远洋地产关于商改住物业的专题研究

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1、关于商改住物业的专题研究市场部2011年4月15日目录P/002报告摘要03商改住相关政策综述06商改住物业市场综述24商改住物业开发模式53商改住模式的发展趋势及策略建议65附件：商改住典型项目基本资料71P/003第一章报告摘要报告摘要P/004商改住产品虽然在限购政策之外，北京及其他城市已经出台了不尽相同的针对商改住现象的调控政策。其中北京出台的相关政策已经控制了研发、工业用地项目及酒店类立项商改住行为的发生，并限制了LOFT产品的开发。由于目前的政策没有从根源上限制产权分割（如一定比例的散售或限制最小产权面积）和基

2、本的居住功能（如上下水和卫生间）等类住宅开发必备的前提条件，因此商改住产品仍有机可循。但总体来看，对商改住产品的政策限制将日趋严格。商改住产品由于单元面积小，总价低的特点，虽然有土地年限、水电燃气等不足之处，仍然得到了部分的青年自住者和投资者的接受。而开发商则以土地成本低获得较高的收益，并快速的回笼资金。通过市场分析可以看出，限购等调控政策对住宅市场带来了冲击，而给商改住产品带来一定的机遇，商改住市场总体仍保持上升趋势。报告摘要P/005从目前的商改住操作模式来看，商改住模式主要是利用政府部门之间缺乏协同沟通的漏洞，在取得规划验收后

3、进行后期改造而达到由非住宅产品到住宅产品的转换。该模式操作的前提是项目可以进行产权分割，因此获取合适的土地资源并完成报批至关重要。另外，商改住项目市场推广中要尽量保持低调的姿态，避免过分突出居住功能。结合以上研究，我们认为短期内（近两年）商改住现象仍将存在，并有一定的市场机遇。但如果商改住市场过度泛滥，可能会招致政府的严厉调控。商改住模式的运作需要有较好的资源整合能力。长期来看，政府将逐步出台政策限制该操作行为的发生。P/006第二章商改住相关政策综述房地产调控政策对商改住项目的影响P/0072010年4月17日、9月29日和2011

4、年1月26日，国务院相继出台了三次房地产调控政策，并逐渐加强了限购及限贷调控政策，旨在抑制住宅市场投资投机需求。住宅市场非住宅市场•已有１套房的本市户籍居民家庭、在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购１套住房；限购政策•对已有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上无影响（北京）住房的非当地户籍居民家庭、无法提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。•无影响•首套房30%（公积金20%）限贷政策•首付50%，贷款年

5、限10•二套首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍（北京）年内，利率1.1倍，无公•三套房停贷积金贷款购房者：北京限购政策的出台，使很多不符合条件的本地、外地居民丧失了购房权利。限制范围之外的商改住项目成为此部分客户的唯一选择。开发商：商办等非住宅用地原是众多开发商的鸡肋之选。限购政策出台后，由于成本低、利润高和销售快等特点，商改住项目给一些开发商带来新的机遇。北京商改住相关政策P/0082010年北京市国土、规划和建设等部门密集出台了规范房地产开发行为的相关政策，逐步限制商改住等违规行为的发生。自2010年10月，

6、研发、工业用地的开发将面临更严格的监管，将研发、工业用地开发成类住宅产品进行分割销售的可能性很小。另外，由于未来此类项目的分割销售要经过规划、发改委和市政府等部门审批，立项为员工宿舍的项目对外公开销售行为也将受到约束。自2010年5月，北京酒店类立项项目将被禁止分割销售，以酒店式公寓名目进行住宅开发的行为已被禁止。自2010年12月，已建成的非住宅物业的分割销售将面临更严厉的监管。自2010年10月，新建项目的规划条件如下：住宅建筑标准层层高一般不应超过3.3米，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公

7、建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米。未来LOFT形式的类住宅产品将大量减少，但具有区位优势的地铁沿线LOFT项目还会存在。北京商改住相关政策1-1P/009（一）《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》针对内容：新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目政策要点：1、在项目备案或核准批复文件中，明确“不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售”；2、加大审查力度，核发规划许可证时明确项目的规划建筑使用性质及功能，擅自变更规划许可内容进行建设的项目，依法不予验收；3、国有建设用地使用权出让合同中，明确“研发、工业项目

8、不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；4、该通知2010年10月1日起实施。政策解析：政策执行后，研发、工业用地项目在申请预售许可证时需要通过建委、发改委、规划、国土等部门的审核，并报