个楼层之间的交通联系，最大限度提高高层商业价值；n考虑与轻轨通道的连接，有利于引导轻轨人流进入商业；n对于一些有一定需求，租金承受能力一般的业态，可以规划至3层以上，从首层直接设置扶梯直达该区域，提升其价值；3、业态分布分层业态分布业态单铺面积位置及形态形态主力店运营方式地下2层停车场地下1层超市12000东侧主力店自持翻斗乐2500西侧主力店自持散铺60-100下沉广场周边双街布置自持地上电影院2500四层飘板主力店自持餐饮主力店1500一拖三一拖三主力店自持后期出售金融业形象店300-400沿街，公寓下一拖二出售生活主题商街100-200商业广场周边一拖二出售30-50三层及以上，靠近影院或超市散铺出售，部分铺位考虑包租，便于业态整体规划 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部4、停车及车位项目停车考虑地面结合地下，项目地下二层全部为停车场，至少可以停放500辆机动车。地面可利用绿化带建成草皮砖停车场，约可建设300个停车位。共建设约800停车位。五、公寓部分项目定位1、写字楼市场简析1.1天津写字楼市场特征描述 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随之增大。1991年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市场开始形成。此后到1997年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成1座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997年，随着中国房地产行业的制度改革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。直至2000年后，市场才逐渐有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002年至2008年，写字楼存量年复合增长率达13.64%。天津写字楼市场总量偏小，各项目间竞争相对激烈，高品质写字楼较少，未来新增供应较大，是目前天津写字楼市场的基本特征。1.2写字楼市场供需分析截至2009年上半年，天津市优质写字楼市场存量为533,350平方米；从2002年到2009年，天津优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有3万平方米到7万平方米的新增供应进入市场。从2003年到2008年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量约4.4万平方米，略低于平均每年的新增供应量4.8万平方米。目前在建写字楼预计新增供给将达111.2万平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20万平米左右的写字楼新增供应。如和记黄埔项目、津塔、天津国际金融中心、富力中心、嘉里中心、天津世贸中心等项目以及一批中档写字楼项目，将于未来几年内陆续上市。总体分析，天津写字楼市场在未来几年内将呈现较明显的供过于求的局面。此外，天津写字楼销售市场大约每年备案的成交量在30-50万平方米左右，但这个数据里包含了部分以写字楼产权立项的公寓类产品，如喜年广场等，因此上述数据比实际的办公需求有所放大。1.3写字楼市场细分天津已投入使用的写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、十一经路及后广场区域、鞍山西道及华苑区域；其他商业繁华地区也有零星分布。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部小白楼地区目前拥有信达广场、泰达大厦、金皇大厦、凯旋门大厦、ICTC等现代化楼宇，已经成为市内商业、商务办公最为集中的地区，具备了成为“CBD核心商务区”的先决条件。后期伴随南站CBD嘉里中心等项目建成投入使用，将进一步确立该区域的核心商务区地位。南京路沿线区域以高端产品为主。以今晚大厦、河川大厦、万科世贸广场、津汇广场、国际大厦、君隆广场、和黄地铁广场等为代表，建设高端产品，吸引高端客户进驻将成为本区域写字楼未来发展的趋势。