郑州市西工房项目前期策划方案

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1、www.fdcsky.cn目录前言1、公司简介1.1公司部门架构及主要人员组成1.2公司服务内容及工作标准体系1.3公司业绩介绍2、市场研究2.1本案区域住宅市场分析2.1.1区域住宅市场概述2.1.2区域配套分析2.1.3区域竞争楼盘点评2.2郑州高层、小高层住宅市场分析2.2.1高层、小高层住宅市场概述2.2.2工期分析2.2.3户型分析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2.2.4面积分析2.2.5价格分析2.2.6要素综合解析2.3市场总结及市场定位2.3.1市场总结2.3

2、.2本案市场定位2.3.2.1产品定位2.3.2.2客户定位2.3.2.3功能定位2.3.2.4品质定位2.3.2.5价格定位3、本案产品研究及建议3.1项目主体风格定位3.2项目总体规划3.3房型标准及配比www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn3.4建材设备建议3.5环境景观规划3.6水、电、暖设计方案4、本案企划执行4.1本案推广4.1.1推广主题确立4.1.2案名4.2本案企划4.2.1企划总精神4.2.2广告推广重点4.2.3广告推广策略4.2.4项目VI系统5、本案销售5.

3、1本案销售管理方案5.1.1现场人员管理www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn5.1.2现场销售管理5.1.3作业流程及内容5.1.4销售洽谈基本要求5.1.5销售基本执行流程5.1.6销售表单管理5.1.7销售会议制度5.1.8现场规章制度5.2项目销售执行方案5.2.1销售总体控制计划5.2.2筹备期工作5.2.3引导期工作5.2.4公开期工作5.2.5强销期工作5.2.6持续期工作5.2.7二次强销期工作www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn5.2.8调整期工作5

4、.2.9收尾期工作6、本案财务分析6.1本案的财务评价及建议6.1.1项目成本分析6.1.2项目投资效益分析7、合作方式及收费标准8、附件www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn前言代理行作为一个新兴行业，一个高智力的服务行业，兴起于80年代中期的台湾地区。当时台湾由于早期的经济飞速发展，处于一个经济回调期，大量的楼盘由旺销转为滞销，房地产面临极大的困境。同时，国外房地产业完成了市场细分化，对房地产业的专业分工愈来愈清晰，并且影响了日本的房地产发展格局。在这样的双重背景下，台湾开始出现

5、了专业的地产代理行，他不同于中介公司，中介是服务于三级市场的，也就是在消费者之间进行交易，而代理行是服务于二级市场的，也就是在发展商与消费者之间进行交易。同时，中介是以单套房子为交易对象的，代理是以整个项目为交易对象的，包括了一个项目的前期规划、市场定位、推广企划和现场销售等方面，是一种全程服务。当时的代表公司是台湾新联阳机构。代理行由兴起到壮大所花费的时间并不长，在五年的时间内，台湾代理机构不断成长，同期开始影响到香港房地产业，在香港出现了中原物业、利达行等代理机构，也促使一些老牌地产顾问公司开

6、拓代理市场，如梁振英测量行、魏理仕仲量行、简福饴顾问行、第一太平戴维斯物业行等。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn代理行发展到如日中天是从其开拓大陆房地产市场开始的。90年代初期，大陆房地产开始起步，以台湾新联阳为代表的代理行看准了巨大的市场，开始进入中国大陆。他们进入初期，由于当时大陆房地产市场极其混乱无序，代理行的专业知识无法得到发挥的机会，一度举步维艰。在潜心观察大陆市场后，由于大陆房地产泡沫的破灭，代理行迎来了一展身手的机会。当时大多项目的滞销迫使发展商死马当活马医，愿意

7、把楼盘交给代理行操作，也就因于此，代理行逐渐为发展商认识，开始了双方良好的合作，但当时还仅限于一些死盘，代理行并没能全程介入项目的运作。随着部分代理公司在大陆的立足，时逢改革开放的新浪潮，大量港台代理公司涌入大陆，全面开始了代理行与发展商的合作，发展商也逐步接受了代理的模式，并明白了项目前期让代理介入的重要性。当时从珠海、广州、厦门、上海、大连到北京等沿海大城市都有代理公司运作的项目。此时的代表公司有：台湾新联阳机构、台湾北大物业、台湾大通物业、香港中原物业、香港利达行、香港沿海物业等。如果说19

8、93—1995年是代理行在大陆的发展期的话，那么从1996年开始，代理行迎来了一个辉煌的时期。港台公司开始注重培养本地人才，大陆自己的代理行开始如雨后春笋般出现，并由沿海大城市向周边中小城市辐射，甚至向内地几个大城市进军，如武汉等。此时代理行已由单纯代理销售转向全方位服务，市场调研、地块规划、产品定位、包装企划、广告企划等方面全面发展，为发展商提供的服务也日益完善。当时本地的代表公司有：上海丰汇物业顾问公司、上海信证置业咨询公司、上海晏子咨询公司等。www.fdcsky.cnwww