梧仗爱4号商改住市场可行报告-商改住loft的市场发展

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1、梧仗爱4#商改住市场可行报告（初报）商改住LOFT的市场发展2008.9.3地产牛市思维的转变是理性的对待市场及自身判断。这不仅是情感上的还是思维上的。只有这样中国的地产发展才能走向成熟并达到新的高峰。地产的理性回归是必然的大纲地产市场走势4#商各项指标商改住机会分析LOFT市场空间市场LOFT产品案例LOFT在市场的发展打造差异化产品建议营销提示北京地产走势1-7月小户型房价停涨销售三分之二在五环外供应结构和销售结构已经从商品房主唱明显改变为以中小户型保障性住房为主，销售市场的“低量高价”态势不可持续。8月25日，一个由央行与银监会联合下发的通知要求各金融

2、机构严控商业性房地产信贷。（保银行、舍地产）8月28日，国家发改委固定资产投资司发布的数据显示，房地产开发购置土地面积呈回落之势。其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。房山长阳区经济形势分析一、工业生产继续高速增长。二、消费品市场增长加快。三、城乡居民收入稳步提高。四、金融市场储蓄存款回流。五、财政、税收增幅均呈现增幅回落趋势。房山长阳地产走势04-07年的价格拉升07-08年户型由大向中的转变05-08年购买客群由本区向市区转变05-08年毛坯向精装转变（品质）04-07年项目规模的增大房山长阳08地产销售数据08年5-8月份的数据可对明年4月份前的

3、地产市场进行初步判断。--------------------详细数据有待考量走访梧仗爱街区的几个问题小区外商业配套，超长阳的常住人口比例小区内配套尚待完善物业服务水平有待提高以购住宅客群并不长住小区，商业无消费支撑冬天的业主的长住率在19%-24%之间夏天的业主的长住率在28%-39%之间长住人口老龄化4#商地块数据指标立项产权年限占地建面容积率绿化率商业立项2002年至2042年12000地上10500地下40001.1830.5车位结构楼高层高水电地下：98框架结构16.5M5.5M民用民用供暖中水南楼间距北楼间距可售面积壁挂炉无15M28M10500

4、㎡有关数据须双方确认4#商优略势简析优势略势交通动线进深大相对成熟社区40年产权中心位置无集中供暖容积率小交通噪音绿化率高体量小4#商可行产品中体量商业（餐饮类）商业综合楼（小商品）物流基地（仓储配套）写字楼商住两用（SOHO一族）小体量LOFT精品住宅LOFT产品是4#商唯一的生存空间我司通过前期的市场调研、数据分析及LOFT产品研究得出如下结论。这是唯一市场空白的产品并可达到速销和利润的最大化当然这也取决于开发商期待的利润空间（影响速度）把控销售节奏提高利润市场LOFT产品案例1：往年LOFT项目(08年前)大成国际公寓佳莲广场酒店公寓立方庭酒店公寓2

5、：在售LOFT项目(08年后)智地·香蜜湾美利山酒店公寓尚城LOFT公寓1：往年LOFT项目大成国际中心类型：公寓建筑类型：板楼,高层项目位置：朝阳区朝阳区百子湾甲12号（东四环百子湾桥东南角）交通位置：三、四环之间价格：均价9000元/平方米价格说明：一次性付款、银行按揭（50%）物业费：5元/平方米/月开盘时间：大成国际中心2005年9月开始认购，2005年11月15日开盘销售入住时间：大成国际中心2007年4月30日绿化/容积率：绿化率30％ 容积率3.3装修：精装修暖气：市政集中供暖大成国际中心大成国际中心卖点1：地段（CBD）、交通优势2：7.2米

6、酒店式挑高大堂3：6.2米层高的跃层结构，上下两层均达到3.1米4：精装修5：国际化的酒店管理公司负责物业管理6：周边均价7000元/平方米时（平层），LOFT均价9000元/平方米时，销售周期半年。立方庭类型：酒店公寓建筑类型：板楼项目位置：海淀区中关村购物广场西侧(中关村西区内)交通位置：三、四环之间地铁4号线地铁10号线价格：均价26000元/平方米（最高：40000元/平方米）价格说明：一次性付款、银行按揭物业费：14元/平方米·月开盘时间：立方庭2006年9月27日入住时间：立方庭2008年6月层高：5.7米层高容积率：容积率5.2装修：精装修暖气

7、：集中供热，中央空调立方庭立方庭卖点：1：地段（中关村）、交通优势2：低价、投资3：大堂四星级酒店标准装修设计4：市场差异化产品佳莲·时代广场类型：酒店公寓建筑类型：塔楼,多层项目位置：昌平区鼓楼南大街东侧交通位置：六环以外昌平区中心价格：均价11000元/平方米物业费：3.9元/平方米/月开盘时间：2007年10月28日入住时间：2009年3月31日绿化：绿化率30.00％装修：精装修送家电暖气：市政供暖，中央空调佳莲·时代广场佳莲·时代广场佳莲·时代广场卖点：1：地段、交通优势（昌平区中心）2：精装修3：配套完整4：价格优势备注：至今在售往年LOFT项目

8、共同点案名产权年限位置水电装修大成国际中心70CBD