友谊路围堤道区域，目前已形成新的金融聚集地。目前入住友谊路的金融机构几乎涵盖从中央到地方、从国内到国外的众多国有及商业银行。已投入使用的广银大厦、合众大厦、银丰大厦、世贸大厦、友谊路中段将建成冶金大厦、金融大厦、君谊大厦、大安大厦，以及后期鑫银大厦等项目的建成，友谊路金融街的地位将更加稳固。河东十一经路沿线和后广场区域，由于地处未来南站“CBD”核心地区，毗邻解放北路金融服务区，它将承接从解放北路分离出来的功能，成为物流、船代、贸易、保险、金融、房地产信息等第三产业为主的新型综合功能区。十一经路的人保大厦、天星河畔广场及后广场区域的渤海创智中心、冠福大厦、润东国际大厦等项目，聚集了众多保险、物流、货代等企业，并呈现不断外溢的趋势。鞍山西道及华苑片区： 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部特殊的市场使鞍山西道形成了以IT及相关产业为主的科贸一条街，又由于天大、南大两所高校的在人才和高科技技术两方面的优势拉动，华苑产业园区也渐渐与鞍山西道联动形成区域效应，成为高科技制造和创业者的园地，代表项目是荣华时代广场、百脑汇科技大厦和海泰·远舰信息广场。1.4片区写字楼项目分析中外建项目隶属天津市河东区，处于规划中的天钢柳林城市副中心，北侧为海河北岸连接中心城区与滨海新区的津塘公路及地铁九号线，具有不可比拟的区域发展潜力和交通优势。但是目前片区内商务氛围尚未成熟，与CBD区域及商业繁华区域相比缺乏强有力的支撑。由于项目所在片区与十一经路及后广场区域在区位和产业支撑方面类同，因此我们将重点研究河东区域内的写字楼产品。1.5小结天津重点商务区主要集中在南京路沿线、小白楼地区、友谊路沿线、鞍山西道沿线、十一经路沿线、后广场等区域，并且虽滨海新区的开发，有想滨海新区核心区发展的趋势。项目所属片区目前并非天津传统的商务区，商务氛围尚有待培育。区域内写字楼全部为销售型，自用与出租比例约为7：3，自用客户多为中小公司，自用面积150-400为多，行业有贸易物流、设计咨询、金融证券、大企业或外地政府驻津办等单位； 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部该区域内写字楼几乎没有知名开发商开发的项目，各项目操作水平均较低，在产品设计、设备设施、营销等工作均有待提升；后广场片区写字楼市场有一定的需求量，区内各项目大约可实现每月1000平方米左右的销售量；天津写字楼市场未来一段时间将呈现供过于求的局面，较大的市场供应容易形成激烈的竞争，对租金水平和销售价格产生较大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和销售压力；综上所述，目前在本项目所处地段不宜大规模开发办公类产品。2、小户型公寓市场分析2.1小户型公寓市场细分天津公建指标的公寓类产品多为住宅开发商消化其项目内的公建指标，酒店类开发商或酒店管理公司主动开发的公寓比较少，这一特性也就决定了很多公寓类项目更多是向住宅产品靠拢，在户型设计、管理服务、硬件配套等方面均更像住宅。公寓类产品根据建筑形态的不同可分为LOFT公寓和平层公寓。LOFT公寓多是属于公建用地，根据本市公建产品面积计算规则，打擦边球，利用4.8米层高偷夹层的面积，增加户型附加值，抵消公建产品在金融政策、生活成本等方面的不利影响。这种靠近居住功能的中小户型公寓投资居住两可，销售速度及价格均较理想。如喜年广场、君临天下、嘀哒等项目。平层公寓则一般处于较好的地理位置，多为高端租赁市场较活跃的地区，依托良好的区位优势和商务资源，以及良好的物业服务，开发单位面积较小的投资型产品，也都取得了较好的销售成绩。时代奥城、津门津塔等。有的项目引入高级酒店管理公司，如天津中心、威斯汀公寓等等项目。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部2.2典型项目分析君临天下（LOFT公寓）君临天下项目地处河北区博爱道与民族路交口，紧靠海河沿线，成为海河风景区的一道亮彩，该项目距离天津站不到2公里。其对岸紧邻天津和平路商业街，其环境价值因为海河景观带而逐渐升值。