南京市保障性住房社区商业管理研究

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1、隶。轫大·粤工程硕士学位论文万方数据南京市保障性住房社区商业管理研究(学位论文形式：应用研究)本论文获南京市社科基金项目(“南京市保障性住房长效供应机制研究”，编号：12802)资助。万方数据I也SEARCHONTHEMANAGEMENTOFTHECOMMUNITYCOMMERCEINAFFORDABLEHOUSⅢGⅢNANJⅢGADissertationSubmittedtoSoutheastUniversityfIIIIrllIIIIIIIIPIIIIIIIIIllIIFIIY2758618FortheAcademicDegreeofMasterofM

2、anagementBYZhangHuaSupervisedbyZhangJian—kunQiuBai—yuDepartmentofConstructionManagementandRealEstateSchoolofCivilEngineeringSoutheastUniversity0ctober2014万方数据东南大学学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使

3、用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签名：日期：狸!坚!!：!：Z东南大学学位论文使用授权声明东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布(包括以电子信息形式刊登)论文的全部内容或中、英文摘要等部分内容。论文的公布(包括以电子信息形式刊登)授权东南大学研究生院办理。研究生签名：鲜导师签名：易舷万方数据摘要“十二五

4、”期间，中央确定了3600万套保障性住房的建设目标，南京市要完成2000万平方米各类保障性住房建设。2013年以来，南京市丁家庄和岱山保障房片区将大规模投入使用。无论是全国范围还是就南京市而言，保障房已经大量建设并投入使用，并且这种状况近一段时间内还将持续。社区商业是保障房项目使用的关键配套，关系到居民生活的便利性和成本的高低，关系到从“有居’’到“廉居”和“宜居”。南京市保障房社区商业还关系到对建设成本和物业管理费用补贴的现实问题，研究意义重大。本文对保障房社区商业管理的相关问题进行了系统的基础研究。对国内外研究现状进行综述和评述，梳理了社区商业管理相关

5、商圈理论、零售业态演变理论和消费者行为空间理论等内容。以此为基础，对南京市社区商业管理的现状和重点进行了系统的调查。调查方案涉及到社区商业整体情况、居民满意度调查、经营商户满意度调查和开发管理企业访谈等四大方面内容。并对调查数据进行统计梳理和详细分析，明确了南京市保障房社区商业管理的基本特点和现实问题。在此基础之上，借鉴全寿命期管理理论，将以上错综复杂的问题按照管理阶段予以归纳，以保证问题解决的逻辑性和操作性。研究重点内容以后期运营管理为中心，并延伸到对此有重要影响的前期规划管理阶段。在南京市社区商业管理的目标和原则约束下，构建出了符合南京市保障房管理实际

6、的社区商业整体管理策略。在前期规划管理方面，构建了南京市社区商业配建规模的测算模型，其主要的测算公式是ACo=M×Q×(1+Pc．PcOx(i+100％)“／X。商业整体布局建议以“购物中心+沿街式”为主体，辅助以基本的多点式商业，谨慎设置商业街的模式。其中基本型消费散点式布置，品质型消费集中布置。业态组合整体模式建议以“大型综合超市+便利店+农贸市场+其他组合”为主。应该对基本业态设置予以调整，对公益性微利业态予以补充和扶持。在后期运营管理方面，针对有具体物业补贴作用的社区商业持有面积进行具体测算，并以岱山项目为例，测算出该项目社区商业适宜的持有比例为建

7、筑面积的1．78％。社区商业销售和招商的整体策略是“统一营销管理，统一招商管理”，经营模式建议为租售结合形式。招商应按照“先核心主力店，其次品牌专卖店，最后小型辅助商户”的顺序。可以利用平台优势引进“颐和居”餐饮和酒店，营造前期商业氛围。社区商业经营管理整体策略建议为“统一管理，分散经营”，以保证规模效应、规范性和自主性。关键词：南京市；保障性住房；社区商业；经营管理；业态组合万方数据Abstract”TwelfthFiveYearPlan”period，thecentralgovernmentarrangedatargetofconstructing36

8、millionunitsofaffordablehousing，w