丽水市行政中心商业项目市场研究及规划定位报告

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1、1丽水行政中心商业项目丽水行政中心商业项目市场研究及规划定位市场研究及规划定位呈致浙江万地集团2007年1月30日调研说明2基础调研商业消费者/写字楼客户调研调研类型调研区域样本数量调研类型调研区域样本数量中山街、解放街、万丰商圈210购物商业市区30商圈消费者等商业集中区餐饮商业市区69居民消费者市区各主要居民区140休闲娱乐商业市区21写字楼客户市区主要写字楼75商业街基础调研中山路等11条主要商业街经营者调研市区163写字楼基础市区35住宅小区基础调研市区/发改委/土地局/经贸委/交易政府机关访谈中心等¾我行对丽水市的商业、写字楼市

2、场作了全面的市场调研，对相关政府部门、重点商家作了深入访谈；并对消费者/经营者及写字楼客户作了细致的问卷调研。目录3一、宏观环境篇4三、写字楼市场篇1011写字楼市场现状1宏观经济2城市规划2写字楼市场未来发展3本项目写字楼市场发展分析4项目定位二、商业市场篇13四、操作运营篇1241商业市场现状1项目总主题2商业市场未来发展2项目物业配比3本项目商业市场发展分析3规划布局建议4案例研究4产品建议5项目定位5运营模式6财务分析4一、宏观市场分析一、宏观市场分析宏观经济宏观经济————人口数量与增长5丽水市区历年人口变化状况（万人）383.

3、0%2.5%372.0%361.5%351.0%0.5%340.0%33-0.5%32-1.0%1996199719981999200020012002200320042005人口数增长率¾丽水市区人口逐年稳步上升，但增长水平趋于平缓，年均增长率约为1.2%；¾人口增长在2000年及2002年达到高峰，2002年后增长明显回落，目前市区总人口约为37.5万；¾总人口规模较小，根据规划到2010年，丽水市区人口将接近48万人，其中城镇人口31.6万。宏观经济－宏观经济－GDP比较6浙江省各市2006年GDP情况浙江各城市GDP近五年平均增长

4、率（亿元)250015.50%15.00%200014.50%150014.00%100013.50%50013.00%012.50%山市州市兴市州市温州市台州市衢州市湖州市丽水市杭州市宁波市金华市绍兴市嘉兴市舟舟山市丽水市衢湖州市金华市嘉台州市绍兴市温宁波市杭州市数据截止2006年第三季度¾截至2006年第三季度，丽水市2006年GDP总产值达到¾丽水市近五年GDP年平均增长率约13.6%，接近全省平约243亿元，GDP在浙江各地区中排名第10位，仅高均水平，经济发展呈现稳步增长态势；于舟山市；¾丽水市作为全省重点扶持区域，近几年大力发

5、展新型工¾丽水市经济社会发展总体水平与金华、衢州等浙中地业化道路，预计后期区域地位仍将有所上升；区相对接近，但与环杭州湾、温台地区相比仍有较大¾丽水市与周边经济发达城市的互通，将更紧密的融入长差距。三角区域，GDP仍将快速增长。宏观经济－宏观经济－人均GDP发展速度比较7浙江各城市人均GDP近五年平均增长率16.00%15.00%14.00%13.00%12.00%11.00%10.00%杭州市宁波市温州市台州市湖州市绍兴市衢州市丽水市金华市嘉兴市舟山市¾丽水市人均GDP增长率处在浙江省各地区前列，平均增长率约为13.4%，表现出持续快速

6、增长；¾丽水市人均GDP基数相对较低，人均GDP数值与增长率排名靠后的地区差异仍然较大；¾2003年以后丽水市人均GDP增速有所加快。宏观经济－宏观经济－人均可支配收入比较8城镇人均可支配收入近五年平均增长率浙江省各市2006年城镇人均可支配收入情况（元）14.00%17,000.0013.00%15,000.0012.00%13,000.0011,000.0011.00%9,000.0010.00%7,000.009.00%5,000.008.00%市市市市市市市市州兴华州州市州水市华市州市州市山波州丽水市衢嘉湖州市舟山市金杭绍兴市宁波

7、市台温丽金杭温舟宁湖台州市绍兴市嘉兴市衢州市数据截止2006年第三季度¾截至2006年第三季度，丽水市2006年城镇人均可支配¾近五年丽水市城镇人均可支配收入年均增长率约为收入约10803元，处于浙江省各地市下游水平；9.44%，在浙江各地区间排名最末；¾丽水市临近城镇人均可支配收入较高的温台地区，随¾丽水市近年加大对农村经济发展的投入，在一定程度着浙江经济一体化的进程，温台地区的经济辐射将会上影响了城镇人均可支配收入的增长；对丽水市经济起到极大程度的带动。¾相对于浙江其他地区，丽水市城镇人均可支配收入滞后，但随着经济发展，增长空间较大。

8、城市总体规划－城市总体规划－布局9市府大楼为中丽水市区——浙西南中心城市心的行政中心¾城市性质：长三角南翼地区山水人居与生态旅游城市，特色制造业基地和浙江西南部中心城市。北城中山街为轴¾空间布