n项目名称：君临天下n物业地址：河北区博爱道与民族路交口n开发商：天津星际房地产开发有限公司n楼层状况：总43层，3-32层为酒店式公寓，33-37层为写字楼，38-43层为丽嘉酒店n建筑面积：约9.9万平方米n总套数：约1000套n装修状况：毛坯n产权年限：50年n楼层平面：17梯40户，销售面积35-110平米n层高：5.4米n物业管理费：2.9元/平方米/月n开盘时间：2007-11n入住时间：2010-05n目前报价：28000-29000元/平米n项目销售情况：君临天下酒店式公寓部分截止目前已销售约5万平米，销售期为22个月，月均销售约2300平米。n与周边住宅项目价格比较：2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月君临天下23727258312711927375仁恒海河广场---15899津门津塔（精装）19629193052048620761君临天下公寓较周边住宅价格高出20%-30%，主要是由于该项目地理位置佳，5.4米挑高附赠价值较高，住宅性质的贷款政策和后期生活费用使购买者生活成本较低，同时由于项目高层部分为写字间和酒店，又具有较高的投资价值。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部喜年广场（LOFT公寓）花样年·喜年广场位于天津市河西区解放南路西侧，北面为万科水晶城，南侧为规划路，西侧为南开翔宇学校，东侧紧邻解放南路。业态组成包括LOFT公寓、精装修酒店式公寓、酒店以及商业。n项目名称：喜年广场n物业地址：河西区解放南路西侧n开发商：天津松江花样年置业有限公司n楼层状况：19-20层n建筑面积：约13.5万平方米，其中地上:99700㎡，地下34784㎡n总套数：约1400套n装修状况：毛坯n产权年限：50年（目前余45年）n楼层平面：3梯14户，40-75平米n层高：4.8米n物业管理费：2.18元/平方米/月n开盘时间：2009-05n入住时间：2010-12n销售状态：已售约30%n目前报价：均价9600元/平米n项目销售情况：喜年广场公寓部分目前已销售约2.4万平米，截止目前销售期为5个月，月均销售4800平米。n与周边住宅项目价格比较：2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月喜年广场9111919792709559弘泽印象952098541027110604海逸长洲9235908496859761喜年广场与周边项目相比，由于弘泽印象成交均价中含部分洋房产品价格，因此喜年广场售价与周边高层产品价格基本持平。嘀哒（LOFT公寓）嘀嗒从功能上由三栋高层住宅和三栋高层公建组合而成，住宅位于社区的南部，公建位于小区的北部，整体上由南向北排列成三组。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n项目名称：嘀哒n物业地址：南开区凤丽路与南马路交汇处东北角n开发商：天津凯津房地产开发有限公司n楼层状况：12-16层n建筑面积：约7.3万平方米，其中住宅建筑面积3.2万平米，公建建筑面积2.5万平米，地下建筑面积1.5万平米n总套数：967户，其中住宅456户，公寓511户n装修状况：精装修n产权年限：50年n楼层平面：2梯11户，43-73平米n层高：住宅5.6米，公寓4.8米n物业管理费：2.5元/平方米/月n开盘时间：2008-10n入住时间：2010-06n销售状态：已售罄n项目销售情况：该项目住宅部分从08年10月至09年4月基本售罄，月均销售5300平米；09年5月公寓部分开盘，至09年8月基本售罄，销售期4个月，月均销售6250平米。n与住宅价格比较：2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月嘀哒住宅价格113661193811787116471208412490　　　嘀哒公寓价格　　　　　　11542116041210712724中新城上城10153102591083110099102761061612343121681281913920该项目同一地块包含住宅和公寓两部分，且产品形态相同，公寓产品作为住宅产品售罄的后续产品，09年5月公寓价格较住宅价格略低约10%，保持了住宅销售时期的持续旺销势头，并逐步实现价格拉升。与同期周边住宅相比，住宅式公寓价格略高，酒店式公寓价格略低。