弱势下的房地产项目促销方式及效果研究_部分(2)

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1、弱势下的房地产项目促销研究三、典型案例分析沈阳碧桂园一、基本概况描述¢区位分析项目位置：沈阳碧桂园位于沈北新区辉山经济开发区碧桂大街10号，属于蒲河板块，项目紧邻世博园，依山脉走势而建，多条连接城市中心商区及抚顺等地的快速交通线路经过此处。交通环境：沈阳碧桂园附近的公交线路有168路、385路、384路、177路和世博园专线，以及将要开通的沈阳市地铁一号线。配套环境：沈阳碧桂园毗邻棋盘山风景区，各项娱乐设施齐全，包括沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部等。并且未来将要建设五星级标准酒店。项目的医疗配套有位于沈棋路

2、上的医大四院，教育配套有育才中学和沈阳二中。克而瑞信息技术有限公司广延路140号邮编：200072电话：56388686©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有第46页共167页弱势下的房地产项目促销研究¢项目属性分析总建筑面积：1700000平方米容积率：1.48一期占地面积：111530平方米开发商：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司物业类型：双拼、109栋；联体、9栋开盘时间：2008年6月15日项目效果图推案面积：110046平方米销售价格：5500-6500元/平方米户型配比：户型面积段（平方米）套数（套）比例联排251-3294617.42%双拼315-61221882.5

3、8%项目鸟瞰图双拼别墅A5户型一、二、三层平面示意图建筑面积491.37平方米克而瑞信息技术有限公司广延路140号邮编：200072电话：56388686©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有第47页共167页弱势下的房地产项目促销研究二、竞争引发促销¢区域市场竞争激烈沈阳碧桂园项目竞品列表项目名称板块总建面积开盘时间状态销售报价累计销售面积累计销售率沈阳碧桂园蒲河板块17000002008-6-15预售5500-65003083485%住宅4400-5500别皇第龙邸蒲河板块13000002008-4-19预售766125%墅6800-7100万科.兰乔圣菲辉山开发区21000

4、02008-2-21预售17000-30000267825%三期板块辉山开发区住宅4470-5320别清韵百园4700002008-5-17预售257323%板块墅10000-13000泰盈.九如溪谷住宅3350-3950别蒲河板块3980002008-6-7预售352840%三期墅6500-8000沈阳碧桂园项目周边别墅市场竞争较为激烈，特别是高端别墅市场，其周边存在着像万科.兰乔圣菲、泰盈.九如溪谷等高端产品，使得沈阳碧桂园面临着一定的竞争压力。但其同质产品定价都相对较高，在这种情况下沈阳碧桂园采取薄利多销的销售战略实属高明举措。克而瑞信息技术有限公司广延路140号邮编：200

5、072电话：56388686©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有第48页共167页弱势下的房地产项目促销研究¢低价销售使得开盘引爆沈阳市场沈阳碧桂园开盘当天开发商推出264套双拼、联排别墅划，分别是双拼别墅109栋双拼，面积315-612平方米，218套；联体别墅9栋，面积251-329平方米，46套，划分成2个区域进行销售，分别为：位于依山而建处于半山位置的峰景区和水平面相对平缓的凤鸣翠玲区，每个区域都拿出中心区位置的别墅作为本期规划进行销售。开盘当天聚集了大量来自四面八方的顾客，他们中的大部分是冲着碧桂园的品牌而来，相对较低的市场价位对于他们更具有吸引力。沈阳碧桂园开盘现场

6、平面报广三、促销方式解析¢项目促销使用的方法针对别墅市场所面临的竞争压力，沈阳碧桂园在保证产品品质的条件下采取低价销售战略，并且开盘当日也有一定的价格优惠。沈阳碧桂园联排别墅的价格为4300-5500元/平，双拼价格为5300-7200元/平方米，认购金为30000元。并且开盘当天成交的一次性付款客户成交价格优惠9.6折，贷款9.8折。克而瑞信息技术有限公司广延路140号邮编：200072电话：56388686©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有第49页共167页弱势下的房地产项目促销研究四、促销效果评价¢促销后销售表现2008年6月-7月沈阳碧桂园竞品销售情况对比250250

7、00235002002000015015000115001001000069507250600050500000沈阳碧桂园皇第.龙邸万科.兰乔圣菲清韵百园泰盈.九如溪谷套数销售均价从以上图表中可以看出，沈阳碧桂园6月份开盘促销效果明显，开盘当日推出的264套别墅认购率基本上就达到了80%以上，销售额达到5个亿。其中位于半山位置的峰景区当日上午就基本上售罄，凤鸣翠玲区的别墅也销售的所剩不多。¢促销效果评价碧桂园项目周边竞品较多，但其成功应用低价策略，取得良好的销售业绩。