时代奥城（平层公寓）时代奥城毗邻天津奥体中心竞技区、水上公园、堆山公园等天津市内唯一性较强的自然景观资源。项目总建筑面积100万平米，其中55万平米住宅，45万平米公建。奥城国际酒店式公寓位于住宅部分和商业部分之间，临近小区宾水西道入口。n项目名称：时代奥城 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n物业地址：南开区宾水西道与水上东路交口n开发商：天津融创奥城投资有限公司n楼层状况：25-29层n建筑面积：约10万平方米n总套数：约2000套n装修状况：精装修n产权年限：40年n楼层平面：4梯19-23户，23-118平米n层高：3.3米n物业管理费：5元/平方米/月n开盘时间：2005-10n入住时间：2008-12n销售状态：已售约70%n目前报价：余房均价15000元/平米n租金价格：约1.6-2.0元/平米/日n销售速度：时代奥城酒店式公寓目前已销售约7.8万平米，截止目前销售期为47个月，月均销售1660平米。n与周边住宅价格比较2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月时代奥城住宅9791984710918108351136995791123410869时代奥城公寓1248910188127641262812586130271223812679时代奥城精装公寓较同期住宅产品高出10%-20%，但应考虑公寓产品的精装修成本因素。除去装修成本，该项目公寓与住宅价格基本持平。这个项目地处奥体片区，是天津涉外租赁最好的地区之一，该项目酒店式公寓面积划分30-60为主，降低投资门槛，实际效果较好。环球金融中心（平层公寓）环球金融中心项目是集336.9米超5A级写字楼、六星级酒店、国际级酒店式服务公寓、水岸豪宅、名品旗舰商业于一体的60万平米地标性综合建筑集群。环球金融中心位于大沽路与兴安路交汇处，属于CBD、CRD交汇的黄金区域，海河开发核心节点。n项目名称：环球金融中心n物业地址：大沽路与兴安路交汇处n开发商：金融街控股股份有限公司 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n楼层状况：30层n建筑面积：60万平米n总套数：1076套n装修状况：精装修n产权年限：70年n楼层平面：西塔3梯8户，东塔6梯15户，60-130平米n层高：3.1米n物业管理费：5.5元/平方米/月n开盘时间：2009-05n入住时间：2009-12n目前报价：均价23000元/平米n销售速度：日期销售套数销售面积销售金额销售均价2009年8月659095.5188828128207612009年7月16921610.3442702800204862009年6月10612999250943168193052009年5月8011475225241120196292009年4月364590.785219800185642009年3月297164.513847020019327合计48566935133140521619891由于津门公寓与津塔公寓数据无法准确区分，在销售速度方面以公寓整体来计算。项目开盘至今，共销售6.7万平米，销售周期6个月，月均销售81套，月均销售面积11158平米，持续保持较好的销售业绩。2.3小户型公寓贷款政策与相关费用分析贷款政策居住式公寓混合式公寓酒店式公寓产权年限70年50年40年混合式公寓、酒店式公寓办公混合式公寓、酒店式公寓办公贷款政策首付2成30年2成30年5成10年2成30年5成10年 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部利率基准利率下浮30%基准利率下浮30%基准利率上浮10%基准利率下浮30%基准利率上浮10%购房税费及其他费用居住式公寓混合式公寓酒店式公寓产权年限70年50年40年混合式公寓酒店式公寓办公混合式公寓酒店式公寓办公税费契税3%维修基金1%印花税--万分之五登记费80550生活费用水民用民用商用民用商用电暖气在贷款政策方面，如果在商品房合同中房屋设计用途为混合式公寓或酒店式公寓，部分银行在现场审核（煤水电气费用是否为民用等）后，如确认房屋为居住用，则可按照普通住宅贷款政策执行；如果房屋设计用途为办公，则按照商业贷款政策执行。水电费用也会因性质不同有所区别，这些都是影响客户购买的因素，应认真考虑。2.4小结天津市小户型公寓发展迅速，但由于各项目产权年限和所处区位的不同，在产品形式上也各有不同。平层投资型酒店式公寓一般依托良好的自然景观资源或商务氛围浓厚的CBD区域，而在缺乏上述资源的区域，则以LOFT居住型为主。在销售方面，公寓类依靠其较高的性价比，一般能获得较理想的销售速度。而与同期周边的住宅价格相比，公寓类产品基本可与周边住宅产品价格持平。同时，由于土地性质和产权年限的不同，在后期销售过程中的贷款政策及后期费用上也有所差异。特别是对于偏居住性质的小户型公寓，贷款政策和后期生活成本会直接影响到项目的销售速度及价格。3、发展建议LOFT公寓+多层商业+平层公寓 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部1、LOFT公寓是客户接受度最好，市场基数最大的一类公建类高层产品，是适宜开发的物业类型，应尽量多布；2、平层公寓产品受所处地区商务氛围及租赁市场活跃度的限制，难以获得较理想的销售价格与速度，但可以以较小的面积，超低总价，吸引部分投资客；这种物业类型作为LOFT公寓的补充，可少量开发；3、写字楼产品在这一片区内为市场空白，但市场的巨大供应及所处地区商务氛围尚不成熟，短时期内较难获得理想的销售价格与销售速度，不宜大量开发。在底层商业3层以上的部分，也可作为办公需求；公寓类产品公寓建议：n物业类型：10万平米公建可配置约4万平米为商业，其余为公寓类产品，其中尽量多排布LOFT产品，其余安排平层公寓n户型面积：LOFT产品以一室户型为主，面积控制在40-55平米，约占总户数比60%，配以适量两室户型，面积控制在60-70平米，约40%；平层公寓面积30-40平方米。n层高：LOFT4.8米，平层公寓2.9米n装修状况：毛坯交工（或精装）n产权年限：40年n政策支持：如能在办证过程中实现备案设计用途为公寓，则可极大降低客户的贷款政策抗性及后期生活成本，提高销售速度；六、示范区展示建议本项目各部分产品类型差异较大，客户层次有所不同，开发周期也存在较大差异，因此，决定设立两个销售示范区及两个接待中心。别墅示范区设于B地块西北角，考虑此处搞大成树密集，便于营造良好景观氛围，不临主路，私密感较强。别墅示范区包括接待中心，样板楼、各种户型的样板间、样板景观等内容。高层示范区设置于景观高层中间两栋楼及附近商业地块范围，此处为商业人流主入口，可视可达性较好，便于营造热络的销售氛围。高层示范区包括接待中心，实楼样板房，样板景观，地下运动型会所等内容。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部示范区应设置较开敞空间，便于销售期活动等；充分考虑示范区景观、建筑的夜景灯光营造；附件：片区内写字楼项目销售情况概览润东国际大厦n项目名称：润东国际大厦n物业地址：河东区新开路与华捷道交口n开发商：天一房地产开发有限公司（自来水集团）n楼层状况：地上26层，其中1-4层为商铺，地下1层为立体机械式停车场n建筑面积：3.6万平方米n总套数：178n装修状况：毛坯n物业管理费：10元/平方米/月 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n停车位：地上80个，地下约120个n车位费用：地上车位120-200元/月，地下车位400元/月n开盘时间：2008-03n入住时间：2009-06n销售状态：已销售约70%n目前报价：特惠房11000-12000，正价销售房屋15000元起n租金价格：约1.8-2.0元/平米/日n项目其它情况说明：该项目开发商上劲房地产与天津市自来水集团共占用8层，约1万平米（该项目用地原为天津市自来水集团）n销售速度：08年3月-09年3月，润东国际大厦共销售17395平米（包括股东自留1万平方米），月均销售1338平米，09年4月份至09年7月，该项目针对大客户进行整层销售，由于谈判过程较长，且付款速度较慢而未能签订商品房合同，因此无法查询备案数据。据该项目销售人员称目前已签订认购协议的约4500平米，月均销售约900平米。渤海创智中心n项目名称：渤海创智中心n物业地址：河东区新开路与华兴道交口n开发商：天津开发区津狮房地产开发有限公司（泰丰）n楼层状况：地上27层n建筑面积：3.2万平方米n总套数：253n装修状况：精装修n物业管理费：14.2元/平方米/月n停车位：地上50个，地下约150个n车位费用：地上车位200元/月，目前无地下车位，将来共享旁边酒店式公寓（在建）地下车位，租售价格未定。n开盘时间：2006-07n入住时间：2008-12-31n销售状态：售罄n租金价格：约1.7元/平米/日n销售速度：渤海创智大厦于2006年7月开盘，至2009年6月售罄，销售期为3年，主力销售期月均销售速度约为1000平米/月。 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部冠福大厦n项目名称：冠福大厦n物业地址：河东区新开路与华兴道交口n开发商：河东美东房地产开发有限公司n楼层状况：地上27层，其中1-4层为商铺，地下2层n建筑面积：3.1万平方米n总套数：180n装修状况：毛坯n物业管理费：15元/平方米/月n停车位：地上100个，地下约300个n车位费用：地上车位200元/月，地下车位400元/月n开盘时间：2006-09n入住时间：2007-12n销售状态：已售罄n目前报价：11000元/平米（二手房）n租金价格：约1.7元/平米/日n销售速度：冠福大厦于2006年9月开盘，至2009年7月基本售罄，销售期约为34个月，月均销售速度约为911平米/月。鼎基大厦n项目名称：鼎基大厦n物业地址：河东区六纬路与光华侨交口n开发商：鼎基投资集团n楼层状况：共计15层，其中1层-3层为底商n户型面积：170-440平米，户型为跃层n总户数：30n停车位：预计地上30个、地下15个n物业管理费：3.90元/平方米/月n建筑面积：10518平方米n绿化率：35%n装修状况：毛坯n开盘时间：2008-08n入住时间：2008-08 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n目前报价：12000元/平米，根据客户购买意向及面积需求，可能有较大幅度优惠；n销售速度：该项目欲整体出售，目前基本无销售。鼎泰大厦n项目名称：鼎泰大厦n物业地址：河东区十一经路与津塘路交口n开发商：天津市鼎泰春置业有限公司n楼层状况：地上主体32层、地下2层，两侧裙房为地上四层。负一层为地下停车场，1-4层为商业部分，5-30层为写字楼，顶部两层为设备用房。n建筑面积：4.2万平方米n总套数：238n装修状况：毛坯n物业管理费：15元/平方米·月n停车位：地上150个，地下50个n车位费用：地上200元/月，地下预计为出售，价格未定n开盘时间：2006-07n入住时间：2009-10n目前报价：8800元/平米n销售状况：目前已销售约30%n项目其他情况说明：该项目为烂尾项目，于09年初被河东建委回收，后委托代理公司进行销售。该项目产权性质为住宅，贷款首付及利率具有一定优势。另外由于该项目目前所属为河东建委，对利润要求不高，同时由于长期烂尾状态，市场形象不佳，且关于该项目也有众多不利的传言，因此售价远低于该区域市场应有价格水平，以通过低价策略吸引市场关注，抵消市场不利因素。n销售速度：该项目于09年5月重新开始销售后，据现场销售人员称除抵款部分外，月均可实现销售1000平米左右。天津湾n项目名称：天津湾之中环广场写字楼n物业地址：南北大街与光华桥交口n开发商：天津海景实业公司n楼层状况：一期为嘉茂购物中心5-8层；n建筑面积：约2万平方米 天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部n总套数：一期约50套n装修状况：毛坯n物业管理费：16元/平方米/月n停车位：与商业共享n车位费用：目前暂不收费n开盘时间：2006-09n入住时间：2007-06n销售状态：一期仅余2套，二期未开盘n目前报价：余房均价9500元/平米n租金价格：约2.2元/平米/日n项目其他情况说明：该项目为嘉茂购物中心5-8层，部分户型可欣赏海河河景。n销售速度：天津湾写字楼一期约2万平米，目前剩余近1000平米，月均销售速度约530平米。主要销售期为07年9月至08年5月，这段时间消化了该楼70%的销售量，这段时间月均消化150平方米左右。n该项目写字楼为复式户型，总层高5.9米，中间设夹层，夹层也算全部销售面积，夹层的层高只有2.4米左右，这个对销售速度及价格均产生较大的不利影响。其后期产品已取消这样的夹层设计。